今天，由中國房地產TOP10研究組主辦的「2020中國房地產上市公司研究成果發布會暨第十八屆中國房地產投融資大會」盛大召開。會上，新湖中寶連續第五年榮獲「滬深上市房地產公司綜合實力TOP10」。
雖然在這個領域，已是獲獎的常客，但今年這個獎項對於新湖來說，不太一樣。這個不一樣，來自於今年的新湖，憑藉前瞻性的戰略布局、良好的資本運作、優質的資產結構等氣質，正在進入一個全新的大周期裡。
事實上，一直以來，很多人不太了解新湖，甚至一度還有一些質疑的聲音。這種質疑，既是因為新湖從來不是一家簡單的公司。你無法用一個詞就概括它，比如「房產新湖」、「科技新湖」或者「金融新湖」；
也因為新湖的很多做法、決定往往帶有超前性，若非長期跟蹤並了解，很難在短時間內就看清它每一步落子背後的邏輯。
現在，就讓我們抽絲剝繭，梳理屬於新湖的「周期語言」。
房產市場：從播種期進入收穫期
「毛利率大幅提升至 43.91%，比上一年高出近12%；地產經營利潤21億元，同比增加1億元。」
這是新湖中寶，交出的2019年年報。亮麗的數字背後，是對那些質疑新湖這兩年在房產領域作為不大的聲音，最好的回擊。
梳理後不難發現，這些質疑的理由，主要是兩點：一是新湖在杭州這個大本營，這些年動作不大。
然而，在新湖眼裡，早已不是簡單地把目光聚焦在杭州（事實上，新湖在杭州區域的項目也多達5個）。伴隨著《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》進入國家戰略層面，深耕長三角才是新湖的雄心所在。
截至目前，新湖中寶在上海四大舊改項目合計建築面積近180萬㎡。其中，至少100萬㎡位於上海內環，是名副其實的「上海王」。同時，在南京、蘇州、嘉興、啟東等均有大手筆布局。
倘若把這些都放到同一張地圖上，便會發現，新湖描繪的，已不再是簡單的單一核心，而是從中心城市到經濟發達城市，從一線到二三四線，從點到片的全方位、多層次布局。
質疑的第二點，是新湖的項目往往開發周期長，回報慢。
投資，從來不是一件能性急的事情。股神巴菲特曾經說過：不給時間，何以談投資成功。
新湖的投資理念，與股神有著異曲同工之妙。
正如自然界的春耕秋收一樣，只要付出是在正確的道路上，就一定會有回報。對於新湖來說，之前這些年並非一些人眼裡的不作為，而是回報以量變的形式慢慢積累。
▲ 啟東新湖·海上明珠效果圖
這些量變，在2019年，變成了質變。
數據顯示，2019年公司的毛利率達到43.91%，比上年增加11.37%，為近三年來最高，在行業中更是處於塔尖水平。
尤其是江蘇地區，毛利率比上年增加128%，簡直是一個無法想像的優秀數字。
從合約銷售看，來自浙江、江蘇和上海三個地區相加的收入2017年至2019年分別為100.2億、134.3億和134.7億，佔總銷售收入的75.87%、82.72%和82.81%，一直穩步上升。
▲ 圖：2019年新湖中寶銷售額區域分布
而這一切，僅僅是剛剛開始。
作為業績的持續重要支撐，在新開工面積和新竣工面積這兩個指標上，新湖中寶都交出了極其漂亮的答卷。
竣工面積，在2018年同比已經增加10%的基礎上，2019年再次達到98%的同比增長，為171萬㎡；
新開工面積，2019年在167萬㎡的大基數上，仍然實現15%的同比增長。
這樣的新湖速度和新湖效率，就如性能卓越的引擎一般，能提供給公司未來數年源源不斷的增長動力。
資本市場：從擴張期進入優化期
上個月，新湖進行了一場頗受關注，也頗為複雜的資本交易。
根據協議，新湖中寶擬買下綠城中國12.95%的股權，總價約28億人民幣（港幣約30.69億）。同時，綠城中國從新湖中寶買下上海青藍國際二期、瀋陽「仙林金谷」等項目的部分股權，總價41億。
