作者| 芳芳周靖怡
編輯| 侯璐
「買到即賺500萬，等於彩票中頭獎。」一夜上演的樓市的魔幻神話，讓深圳這個寸土寸金的城市又一次站在了聚焦鏡頭前。
11月25日，網紅盤華潤城潤璽一期項目開啟線下選房，活動現場萬人空巷的場景依稀帶著我們回到了炒房白熱化的那幾年——近萬人參與搖號，13小時內1171套房源即刻清盤，有效誠意登記號達到9687個，凍結資金高達339.05億元。據了解，選房現場最受歡迎的是大戶型，總價都在2000萬以上。
深圳樓市的高調隨即引起了新華社的關注。11月28日，一篇題為《抑制樓市「打新熱」，需要「硬核」舉措》的評論文章，直批眾籌打新、代持購房的現象。
十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆「投資品」，「打新熱」背後的買房牟利現象顯然與「房住不炒」理念背道而馳。
深圳市住建局在11月30日官方回應「代持炒房」現象，表示已對此開展調查並加緊研究綜合調控政策沒堅決打擊市場投機炒作行為，天價樓盤的熱度立刻被當頭澆上冷水。
動輒千萬的房產遭「瘋搶」，誰是背後的始作俑者？
剛需者資金欠缺，房子掌握在投資客手中，這次潤璽現象反映著深圳樓市的現狀。
此次房源共有969套，按優先滿足無房剛需的原則，按1:10比例確定9690個入圍搖號名額。圍繞這9690個搖號名額，一場「圍獵」大戲開始了。
因為新房倒掛幅度較大，搖到一套潤璽可賺近500萬。據中國證券報了解，在選房現場除無房剛需外，還有不少借名買房的「代持客」、「眾籌買房」的投資客人頭攢動。
不乏有敏銳的小貸公司，為購房者提供經營貸、消費貸、資金過橋等金融服務，提供代持服務的也不鮮見。據悉，在潤璽選房現場，就有一位排在200多號的買家，因為代持人沒法到現場，只能棄權。
目前，深圳二手房的掛牌單價已經接近18萬。5萬元的價差，按照最小戶型100平米計算，也有500萬元的帳面浮盈。雖然最低總價1200萬起，但買到依然超級划算。明眼人都知道，搶一套房啊！
深圳二手房之所以成為了香餑餑，除了地理位置優越，主要還是價格倒掛，能賺錢。因為新房受限價政策管制，二手房管制空間要寬鬆很多，這是造成新房、二手房價格倒掛的根本原因。
「打新」並不是房產市場的新招，只是今年在深圳捲起的「打新」潮尤為洶湧。深圳土地供應面積受到城市規劃的限制，卻要承載6728人/平方公裡的常住人口密度。人多地少的土地供應難題直接催生了「打新」現象的產生。
「715樓市調控新政」 後，深圳二手房市場的確受到抑制——二手房帶看量、新增房源量、成交量多項數據均有不同程度的下滑。供不應求的住房矛盾只是一端滑向另一端，一手房市場依舊火爆不減。
瘋狂搶房的背後是投機者的逐利行為——新房限價的規定拉大了新樓盤開盤價與市場價的差距，搶差價成為一本萬利的買賣，一二手房巨大差距更是驅動著他們爭相湧入這一炒房缺口。
越打壓，越上漲的深圳樓市。
從去年到今年，不少樓盤都感受到政府敦促辦理預售許可證、加快入市步伐的壓力。政府也希望通過增加供應，緩解房價上漲壓力。但715新政到現在，僅4個月，拆招越來越快，越來越專業，政策還拿你沒辦法。
樓市調控，剛需先行。715深圳史上最嚴的樓市調控收緊購房資格後，深圳大部分入市新盤都按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，分類確定入圍人數，再採取公證搖號策略。此政的確提高了購房門檻，卻也將真正要買房的無房者擋在了門外。
從歷史上來看，深圳房價十分堅挺，傲居北上廣深之首，就算是在2015年全國大部分二線城市房價出現鬆動甚至陰跌的情況下，深圳房價仍然一枝獨秀、高奏凱歌。
在瘋漲的房價面前，「剛需」這個詞的含義，被徹底的扭曲了。1184-2984萬的房子竟然被叫「剛需」讓人咋舌。面對深圳的這種千萬」剛需「房，網上普遍流傳著一種說法，深圳的房價與深圳無關。有限房源+超多認籌者+超低中籤率，已成為深圳新盤搖號時的標配元素。眾多剛需者也只能望「房」興嘆。
