河南商報調查報導組/文
此前，河南商報報導了啟福城「內購房變安置房」、「工程長期停工、交房遙遙無期」的種種問題；記錄了購房者們不堪回首的購房歷程，並努力推動開發企業正視業主訴求、早日全面復工、善後遺留問題。
上周，河南商報記者聯繫到鄭州市住房保障和房地產市場管理局（下文簡稱鄭州市房管局）、鄭州市中原區等有關方面，進一步深入了解啟福城事件的癥結所在。
針對啟福城事件的諸多疑點，7月13日下午，在中原區信訪辦，啟福城項目相關人士也向購房者們做出了詳細答覆。
1、項目什麼時候能復工？
啟福城項目開發商相關負責人在上述溝通會上向購房者解釋：受到疫情、大氣汙染防治等因素影響，整個工期滯後了350天。通過近期公司和施工方以錢抵工程款，各方資金恢復，和施工方交涉等，目前啟福城施工有5個項目。目前人數確實少一些，但是會逐步全面復工。
關於施工情況，根據後期資金到位情況，制定了詳細施工計劃表，整體交房計劃會滯後一年半左右。
2、項目復工涉及的資金缺口將如何解決？
啟福城項目開發商相關負責人表示，目前啟福城已賣出房產5871套，剩餘997套。在建工程涉及項目共欠款9.8億元，涉及退款550套房產。尚未回款部分市值15億2700多萬元。其中包括，對外回款5700多萬元，剩餘未賣房源超過8.9億元，抵押部分回款超5.8億元。
當前公司新建的兩個項目，後半年會進入市場銷售，預計到年底還有4億到5億元收入，會來緩解啟福城面臨的巨大壓力，資金基本上可以實現迴轉，確保啟福城項目全面交房。
3、部分業主反映購買房源無法正常網籤
在此前接受河南商報記者採訪時，鄭州市房管局相關工作人員表示，無法網籤有兩種情況。第一種有少部分購房者選購的是安置房。安置房在房管局系統裡邊是鎖死的，必須由區政府組織，由安置群眾來籤。「安置房在申報預售時需要明確相關信息，政府部門告知房管局群眾已經搬到房子裡、並確定房源歸屬，這個時候才能把系統打開，該跟誰籤跟誰籤。」
第二種情況，企業因資金緊張，把尚未籤訂商品房買賣合同的房屋，做了債權抵押。這種房屋在債權人（銀行）同意籤約前，是不可能籤約的。「一般情況下，企業把錢還完了，接押以後債權人才會同意籤約。」
啟福城項目開發商相關負責人表示，無法正常網籤客戶，約為503套，這其中主要因為債權在銀行抵押。近期，公司已經積極籌措資金，重新啟動債權解押，7月已進行6套房子解押。
針對目前客戶提出的解押房源比較少，下一步公司將積極籌措資金，加大解押數量，然後進行網籤備案。
4、網籤後，部分業主拿不到合同問題
啟福城項目開發商相關負責人表示，截至目前，網籤已備案2739套，網籤未備案2073套，前期整個項目網籤達到70%。
網籤備案需要收一部分房的資金監管，確實目前有資金困難。
已網籤未備案的2073套，其中有2034套網籤備案合同，已報市房管局審核，預計在7月底以後可以實現，具體備案完成時間，以市政府審核為準。
5、退房款問題
啟福城項目開發商相關負責人表示，公司近期積極與客戶溝通，考慮到資金問題，協商對部分客戶進行分期退款。目前7月份退款16戶，雖然不是全款退完，但是分期、分批退的，每戶都退著。
下一步，公司將對2034套房進行備案，備案後部分銀行也會回款資金，這部分資金將用於，有序退還給退房客戶。
6、業主反映啟福置業蓋章、長坤置業開發，房主對兩者之間關係存在疑問
啟福城項目開發商相關負責人表示，啟福置業做的密垌村土地整理工作。土地整理完以後，長坤置業作為開發企業，通過招拍掛，對項目土地進行二級開發。針對客戶加蓋長坤置業章訴求，經過公司積極協調，可以在原協議上加蓋長坤置業章。
7、購買商品房，現在變成安置房，如何善後？
啟福城項目開發商相關負責人表示，啟福城項目作為密垌村合村並城城改項目，關於城改的存房問題，正在和政府積極協商中。
隴海西路街道辦事處相關負責人補充說：啟福城項目是密垌城中村改造項目，村民的安置房源在前期房管局鎖定階段，不叫安置房，叫拆遷還建房。
密垌城中村改造項目中，前期相關部門鎖定的安置房面積比村民安置協議所需的安置房面積多出一些。
在村民回遷安置後，如果提前鎖定的城改存量房有剩餘，有機會按相關規定將這些房源轉化為商品房，符合相關手續後才能對外銷售。
不過，能轉商品房的話，法律規定有兩個必備條件。第一個重新計算的安開比符合規定，第二個土地必須是招拍掛土地。
福苑和觀瀾苑都是招拍掛土地。如果把多出的安置房面積假設為商品房，重新核算安開比，如果安開比符合規定。按照正常來說，它具備將來從城改存量房轉化為商品房的條件。
但企業提前將這部分房源對外銷售，一是程序不對，二是是否「多賣」，是否侵佔了村民的安置房部分，有待進一步了解。
結語
解鈴還須繫鈴人，無論是退款還是復工，核心還是一個錢字，2017-2018年，啟福城扎紮實實賣過一波房子，其後來拿到預售許可證，也讓購房者心裡吃了顆定心丸。
按理說消費者繳納的購房款，應該進入資金監管帳戶，根據施工節點按比例劃撥，這樣的制度安排，就是為了避免日後項目暴雷、業主權益受損，那麼啟福城這個項目，有多少資金進入了監管帳戶，下發劃撥情況如何，目前餘數有多少，能支撐多久？
對此，河南商報記者還將進一步展開調查。
（河南商報編輯 吳冰 熊子文 吉倩倩）