看起來簡單的一買一賣，背後折射的，是新湖在整個資產版圖上，已經從「買買買」，變成了全面優化結構。
且不說單看價格，每股9.5港元的收購價，較綠城中國每股12.73元的淨資產（截至2019年12月31日），有相當划算的溢價；
而且，這樣一來，新湖將完全參與綠城混改，分享未來股價上漲紅利。
更重要的是，作為中國在產品營造層面首屈一指的綠城，在上海乃至全國都有一批現象級產品。重倉上海的新湖，有了綠城這個「神隊友」的助攻，在地產板塊的發展將如虎添翼。
可謂一石三鳥。
作為上海最大的「地王」之一，新湖在上海內環的近100萬方土儲，最早始於20多年前。經過長期堅守，拐點終於在2019年出現。大量毛地終於變成淨地，開發建設和銷售進入倒計時。
以兩大項目為例，距外白渡橋只有200多米的天虹項目已完成土地徵收，下一步即將進入開發階段；新天地邊的亞龍項目徵收籤約率達到了97%，比上年增加2%的同時，接近衝線。
▲ 亞龍項目區位
略懂財務的人都知道，舊改拆遷對上市公司來說，意味著一定的資金沉澱壓力。隨著拆遷進入尾聲，新湖中寶也將開始屬於自己的輕裝上陣，歡快跳躍。
這一點，在財務指標中已有體現。年報顯示，新湖中寶的現金利息保障倍數從2018年的0.43，增到了2019年的1.57，安全性大大提高。
截至2019年年底，公司經營性現金流淨流入22.67億元，比上年度淨增加流入60.45億元；扣除預收款項後的資產負債率僅為62.70%，在行業中保持中等偏低水平。
核心硬資產脫胎換骨，現金淨流量大幅提升，對於新湖來說，大幹一場的舞臺已經搭好。
這個時候，加大與綠城的融合，更具備戰略意義。它意味著新湖嶄新而精彩的演出即將開始。這齣戲的主題，是「優化區域戰略布局，聚焦以上海為中心的長三角區域」；具體的篇章，則分為「強化上海內環、上海都市圈、上海城市帶」三幕。
每一幕，都讓臺下觀眾萬分期待。
▲ 上海新湖·明珠城實景圖
金融科技：從布局期進入回報期
2019年7月，科創板正式開閘。對中國資本市場來說，這是一個歷史性的時刻。
2019年8月，晶晨股份在科創板上市。作為全球最大的智能晶片供應商之一，目前市值已超過200億。
▲ 晶晨半導體
新湖中寶間接持有晶晨股份1.49%的股份。據悉，當初入股時，晶晨股份的估值僅55億元，如今其市值已翻了近4倍。
這正是新湖「不走尋常路」的最好回報。據不完全統計，新湖直接或間接持股的湘財證券、新湖期貨都在加快上市進程；宏華數碼等已經進入上市申報的流程。
去年下半年，中央政治局就區塊鏈技術發展現狀和趨勢進行學習，這標誌著區塊鏈正式進入國家戰略。
新湖中寶此前兩次增資的趣鏈科技，無疑是區塊鏈界的獨角獸。目前已為包括中國人民銀行、四大行總行、兩大證券交易所、主流股份制商業銀行等三十餘家金融機構提供區塊鏈服務。
▲ 趣鏈科技
難怪知名財經論壇雪球裡有人說「投了那麼多獨角獸、上市公司的新湖係指日可待」。
獲得回報之餘，2019年新湖中寶繼續保持對高科技企業的戰略投入。包括入股杭州宏華數碼科技股份有限公司，持有其25%的股權；增資杭州易現先進科技有限公司，持有其4.81%的股權；入股深圳雲天勵飛技術有限公司，持有其0.92%的股權；投資龍芯中科技術有限公司，間接持有其1.80%的股權。
甚至可以毫不誇張的說，幾乎每一個高科技領域，背後都能看見新湖的身影。
中國有句古話：一生二，二生三，三生萬物。新湖在三大領域的不同戰略，既相互轉化，又相互促進。
讀懂了這些戰略，你就讀懂了每一個領域的「新湖周期」，而讀懂了所有的「新湖周期」，才能真正洞悉屬於新湖生生不息的良性循環。
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文章來源:樂居