壹
「旋撲珠簾過粉牆，輕於柳絮重於霜」。
在寒風中，山水文園·九御售樓部門口被堵在門外的業主們，此刻內心深處可能比下了雪的北京更寒冷。
這個距離故宮不到十公裡的項目，只有120戶業主，卻掀起了幾十億的騙局。
圖片來源：中房頭條
山水文園項目，是位於北京市東三環弘燕路上的黃金地塊，開發商山水文園集團在十幾年前以極低的價格拿下了從東三到東四的一長溜兒地塊。
十幾年開發下來，北京的房價水漲船高，山水文園的地塊越來越值錢，已經開發到了五期。五期九御項目是北京的豪宅項目之一：單價8-10萬，最低1000多萬，最貴的有業主出了上億元。
在供需嚴重失衡的帝都，這個版塊屬於北京的核心區域，已經很多年沒有出過新房，豪宅更是有一套搶一套。所以去年山水文園九御開盤時，很多人都沒搶到。這樣的稀缺大宅，又是現房，高首付全款才能買得到。
公開資料顯示，2019年初山水文園·九御公開推盤的分別為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，面積為146~495平方米。均價8.5萬~10萬元/平方米，總價1200萬元起，交付時間為2020年5月31日。
交付時間到了，業主們沒有等來交付通知，等到的是法院查封的封條。
實際上，除了19號樓外，其餘銷售的房子都沒有獲得預售證。九御的很多樓棟，在2016年已經被開發商抵押給了長城新盛信託，貸出來了38億元。
山水文園的騷操作是，賣給業主的房子全部套用19號樓的預售證，但和業主籤的是借款合同，和購房意向書。
業主們購房的時候，不知道自己買的是已經被抵押的房子，也不知道自己看的預售證是假的。
那些花了幾千萬，最多上億買房的業主萬萬沒想到，自己沒買到房子，到手的是一份沒有效用的內購合同。
現在這批房子，長城新盛信託已經申請法院查封，將以協議轉讓、拍賣、要約邀請競價轉讓、掛牌轉讓等形式處置。
那些購房的100多戶業主，錢不見了，購房協議無效，即使算成借給開發商的款項，債權也排在信託公司之後，開發商也不見蹤影。
業主和看客們都曾發出靈魂拷問：那麼這些錢，都去哪了？
貳
山水文園的老闆李轍，也曾經有過無限風光的時刻。
一個是李老闆的生日宴，曾有參加宴會的朋友描述，現場高朋滿座，名流雲集，李老闆春風得意，拉著愛子在全場談笑風生。
朋友說，這場宴會光是現場布置和餐飲都花了300多萬。
另外一次是，這家房企因為山水文園項目而名聲大噪，但老闆李轍在2014年就決定，和美國六旗集團合作，宣布轉型做文旅。
2015年4月，李轍帶著剛從國外留學回來的兒子李李，在北京和天津之間的一道山溝溝裡開了一場盛大的發布會。
大會伊始，國際佛光會世界總會理事依空法師在金海湖的大壩上誦經祝福，李轍笑容滿面上臺，宣布要將背後6.7平方公裡的金海湖周邊建成國內最大的旅遊度假區，這度假區有多大？李老闆揚手在空氣中畫了個圈：大概是22平方公裡。
李老闆的野心很大，說要打造世界級文旅IP，要做世界級大健康產業，要讓未來的人活到121歲，計劃未來10年在全國範圍內建10個「山水六旗文旅小鎮」。
上一個這麼拉大旗造文旅的，是先賺一個小目標的老王。
在發布會現場講解環節，置業顧問指指湖邊的懸崖上的獨棟酒店說，汪峰就是在這裡向子怡求婚的。
而在坐遊艇在湖上參觀的路上，可以看到片平地馬場，那裡圈養著幾十匹歐洲最純種的馬，這些馬都價值不菲，李老闆花了大價錢買來的，每匹都能在北京換套房子。
