老舊小區改造不僅是擴大內需的重要之舉，從長遠來看，也是造福於民的工程。2020年12月7日，《中共北京市委關於制定北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（簡稱「北京十四五規劃建議」》）發布，其中提出，持續推進老舊小區、危舊樓房、棚戶區改造，推廣「勁松模式」「首開經驗」，引入社會資本參與。
作為勁松項目的改造參與方，北京願景集團在全國率先探索「微利可持續」的老舊小區改造市場化模式，為老舊小區改造提供規劃諮詢、資金拉動、設計改造、長效運營「全鏈條」服務，從而推進老舊小區改造提質增速。
「勁松模式」實現多項突破
北京市朝陽區勁松街道轄區5.2平方公裡，轄區內多為改革開放後第一批成建制住宅，老舊小區眾多，老齡化程度高達36.9%，配套設施不足，生活服務便利性差，居民對加裝電梯、完善無障礙設施、建設社區食堂、提升社區環境等呼聲很高。對此，勁松街道以勁松北社區為試點，引入社會力量——北京願景集團，探索推進老舊小區綜合改造和有機更新。2018年7月，勁松街道啟動試點示範區改造項目，並於2019年8月完工。
「勁松項目」取得了良好的創新效應和社會效益。2020年2月舉行的中共北京市委十二屆十二次全會明確提出，探索推廣「勁松模式」；2020年12月7日，「北京十四五規劃建議」發布，其中提出，持續推進老舊小區、危舊樓房、棚戶區改造，推廣「勁松模式」「首開經驗」，引入社會資本參與。
新京報記者了解到，「勁松模式」總體實現了「四大突破」：在黨建引領下的老舊小區改造長效機制和共治平臺上探索突破；在民生導向下的老舊小區改造市場化模式上探索突破；在善治目標下的老舊小區改造「軟硬兼顧」「共同締造」上探索突破；在運營視角下的老舊小區專業化綜合服務上探索突破。
願景集團參與改造的「勁松模式」，將在北京廣泛推廣。
其中，值得一提的是，該社區成為北京市以「居民過半、建築面積過半」「雙過半」形式引入專業物業服務的第一個老舊小區，並以「先嘗後買」方式，讓居民逐步接受物業服務付費理念，從今年年初開始繳費，目前收繳率已達73%，預計年底可達80%。
在此背景下，今年以來，北京願景集團以「勁松項目」為起點，努力拓寬社會資本參與老舊小區改造路徑、增強模式的多樣化和適應性。
把握「微利可持續」導向，落地「4+N」模式
新京報記者了解到，北京願景集團是一家聚焦城市更新、定位「美好社區運營商」的資產管理公司，註冊資本13.5億元，致力於打造城市新居住生態圈，現持有和管理資產規模超200億元。針對各地實際和任務要求，北京願景集團從規劃諮詢、資金拉動、設計改造、長效運營等入手，提供了老舊小區改造「全鏈條綜合解決方案」、搭建全周期合作平臺。
截至目前，願景集團已在北京、山東、江蘇、重慶、湖南、廣東等地近20個城市推動項目落地，與各地籤署老舊小區綜合服務合約面積1.7億平方米、服務面積超過4000萬平方米，涉及14個省（區、市），服務 200萬社區居民，所服務社區均實現了投訴率、信訪率、發案率大幅下降和滿意率明顯提升的「三降一升」效果。
在老舊小區改造中，願景集團注重與當地實際相結合，制定有針對性的改造方案。以山東濟寧的任城區為例，這是一個老城區，老舊小區佔比高，房齡大多在20年以上。今年5月任城區公開招標，引入了北京願景集團進行老舊小區改造。
北京願景集團根據任城實際情況，派出包括投融資、策劃、項目管理、設計工程、社區服務等全業務線的40餘人團隊，開展全範圍、多輪次、高精度摸底實勘，加強系統規劃設計，以「微利可持續」為導向，落地山東省首倡的「4+N」模式（4即創新老舊小區四種改造方式和籌資模式：大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡、政府引導多元化投入改造模式），目前該項目示範區已建成亮相。
今年5月起，北京願景集團開始在濟寧任城區進行老舊小區改造。圖為社區診室。
具體來看，對於小區內資源較為豐富的任城區仙營街道文化小區，願景集團採取了小區內自平衡模式，以小區內新建2個便民服務設施和改建一批便民服務設施的運營收益，平衡小區改造提升所需費用。
此外，對於小區內部資源不足、毗鄰連片的馬驛橋、粉蓮街、安阜街三個小區，願景集團將其整體打包形成片區，從更大範圍尋求可獲取穩定收益的平衡資源，實行大片區統籌平衡模式；對於既不具備自平衡條件、又不能連片改造的糧校宿舍、天鴻醫藥宿舍、康橋華居小區，則實施了跨片區平衡市場化模式。
願景集團相關人士稱，願景集團把握「微利可持續」的價值導向，通過優化小區內自平衡模式，創新大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、商業優質項目捆綁等多種市場化模式，從而推動統籌留、改、拆、補各類要素的街區級和城市級有機更新項目的落地。
新京報記者 張曉蘭 圖片來源 企業供圖
編輯 楊娟娟 校對 李銘