摘要：房貸利率永遠是個遊戲（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
8月12日，看到一則消息，有的朋友甚至是已經收到銀行的簡訊。
事情是，幾大行要批量轉存量房貸的利率方式。
工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行和中國郵政儲蓄銀行同時發布了關於存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR的公告。
意思就是存量房貸，不管你想不想，我是通知你了，準備一次性給大家全部轉LPR（貸款市場報價利率）。
如果你不同意，你通過APP或者來銀行（機器上）找我。
看到這個事情，很多朋友感覺很懵逼，怎麼可以這樣？對，槓桿地產也很生氣，怎麼可以這樣。
還有的朋友則是反向思維，凡是銀行讓我怎麼樣怎樣，我一定不能信，一定要去表示不轉。
這個問題，其實大家糾結一年了，到底轉還是不轉？如何對自己更好？此前本來寫過2、3次文章了，今天只好根據最新情況，用數據、講道理，再說一次。
1、銀行的算盤可能是什麼？
首先，我要回應下反向思維杆友。為什麼銀行這麼猴急猴急，要批量轉房貸利率方式。
注意一下，不是某一家，而是5個大行居然同步發布公告。而在此之前，我一些朋友已經收到部分股市制銀行批量轉房貸的簡訊，內容和這5大行的公告幾乎一模一樣。
然後就在8月12日和13日，我身邊已經有不止一位朋友收到了5大行中某些的轉房貸利率方式簡訊。
也就是說，各家銀行幾乎都是一樣的操作。
銀行為啥想到了一塊？他們又是出於什麼目的？
這裡槓桿地產做個簡單的計算，目前貸款基準利率其實停用了，使用LPR，每個月20號報價調整。
但是存款利率，實質上，各家銀行都是圍繞幾年前的存款基準利率在上浮。
銀行靠什麼賺錢？本質就是靠利息差。活期、短期存款都是很少的，流動性也很大。所以房貸本質上動用的是中長期存款。
如下圖，就算我們用較低的一年期1.5%存款利率，此前假設我的房貸既沒有上浮也沒有打折，剛好就是5年期以上貸款基準利率的4.9%。
這個時候，兩個數字相減，銀行理論上利差為3.4%。當然還有各種成本。
我們可以設想，如果房貸客戶不轉基準利率4.9%為LPR。未來假如遇到物價明顯上漲，LPR提高，這個時候你依舊只支付4.9%的利息，銀行最起碼少賺錢了。
同時，這個時候，銀行為了吸納存款，支付的存款利率必然也會提高。
假設這個時候存款利息從1.5%提高到了2%。
此時固定利率4.9%和存款利息2%之間的利差就會縮小，從現在的3.4%變成了2.9%。也就是銀行要少賺0.5%。
但是假如更多人的存量房貸，轉固定利率為LPR，LPR提高後，即便實際存款利率同步提高，銀行的利息差可以基本穩定，不會明顯吃虧。
於此我們不難理解，批量轉房貸利率方式為LPR，銀行可以鎖定未來長期的利差收益，不說多賺錢的事，最起碼它不會出現明顯吃虧的情況。
從這個角度看，我們發現銀行和很多杆友一樣，也厭惡風險，本質上誰都希望風險更小，收益穩定。
那麼反向思維的杆友，其實想的還真的有一定道理。當然，很多人會說，LPR長期肯定是下降。槓桿地產和槓桿遊戲此前都寫文章分析過，這個世界沒有那麼絕對的事。
2、利率的變化有太多因素
這裡槓桿地產當然不會簡單說這樣一句空話，因為這句話是沒有意義的——雖然沒錯，但是很多人不會相信。
擺事實、講數據才有說服力。
很多朋友喜歡用米國做例子，說你看他們的利率一路往下啊。
還有很多朋友說，為了刺激經濟，貨幣寬鬆是長期性的，利率怎麼可能高。這個說法，我想反問一句，長期放出來那麼多錢，如何收場？
對，房地產或者股票，簡單說就是要有蓄水池。那麼問題來了，如果貨幣總供應太大、利率長期太低，房價會上升成什麼樣子？
這個時候社會穩定、金融風險又如何化解？現在談內循環，如果房價吞噬了多數人的收入，如何消費，如何內循環起來？
前輩劉曉博老師寫了篇文章《房貸，8月25日將有大變化？》（8月13日），裡面舉例兩個內循環國家，俄國和伊朗這些年的利率走勢。
這裡槓桿地產認慫，我膽子小，不敢直接用這兩國家的利率走勢圖。杆友點進去自己看。
這個例子意思是，對內循環要有充分準備。包括利率、房貸、物價。比如肉價現在還很高呢。
不多說，回到剛才大家喜歡說的米國利率長期走低上來。
這和說法本身是沒錯的，但是：
第一，這是建立在第一美國可以割全球韭菜、美元享受超級鑄幣稅的基礎上。
第二，一般理論說發達國家投資整個社會勞動生產率穩定，不像我們此前提升很多，各行各業能賺錢，投資回報率高，所以我們以前可能利率高，而他們利率長期低。