彼時風光無限的山水文園集團，喊出了轉型的旗號：
忘掉我們是房地產公司，我們不是房地產商，是中國的文旅商。
叄
這個計劃投資約300億元、原本預計2018年開業的京津冀項目，現在已經寂寥無聲。它在大眾點評上被用戶稱為野遊的好去處，因為它不收門票，沒有遊樂設施，裡面是「自然風光」。
山水文園真正落地的第一個六旗項目在浙江。
2015年9月山水文園與浙江省籤約，宣布在浙江嘉興市海鹽縣打造「山水六旗國際度假區」，許諾投資300億。
2016年7月，山水文園又與重慶璧山區籤約，投資300億元打造重慶山水主題小鎮——六旗樂園。
2017年9月，山水文園與南京市溧水區政府聯手打造南京溧水山水主題小鎮，總投資超350億元，計劃2021年開始正式投入運營。
不到四年，這家只開發過一兩個項目，沒有任何文旅經驗的房企，拿著抵押出來的錢在浙江、重慶、南京等地打造了11個主題公園，山水文園最多時員工達到4000多人。
山水文園每年要交給美國六旗6000萬刀的版權費，算了下，從合作到現在要支付給對方20多個億了。
文旅的高投入、長周期回報的模式，讓一般的房企不敢碰，不能碰。
這一切的高投入，讓山水文園的所有項目遭遇各種延期和資金鍊緊張甚至斷裂，李老闆也憂從中來，把公司裁員到只剩65個人。有網友笑稱：
靠賣房發的財，憑夢想花光了。
為了踏過這道坎，李老闆也開始了自救行動。只是接班的不是他的海龜寶貝兒子李李，而是老孫的融創。
今年6月份，老孫再次出手當了一回白衣騎士，把海鹽山水六旗國際度假區收至囊中，當時剛說過要「謹慎買入」的老孫，看到這個項目後卻選擇了全盤拿下。
現在它有了一個新的名字：杭州灣融創文旅城。
而山水文園九御的120戶購房者，已經找不到開發商在哪裡。在數次集體維權、信訪後僵局難破，只有無助地排隊等候司法訴訟，等待著迎來轉機。
肆
之前曾經寫過爛尾之都鄂爾多斯，現在這個名字，可能要易主了。
2012年，在南陽市最繁華的市中心，一個新項目鉑金時代開售。
這個只有兩棟樓、下面是五層商業的項目，曾經賣到6000多元/平米的高價，當時南陽的均價也不過3000多。
即使它很貴，但因為位於南陽最好的地段，面積也都不大總價不算高，400多套房子很快賣完了。
但業主們沒有想到，這房子竟然爛尾了。
開發商沒有現金流，也貸不到錢，2014年承建商已經收不到開發商的打款了，到了2015年交付時間，農民工工資都發不出來，項目徹底停工了。
項目圍擋上的商業廣告語「生意斷了現金流，神仙來了也不好救」有點刺眼。
對於很多業主來說，買房錢相當於一輩子的積蓄，一定不能讓這房子就這麼停在這兒。
扯條幅、堵開發商、上訪，所有的維權流程走了個遍後，終於開發商有高人想了個新方式：業主籌錢自救。
業主補繳剩餘房款，把已經封頂的房子剩餘的工程建完交付。
這個決定，不是所有人都有信心。如果又交了一次錢，又一次爛尾了怎麼辦？
就像穿著棉襖洗澡，穿上冷，脫了更冷。
但有希望，總有人想帶頭試一試。鉑金時代的業主們成立了自救委員會，市政府也介入了。
南陽市也專門成立了臥龍區委辦公室成立處理「鉑金時代」項目不穩定問題工作領導小組。2017年6月，業主們在工地上召開了第一屆業主大會，號召業主們籌錢自救。
最開始，開發商說缺口需要湊4500萬，10個月後就可以交房。15天內補齊餘款優惠4%，補不齊餘款優惠2%。
