東莞國際商務區（東莞CBD）又有大動作了！
根據東莞自然資源局公布的信息，近期東莞將迎來四宗商務金融用地出讓。
值得注意的是，四宗地塊都位於東莞CBD的金融商貿組團，據爆料，其中三宗與249米高的東莞軌道大廈沿著東莞大道依次排列，最小的一宗地塊則位於靠內一排的緯二路邊上。
作為東莞的核心，東莞CBD一直是大家關注的焦點，除了此次4宗用地的出讓，更重要的是去年招商時，現場意向籤約10個項目，總投資高達410億元，其中就包括華潤將萬象系也搬進了這裡，打造華潤在東莞首個萬象系作品，項目總投資約74.93億元，建面超過了53萬㎡，預計今年9月底開盤入市。
PART.1
狂砸75億
華潤將萬象系搬進東莞
現在東莞尚未開盤，便已名聲大噪的，非正在建設中的華潤萬象府莫屬。
一方面這是體量達到了53萬平的住宅項目，另一方面這是華潤在東莞的首個萬象系作品，而且項目剛好位於東莞CBD區域內。
2019年11月，華潤以45.1億元的封頂價，競得項目地塊，同時這也是東莞最貴總價地王，實際可售樓面價高達21735元/平。
眾所周知，華潤曾打造出了萬象城、萬象天地等知名產品，而華潤萬象府是其在東莞的首個萬象系作品，是想在東莞複製自己在深圳的成功案例，不管怎麼樣，可以想像這將是東莞南城商務片區獨一無二的新名片。
據了解，華潤萬象府項目共有5個地塊，其中A+B+C+D地塊都是住宅用地，E區為商業+公共設施用地，涵蓋10棟商業住宅樓（A區4棟+B區6棟）、2棟寫字樓、1棟幼兒園、8棟安置房，
項目總建築面積超53萬㎡，其中住宅面積超31萬㎡，主力產品為95-143㎡的精裝三、四房，此次即將入市的戶型產品主要集中在A+B地塊。
現場實探注意到，部分樓棟已經做完地下室，開始出地面了，項目公眾號顯示7月期間在「東城星河城」設有展臺，預計9月底開盤（最終以項目公告為準）。
PART.2
95㎡、125㎡、143㎡三四房
目前華潤玩項目對外公布的有建面約95㎡、125㎡、143㎡標準三四房戶型，據悉約95㎡戶型佔比不多，估計會很搶手，畢竟總價也低，約143㎡的4房戶型數量最多。
約95㎡的3房，主要分布在7棟和10棟，戶型設計比較中規中矩，豎廳、主臥套房，B戶型玄關處做了一個很好的收納設計。
約125㎡的4房，客廳+餐廳是面寬6.6m的大橫廳，確實夠搶眼，玄關處同樣有一個看著不錯的收納設計，遺憾的是沒有做到南北通和動靜分區。
約143㎡的4房，A\B戶型是相對討喜的，南北通+雙陽臺設計，確實比較舒適。C戶型就弱了些，沒有做到動靜分區，不過客廳和老人房陽臺打通了，主臥和老人房也分別在兩側，隱私上就相對更強。
PART.3
周邊項目兩三個月成交單價提高1萬/平
值得一提的是，可能是在東莞CBD規劃利好、華潤進駐刺激下，華潤萬象府周邊二手樓盤紛紛坐地起價，與華潤萬象府僅一路之隔的萬科金域華府開始躁動不安，漲勢較為兇猛。
萬科金域華府
據鏈家官網相關數據，萬科金域華府1期今年4月、5月的成交單價已經突破4萬，4.2-4.6萬/平不等，注意是成交價，且業主惜售心理加重。
而今年1月和去年11月時，單價還不過3字頭，短短兩三個月，成交單價提高了1萬/平。
目前就連華潤萬象府項目本身，諸多市民盤算，預測該盤售價破4萬/平，143平的吹風價已去到4.7萬/平，大家都關注它的單價會不會過高，不過如果出現了比周邊二手房倒掛現象，那估計會引來不少置業者。
