生育率下降，表明未來年輕人數量下降，對住房的剛需下降，這需要幾乎一代人的時間，才能顯現出來，大概要到2035年或2040年。但是，如果房產稅出來了，加上出生人口下降，二者效應疊加，房價下降就會快些。如果未來再出來遺產稅，三重因素疊加，房價下降更快些。所以，樓市走勢，短期看政策，長期看人口出生率。
這些天，低生育率問題，又成為焦點問題。
2014年放開單獨二孩，2016年全面二孩，初期出生人口有了一定拉升，但到第三年第四年，基本就沒有任何效果了，人口出生率繼續下降。
人口下滑帶來的風險，每個家庭，微觀層面其實是感受不那麼明顯的，但宏觀層面，人口下滑意味著代際傳承危機，影響的因素太多了，一言以蔽之就是社會運轉要崩潰。
現在智庫專家們除了關注生育率下降的問題之外，另一個問題就是延遲退休，這些問題其實都統一的，就是讓緩解人口問題給經濟社會帶來的壓力。提高生育率能力提高勞動力，能夠為養老金帳戶持續注入資金，那邊推遲養老，讓中老年人再多幹幾年，多拿幾年工資，晚幾年領退休金，減緩社保養老壓力。
具體到生育率低的問題，我覺得未來最先受到衝擊的是1985-1995年間出生的這代人，現在是20-35周歲。我之所以用「風險」二字，是因為我覺得我們現在重視低生育率問題應該還算及時，留給我們扭轉的空間還有，但是真的等不起了。
之所以說是現在25-35周歲的人最先受到衝擊，是因為這十年間正好是生育率急劇下滑的十年。
不光是生育率下滑，這代人幾乎什麼都趕上了：
獨生子女，從這代人開始，未來夫妻兩人供養四個老人，
福利分房時代結束，房價進入大規模普遍性上漲周期，
就業壓力明顯加大，
生養孩子的成本急劇上升
……
這其中，最大的壓力就是房價了，我個人覺得，沒有之二。
本文討論的是低生育率問題，那就聊聊房價對生育的影響。
專家們直呼應該放開三孩，鼓勵大家生，二孩都不想生了，三孩放開了又有什麼用。在生孩子這個問題上，所有人都很清楚，不是要不要生的問題，而是生不生得起的問題。
這已經導致很多年輕人不是敢不敢生的問題，連結婚都不敢結婚，同居不結婚這種事，我以前只在新聞裡聽說過，但是現在這種情況就真真出現在我周邊的朋友當中。
為什麼說高房價是生育最大的攔路虎，因為它影響了方方面面。
十年前，北京買套房，200多萬可選度非常大，十年後的北京，200萬，大家可以用地圖找房篩選一下，無論是新房還是二手房，看看篩選出來的都是什麼房子。二手房就不說了，我甚至搜出來了一堆車位。以前說「老破小」不要，要「遠大新」，現在這預算只能是「遠小新」，而且是真的遠，通勤單程兩小時上下……
養孩子要考慮教育問題吧，學區房更是老大難。現在別說精英教育了，像北京上海這種城市，有了房子沒戶口也是白搭，孩子高考還得回老家。有戶口的家庭，拼學區房到什麼程度，只能說我的腦洞完全不夠用。學區房現在依然是稀缺資源，價格非常堅挺，這背後則是教育資源問題，如果不能給孩子好的教育，不能讓孩子過得比自己過得更好，自己在大城市打拼，孩子回老家當留守兒童，誰願意生呢？
現在25-35歲的這代人，他們當中很多人也已經背上了房貸，這就消耗掉了一大塊收入。很多人還是雙方父母一塊湊的，敢生一個孩子就不錯了。當大家都這麼想的時候，生育率自然提不起來。
六個錢包買房，其實真的挺可怕的，你透支了父母的養老錢，未來這筆錢多多少少還要吐出來，可已經都上供給房子了，哪裡來的這筆錢呢？省吃儉用，少生孩子是必然結果。
周小川最近一篇文章提到，資產價格應該納入通脹，其實真的應該引起大家的重視，他說資產價格上漲會推高養老成本，25-35歲這代人應該會最早體會到了。雖然從個人的角度來說，投資買房，置下一份產業對養老有好處，但從全社會來說，當房子從兩三百萬飆升至五六百萬的時候，投資房產的回報率就在下降。
生孩子歸根結底就是兩大因素決定的，時間和金錢，缺一不可。
但是現在的年輕人，這兩樣都非常缺。年輕人在大城市努力拼搏，先要解決的大難題都是一套房子，然後才是其他。要攢出首付，你就得996這麼幹下去。當房子搞不定的時候，其他的決定很難下。
要解決高房價問題，這真的是個系統性問題，直接把房價拉下來，是不可能的，要穩住節奏，讓收入趕上去，且不說要花費多長時間了，能不能趕得上也是個大大的問號。
在低生育率的問題上，高層會不知道嗎？當然不是，與其說是不想解決，更現實的問題是，現在沒能力解決，沒有多餘的資源來激勵大家生孩子。
就說房價吧，地方政府現在收入就三大塊，稅收，舉債和賣地。稅收那點錢用來城市發展上面是遠遠不夠的，現在債務問題越發引起大家的重視，賣地收入這一塊更得穩住了，怎麼穩？一要賣得多，二要賣得貴。從規劃的層面來說，很多城市用地指標都是未來幾年都報批定死了的，要改規劃可不是件容易的事，所以賣地節奏和地價就顯得尤為重要了。
雖然很多城市限定了最高價，但這個玩法不可能根本上改變。
上千萬的房子眼睛眨都不眨一下，買房子真跟買白菜一樣，就知道現在是哪些人在買房了。要想讓大家敢生，先讓工薪階層看到買房的希望再說吧。