文｜葉書利
此前文章《環京地鐵站為什麼喜歡建在荒涼處，而不是人口密集地？》中，壹書生介紹過，目前的環京地鐵站，大多建在荒蕪地，而不是人口密集區。如平谷線的齊心莊站，周邊2.5公裡內是一片荒地，高樓站周邊是「一片半農村地」；R1霸州站和永清站周邊是一片農田地。
於是下一個問題來了：環京買房，到底該不該購買荒涼處的地鐵站周邊的樓盤呢？
A,地鐵雖好，但一個荒涼區從荒涼到成熟的建城過程需要較長時間的沉澱，羅馬城不是一天可以建成的，也不是一個地鐵站就可以快速拉來一切的。
以平谷線齊心莊站為例，目前該站周邊近2.5公裡內幾乎是荒涼地，只有幾處星星點點的農村矮房矗立其中。
首先，正常的話，平谷線到2024年底2025年初左右才可通車。
其次，平谷線齊心莊站周邊一片荒蕪，高樓站周邊是「充滿接地氣的半農村」狀態，R1永清站周邊是農村地，其教育、醫院、商場，甚至是商品房等，其建設是需要大量的時間積累的。
B,環京人口的集聚已過了繁榮期，這會進一步加劇環京內部新城造城的難度。
可以確定的是，環京的人口聚集，高潮期已過。因此環京內部的新城人口集聚，難度正在越來越大，面臨兩大挑戰：一方面，環京與全國其他地方的搶人壓力；另一方面，地鐵站所在地內部的搶人壓力，如三河內部，平谷線高樓站周邊、齊心莊站周邊與三河相關成熟區，如燕順路等之間的搶人。因此環京內部荒涼處的地鐵站邊上的新城，你得做好足夠的時間來等待其慢慢成熟。
值得注意的是，即使在平谷線的背景下，一些商人仍然跟隨「人口」走，而不是「地鐵」走，如大悅城目前已確定落戶燕郊，但其選址不是跟隨「地鐵」走，而是落地102國道邊上，這裡目前沒有地鐵，但該地串連燕郊北與燕郊南，因此有人口集聚。
C,因為周邊一片荒蕪，也意味著這些區域未來的土地供應量空間特別大，這也讓未來房產的增值速度受壓。
正如此前文章《環京地鐵站為什麼喜歡建在荒涼處，而不是人口密集地？》中所言，政府之所以會把地鐵站選在未開發地，主要原因之一便是為了更大規模地賣地。而更大規模地賣地，必須會使這些區域未來的供應量非常大，這必然在較長時間內讓這些區域二手房增值空間受壓。
與此相反，一些成熟區域，如燕郊燕順路等，因為相關配套漸次成熟，且幾無新增土地空間，反而讓二手房增值空間放開。
D,環京的地鐵建設剛剛才開始，因此未來的地鐵版圖構建還存在大量的變數。
在《環京地鐵站為什麼喜歡建在荒涼處，而不是人口密集地？》中，壹書生認為，環京的地鐵構建，可能會分兩步走：
第一步，基於自身利益最大化考慮和拉開城市空間架構的需要，先期的一些地鐵，仍會優先考慮人口非密集區。
第二步，待自身的城市空間架構已立，環京近京區域的人口密集區比較成熟化，人口增量在空間層面得到機制化的控制時，再在人口密集區加建地鐵，以回過頭來解決環京現有的人口密集區的進京地鐵問題，以疏解環京內部的交通潮汐難題。
事實上，目前以壹書生的了解，未來在燕郊成熟區的燕順路、永清更成熟的京臺永清出口區域、大廠潮白及香河北部新城等環京人口集聚區，皆有地鐵規劃。
也就是說，今天地鐵帶來的排他性區域優勢，明天不一定還擁有，這是動態的、發展的。
E,環京人口密集區的進京交通難題，也是一個發展中問題，並不是靜態的。
很多人準備購買荒涼處地鐵站周邊的房產，邏輯是屆時進京方便。
不過反過來有沒有想過另一個問題：人口密集區的進京難問題是一個發展中問題。
以平谷線背景下的燕郊燕順路為例，一方面，待平谷線開通後，通過通燕高速、潮白河大橋、京秦高速進京的人口必然大幅下降，相應地，燕郊人口集聚區的燕順路上的人通過通燕高速、潮白河大橋或京秦高速進京的交通難問題不就更緩解了嘛。另一方面，伴隨通州的崛起和大興機場臨空經濟區的發展，環京近京人口集聚區的人，如燕郊燕順路和京臺高速永清出口區域等，可能未來的就業地會更多地轉向就近的通州或大興機場臨空經濟區，這樣的背景下，即使無地鐵的背景下，其進京上班時間不照樣大幅下降了嗎？
因此說，建在荒涼處的地鐵站周邊的房產，是不是就值得投資，這是一個見仁見智的話題。但如果簡單地認為，因為有地鐵站，所以就是同區域內最具投資之地，這肯定是錯誤的。