同樣，這一勢頭蔓延到了南城總部基地地鐵站蛤地片區，典型的就如恆大御湖。
早在2019年3月，當市場成交均價為25000元/平時，恆大御湖的業主就發了一封掛倡議書，表示其為東莞CBD旁的高檔小區，電梯直通停車場的掛牌4萬以上，電梯不能直通停車場的掛牌3.5萬以上。
沒想到過去一年，現在恆大御湖二手成交價破了3萬，最近的成交已經高達4.1萬/平。
PART.4
只需一個政策
樓市預期就能逆轉？
其實因為某些概念的出現，就有了房價上漲的理由，市場是存在質疑的。
包括像東莞CBD概念的出現，網友表示一個風傳了20年的CBD，如今啟動建設，距離建成仍需要最少10年以上，卻能在一瞬間把房價引爆。
難道只需一個政策，樓市預期就能逆轉？下面來仔細聊下東莞CBD。
目前，東莞主城區可簡要分為1中心+3個副中心，其中「行政文化+商務」中心都在南城，其實力可見一斑。
而南城區又主要由5大發展單元組成，其中東莞CBD則位於南城中發展單元，單從定位來看，東莞CBD定位確實非常高：東莞門戶、城市客廳、創新樞紐、區域引擎，打造成世界智造門戶、灣區魅力都心，這都是東莞CBD的標籤。
其實相比上海的陸家嘴、廣州的珠江新城、深圳的福田中心區，東莞CBD似乎來得晚了些。
雖然2009年起東莞市就已正式啟動了國際商務區城市設計、景觀設計國際方案徵集和深化等一系列規劃研究工作，但真正高光時刻，還是在2019年正式更名升級並啟動全球招商之後，東莞CBD的面貌漸漸清晰，可謂是歷經了「十年磨一劍」。
不過從「南城總部基地」到「南城國際商務區」，再到「東莞國際商務區」，東莞CBD板塊定位一直在不斷升級，折射出東莞完成產業轉型的雄心的同時，也能看出政府對東莞CBD的重視。
從面積來看，東莞CBD約2.14平方公裡，位於由東莞大道、環城西路、三元路、宏圖路所圍合形成的黃金區域，是東莞市中心城區7平方公裡中央活力區的重要組成部分。
區域規劃總建築面積510萬㎡，包含商務辦公、商業、居住、城市配套等功能，其中有16座200米以上的高樓，更有500米左右的最高樓，接近廣州目前最高樓530米的廣州東塔。
按照規劃，東莞CBD以中心公園為核心，藍綠軸線為骨架，形成「一心、兩軸、四組團」空間結構。
呈開放式布局的一心，即為22公頃的中心公園，是一個集生態、藝術、文化、商業為一體的中央活力中心，是比較引人注目的區域中心，也是整個東莞CBD的綠肺。
兩軸則為1.2公裡長濱水休閒軸（藍軸），和2公裡長的中心活力軸（綠軸），總體的環境還是比較低碳宜居的。
再看四組團，包括了金融科貿組團、國際生活組團、總部運籌組團、創新活力組團。
其中「國際生活+創新活力」組團值得大家注意，這2大組團集中了不少R2二類居住用地，下圖中黃色塊，就是居住類用地，將有多個新建住宅小區。
「金融科貿+總部運籌」組團的用地則主要以C2商業金融用地為主。
其實看東莞CBD這個格局，是不是有些深圳前海CBD的味道？
前海CBD就是規劃有三區、兩帶，重點發展金融、貿易，吸引總部企業，形成集生態、景觀、文化於一體的活動帶。
前海能從一片灘涂，到現在的國際高樓林立，自帶高光的東莞CBD，會複製這一歷史嗎？
PART.5
今年年底啟動開發
華潤、嘉裡、新鴻基、恒基兆業等來了？
與此同時，東莞CBD規劃區內配置有教育、文化、體育、醫療衛生、管理服務、社會福利、商業七大類型公共服務設施。