曾有人將房地產比作貨幣蓄水池，而房地產的確一定程度上發揮了「蓄水池」的作用——人們的買房需求催生貸款需求，高額的購房款既刺激經濟又促使央行多印鈔票，而貨幣的釋放激活了市場的流通資金。
然而房地產行業的過度繁榮卻會加大貨幣投放壓力、推升通脹率。深圳樓市二極分化則是最好的例子。近十年來，深圳寶安區廠房租金增長5倍左右，龍崗區則上漲7倍左右，高額租金逼迫企業紛紛遷離。深圳商用辦公樓空置率持續上升，僅是2019年就已經達到22.4%。
疫情下的全球經濟以貨幣寬鬆、經濟刺激政策，銀行放水的資金沒有流向實體經濟，反而肆無忌憚地湧入房產業。先息後本的」經營貸「等金融亂象的出現，更是為炒房增加了一把猛火。
通脹+漲價+槓桿預期形成的炒房困境，逼走的不只是深圳的人才和實體企業，更會損傷深圳經濟發展。
高居不下的房價，誰在推波助瀾？
與「打新」熱度持續擴圍相伴的是，深圳樓市投資客比重的穩中上行。疫情下全球經濟不確定性加大、貨幣政策趨於寬鬆疊加近期人民幣持續貶值、深圳樓市均價持續上行，也加大了投資客押注深圳樓市的熱情。不少購房者認為，深圳房地產保值能力強，符合資金配置需要。國內理財偏重樓市這一較為保險的方式更是給房價居高不下添了一把火。
面對各類資本推升的深圳房價，即使是最穩健的剛需也傻了眼。原本按照經典理論，要在「疫後」撿漏的他們，不禁大跌眼鏡，他們並沒有碰到忍痛「割肉」的業主，而是迎來新一輪的房價「報復性」上漲。他們「飢不擇食」地湧入購房市場，成為推高深圳房價的持續動力之一。
撇開開發商、中介、投機者等可以直接在上升房價中獲得實質性的利益。銀行其實也是房價飆升的助推者和最大受益者之一。出於合規要求和風險管控，多數銀行要求貸款人有抵押物，才能放款，而貸款人能夠被銀行認可的抵押物幾乎只有房產，房產也成為「疫後」深圳金融系統當中的硬通貨，加上一些中介高評高貸的慫恿，僅僅價值600萬的房產最後獲得700萬貸款，也變得「順理成章」了。
另外，長期來看，貨幣供給量增長明顯助推房價上漲。M2增加對房價的影響主要體現在兩個方面。一是需求被最大限度激發，M2增加使得消費者對房產的需求（包括投資、自住等）增加；二是開發商可用資金增加，土地購買量增加，土地價格上升，同時資金的增加也會使得開發商加大房產供給，當需求效應超過供給效應時，房價便趨於上升。歷史數據顯示，M2與房價指標存在正相關性。
短期來看，除信貸投放外，房價波動還與調控政策密切相關。在信貸環境相對寬鬆的背景下，新建住宅價格指數環比漲幅明顯回落。金融政策與房地產政策一松一緊，造成了超額信貸投放與房價走勢出現了階段性的背離。
這次的打新熱暴露出哄抬報價、亂帶市場節奏的行為，揭示房價調控絕不是用重政就能一步到位的。除了增加供給、新房限價之外，規範房地產中介行業和房源報價也同樣必不可少。房企融資市場時刻變動，調控政策也必然得隨之應變。
房價為何高？清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長、教授李稻葵表示：是房屋供給不足惹的「禍」，當前房地產調控還是不到位，甚至「勁兒使反了」。最近住建部門給房地產企業提出了「三條紅線」的政策，強調「房住不炒」的導向，但是可能方向有問題。在李教授看來，房地產調控最好的方法是增加供給。
中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、研究員宋丁指出，深圳房產癥結在於供需結構性的失控。深圳土地的限制難以滿足隨著經濟成長帶來的大量的人口、資源、資金，另一方面工商與住宅用地分配的失衡更是加劇了供不應求的現象。
在宋丁看來，深圳應該提供更多擴容、擴權的方式來提升市政土地供應。他還表示，深圳作為一線城市，城市性質決定了它必須大膽注入更多高端服務業。深圳應適當騰出一些製造業，來為三產、科技企業發展提供生產空間。
深圳樓市，到底是全民狂歡，還是全民埋單？充滿金融槓桿的深圳房地產市場，從來都不相信眼淚。