有了第一批人把真金白銀湊出來，就會有第二批第三批業主紛紛跟進。業主們群情激奮，號召所有人籌錢，有業主在群裡提出疑問，結果被當做水軍踢了出去。
有業主四處籌借，有業主想法貸款，甚至有業主借了高利貸，湊齊了錢繳了上去。錢很快湊齊，打入了政府和業主委員會共建的監管帳戶。
業主先是籌了兩次錢，已經超過了4500萬，但開發商依舊說「錢不夠」。開發商說原因有兩個：工程費用增加了，建築材料和人工費都上漲了；以及，辦理房產證還需要更多的錢。
無奈之下，業主進行了第三次籌款。
鉑金時代賣了不到五百套房子，總房款一個多億，有一百多套是全款，剩餘的業主共籌了7600萬尾款。
業主們即使不是滿心歡喜，還是期待著自己買了七八年的房子能安穩交付就行了。
業主們一路走來，經歷了爛尾、自救、復工、停工、復工、違建、再次爛尾，所有業主都被房子拽入了一個奇怪的漩渦，終於，快要交房了。
這世界從來就是不講武德的。業主們萬萬沒想到，他們遭遇了現實版的農夫與蛇。
業主們經歷了數不清多少次的延期交付，終於在又一次開發商承諾交房的前一天，開發商不延期了，而是選擇了漲價。
一份交房流程在業主群裡傳播，其中交房費用一項寫道：
「鉑金時代項目自救的範圍不僅僅是達到房屋交房的條件，還包括辦理房屋產權證，但業主們未交的房款僅夠支付工程款。為了能夠使所有業主辦理房產證，實現房產增值，每平方米房價向上調整850元，專用於辦理房產證，不願意調整房價的業主，可以原價無條件退房。」
業主們的內心，除了滿心憤怒，還想罵自己一句SB。
伍
前幾年的時候，南陽市政府整理過南陽的問題樓盤，總共有302個，建設手續不齊全、資金鍊斷裂、涉法涉訴、權屬糾紛等是主要原因，爛尾樓佔了近三分之一。
如果這一切的原因去追溯，可能還要往前翻。
2008年，原農業部、國家體育總局和中國農民體協正式聯合發文，同意第七屆全國農運會於2012年在南陽市舉辦。
南陽將農運會視為一次重大機遇，希望藉此機會實現跨越式發展。
南陽修建了眾多基礎設施，新建7個大型體育場館，3個新興大型比賽場地，7個四星級以上賓館，升級改建6個場館和36家賓館。
南陽的朋友說，農運會的建設，使南陽市的城市框架拉大了一倍。2012年南陽市政府工作報告提到，2011年城市建設新開工項目總投資超過50億元，相當於過去10年投資的總和。
近些年，綠地、建業、中信、恆大、碧桂園等大開發商紛紛進入南陽的房地產市場，抬升了南陽的地價和房價。2020年7月，南陽新「地王」產生，每畝單價1186萬元，樓面價5084元/平方米。綜合溢價率高達223.6%。
南陽市政府成立了302專項工作組，已經處理了兩百多個問題樓盤。
剩下還有很多爛尾項目涉及問題更複雜，處置難度更大。大部分問題樓盤都建設於六七年前，最早的項目碧源花園，2001年動工，2003年爛尾。時間跨度大，房地產政策、地方政策和土地規劃早已變更。
這些業主們還在期待，能住進那個魂牽夢繞的家。
鉑金時代的業主是幸運的，事情被媒體曝光後很快流出一份《關於鉑金時代項目相關問題的情況說明》。
大概內容是，經各方協商溝通，項目開發企業表示取消每平方漲價850元，施工企業同意暫時擱置工程款決算爭議，與開發企業制定完善交房流程，即時進入交房環節。
有些鉑金時代的業主很樂觀：碧源花園都爛尾快20年了，我們比他們強。
來源： 侃 尗又，地產觀察
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