例如教育上，東莞CBD內規劃4所幼兒園，共設69班；規劃2所九年一貫制學校，共設102班小學和45班初中，高中學位則由南城街道統籌安排。
交通方面，除已建成運營的莞惠城軌、地鐵2號線，還預留地鐵6號線、8號線的線位和站點，基本實現商務區內軌道站點500米範圍全覆蓋，大約方圓1公裡的範圍內建5個地鐵站。
5個地鐵站具體包括：
宏圖路站：8號線站點，位於宏圖路與城市風景街交匯路口，緊鄰金域華府一期、石竹新花園、中信新天地小區。商務北站：6號線站點，位於東莞廣播電視臺後面。西平站：2號線西平站，目前已通車。商務中心站：位於東莞國際商務區中心位置，6號線、8號線交匯站點。商務南站：位於商務區南部，距離金域華府二期、市第一人民法院等幾百米。
並預留西平站和商務中心站換乘通道，打造成組合樞紐，將是東莞市中心城區7平方公裡中央活力區的重要組成部分。
根據規劃，東莞CBD建成後可容納辦公人口約17萬人，居住人口約1.5萬人，預計投資約1000億元，建成後年產值約800億元，年稅收約100億元，將形成多棟稅收億元大樓。
東莞CBD什麼時候才開建呢？據東莞官方透露，將於今年年底啟動開發，商業商務用地5塊，商住用地4塊，居住用地1塊，可開發用地總規模46公頃，預計開發量約183萬㎡。
去年10月，東莞CBD正式啟動全球招商時，華潤、嘉裡、新鴻基、恒基兆業等10家知名企業籤署意向協議，總投資高達410億元。
具體項目涉及到：香港嘉裡集團酒店及城市綜合體項目、新鴻基集團酒店及城市綜合體項目、恒基兆業集團TOD及住宅項目、金利豐金融集團綜合體或商務辦公項目、華潤集團萬象城綜合體及地標塔樓項目、大灣區外商投資有限公司東莞香港中心項目、招商局集團灣區總部項目、莞民投集團總部項目、東莞銀行總部項目、保利發展粵港澳大灣區總部項目，以及粵港澳青年創新創業基地等項目。
可以發現，這其中不乏大企業集團、金融財團項目，以及多個總部項目，當中還有一家名為大灣區外商投資有限公司的企業，將在東莞國際商務區建設香港中心，打造為香港服務業在東莞聚集基地，加強與香港產業往來。
其實這些年東莞已吸引諸多大鱷開疆拓土，比如華潤，自2017年8月首次進入東莞以來，重倉11個鎮街，布局14個項目。
究其原因，是大家對東莞發展潛力的看好，經濟學家張五常就曾放言：深圳發展快速的一個重要原因是隔壁的東莞。此話一出，東莞地位再度拔高。
事實證明，東莞不愧是一匹黑馬，近年來已成功實現了傳統製造業的產業升級，並在高端製造業領域擁有了越來越大的話語權，在恆大研究院發布的《2019年中國城市發展潛力100強》中，東莞排名第15，2019年GDP也達到了9482.5億，若是按照7.4%的增速，今年萬億指日可待。
其實個人比較看好東莞主城區CBD發展前景，畢竟資源配給比較給力，是主城區全力打造的核心發展片區，還有一個原因是，東莞CBD緊挨著的南部是東莞總部基地，北部是東莞第一高樓423米高的民盈·國貿中心，下篇文章再具體分析。
當然，一切利好的兌現也是需要時間的，目前東莞CBD踩盤注意到，除了華潤萬象府在建中，區域內水澗頭村拆遷籤約超80%，建築高度51層的東莞軌道大廈已封頂。
不過若是因為某些概念的產生，激活房價上漲幾成，這種事你是怎麼看的？歡迎留言探討。
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文丨林中舟
主編丨劉二磊
總編輯丨陶文杰