這個說法似乎也沒錯。但是數據顯示並非如此。
如上圖我們發現，美國1980年代離現在並不遠，但是美國貸款利率甚至高達20%多；1990年代貸款利率也動輒高達10%多；即便進入21世紀的頭一些年，貸款利率甚至也可以接近10%。
美國可早就成為發達國家，勞動生產率很多年沒有太顯著提升了，為什麼還會有利率大幅走高的現象？
第三，很多人會解釋說因為遇到石油危機、戰爭等等原因。那就對了，既然大家發現一個國家進入發達社會後，依舊可能遇到各種意外和危機，那麼誰敢保證我們不會？
何況我們迄今為止還沒成為發達國家，現在還要面臨可能的內循環為主的壓力。
對於宏觀經濟的預測，槓桿地產經常有一句話，超過6個月的預測，很難是對的。當然也有33%正確機率，因為經濟要麼是變更好，要麼是不變，要麼是更差。
經濟的走勢有太多因素，就像今年的超級黑天鵝，首先誰會想到會發生，然後對全球的傷害大到這個程度，2019年時能預測麼？
別說2019年時，2020年2月，很多國家都還在幸災樂禍，覺得自己不會是受害者。但是呢？
利率的走勢和預測，其實一個道理，不可測、很難預測。
簡單說，人啊，不要太高估自己。
3、風險厭惡型杆友，應該根據自己情況決定是否轉LPR
上文，槓桿地產用數據和歷史分析至此，該引出今天的重點——關於房貸利率是否轉換的策略。
不廢話，看法如下：
第一，如果你過去房貸利率是打折的，不管LPR未來可能會降到哪個程度，我建議你不換。沒必要想著長期佔更多便宜。
因為優惠已經有，人的運氣會一輩子好嗎？誰知道。不用冒險，不必貪圖可能的便宜，萬一利率漲了呢。
第二，如果你房貸時間剩下不多了，比如1、2年，甚至3、4年，我覺得應該換。長期預測困難，但是短期預測相對準確性要高一些。
就算槓桿地產的這個建議最終錯了、打臉了，我覺得也沒什麼，假如2年後LPR提高了，首先未必會提高很多，其次就剩1、2年吃虧也不大。
第三，整體上不建議有佔銀行便宜心態，平常心更好。如果你此前沒去轉，房貸利率也沒打折，且還有很多年，如今既然銀行要批量轉，你也懶得去說不轉，那麼槓桿地產的看法是無所謂。
你高興，你等著它自動轉；你不高興，也可以動動手機或者跑銀行說不轉。反正一句話，無所謂，愛怎麼著怎麼著。
第四，如果你很厭惡風險，對未來不確定很討厭，也不想賺銀行的，那就不轉。周末和我一起去銀行，理論理論為什麼要自動給我轉，然後狠狠告訴銀行，麻煩你不要給我轉。
4、房貸利率永遠是個遊戲
從一個國家的穩定角度說，房貸這東西，利率一般不會到高不可攀的地步。這不比企業貸款，隨行就市。房地產是要調控的，同時直接關係民生。
利率就是調控的手段之一。該打折時過去是打折，過熱時則是給你上浮。
所以不要說現在LPR加點房貸利率方式，就管一輩子、永恆，這不過就是個文件，需要時也會調整、改。就像之前你合同約定了利率，一樣現在可以改LPR。
反正一句話，別那麼當真。過兩年又發一個新文件，也說不定。我們的房貸歷史本身還很短很短，很多事情都沒經歷過。
不過這裡，槓桿地產想多說兩句，過去我們找銀行貸款買房，還貸方式、利率都是約定好的。銀行說我基準就基準，說我該上浮就上浮，給我打折是狗屎運。
這是一個約定、契約，大家都是籤字畫押、蓋了章的。也就是說，合同期內，大家應該遵守吧。
但是過了幾年，我們搞LPR（貸款市場報價利率）。現在等於要廢除這份貸款合同，用新的房貸利率方式。
銀行開始給了我們選擇，可以不轉LPR，還是用此前的固定利率。自願，要說也挺尊重人的。
好玩的是，之前，確實尊重人——房貸客戶不想轉，可以啥都不做。
而到了8月12日竟然變成了：
若您不接受上述批量轉換規則，請於2020年8月24日（含）前通過手機銀行、智能櫃員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換。批量轉換完成後，若您對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
也就是想不轉，反倒要增加麻煩，需要自己通過上述渠道辦理。
我覺得銀行有點傲慢。
自己的事，我自己可以做，你沒權利問都不問就給轉了。
我還有一個20來年的房貸，準備周末跑銀行一趟，好好講講道理，貴行太傲慢了。
版權及免責聲明：本文系槓桿遊戲創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！槓桿遊戲任何文章之觀點，皆為學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。