近日，昆明又有不少樓盤對外宣稱將於7月1日開始上調房價，其中包括了上悅天地、金泰國際、金地商置·昆悅、新希望觀瀾匯等項目。
隨著昆明的房價日益高漲，剛需一族叫苦不迭，「低價」被更多人關注，比如「法拍房」、比如「回遷房」。
此前焦點君就專門寫過法拍房(《那些勸你不要買法拍房的人，已經開始買第二套》)，感興趣的可以找來看看，那今天焦點君就著重來講講回遷房。
一直以來，都有不少網友諮詢「回遷房能不能買?」，比如：
甚至有人連回遷房是什麼都不清楚：
那麼焦點君先就來掃個盲。
所謂回遷房，百度詞條的解釋如下，通俗的來說就是房屋拆遷後，賠償給拆遷戶的房子，昆明大部分樓盤都有回遷房。
如果回遷房用作住宅，那麼產權是70年;如果用作綜合用地，產權年限是50年;如果用作商業經營，產權年限是40年。
那麼，回遷房與市面上大家所熟知的商品房必定是有很大區別的。
首先，對於一手回遷房，其並不是商品房，不能當作商品房出售(商品房可立即入市交易，且在銀行做抵押進行貸款)。回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，並不能貸款。
但回遷房中有一點是需要注意的：如果拆遷的是商品房，回遷房自然是商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，那這樣的回遷房就與「小產權房」類似，不能夠進入交易市場進行交易，且無法辦理房產證。
其次，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。
再者，商品房和回遷房買賣雙方的關係不同。購買商品房是開發商和購房者籤訂《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定;而回遷房的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人籤訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
這個部分是對於拆遷戶購買回遷房這個環節來說。
在二手市場上，回遷房並不少見，約佔整個二手市場的10% 。
那麼，回遷房是否可以買賣需要分情況，一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。
業主已取得房產證
即業主已經取得該商品小區的「房產證」，那麼，該回遷房源可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可並受其監督的。所以，有房產證的回遷房，既可以買賣，又正常在房管局過戶、轉名，是有保障的。
這類回遷房其實就和二手商品房無異了。
業主僅有回遷協議
第二種情況是，業主僅持有開發商的回遷協議，沒有房產證。不僅是昆明甚至全國市場上都有太多回遷房都長時間拿不到房產證。
這種情況下，二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，並沒有得到房管局的認可。
如果購房者和業主在沒有獲得房產證的情況下進行交易，屬於私下交易，是不合法的行為。
那麼，只能是在公證處做公證交易，待「房產證」出來後才能做真正的過戶交易。
這種情況下，既不能貸款，又不能過戶，還沒有房產證，為什麼要入手呢?
談及回遷房，有的人想到的是「低價」、「低物業費」、「地段好」，也一定有不少人用「質量差」、「密集」、「居民素質低」這些詞語來形容。
其實，房子質量好不好與是不是回遷房沒關係，這得看開發商是否重視質量。大部分開發商為了按時交付，趕工完成，追求速度，不注重質量已成為公認的事實。
據某開發商透露，出於成本考慮，很多同行在建造「回遷房」時會將施工標準降低，甚至偷工減料。
超高梯戶比、低得房率、房屋開裂、戶型奇葩等方面的問題暴露，造成了大家對於回遷房的不好印象，這是不爭的事實。
但市場上也不乏一些做的不錯的回遷房。
第二方面，部分回遷房設置為獨立地塊，對於小區內的環境也無法保障，有些甚至沒有物業公司。「回遷房」居住的多是本地村民，大多被用作出租房，人員複雜，素質參差不齊。
衛生、環境、安全等都沒有保障，居住體驗差，這也是硬傷。
第三方面，「回遷房」要成功拿到房產證的周期相對較長，一般是五年。
那如果作為二手房交易，滿5年的房子繳納的稅費相對較少，等購房者接手時，房子的居住年限已經相對較長(要扣除從交房到滿5年，差不多10年時間)。此時接手的業主住幾年後再轉手，房齡就更高了，這將影響房子的貸款申請審批、利息、年限等。
第四方面，如果購買回遷房僅僅是自住，考慮以上幾個問題就行了，如果是考慮投資，那麼「回遷房」質量差、環境髒亂、規劃不合理等缺點就會暴露無遺，這導致其接受的下家太少，升值潛力較低。
第五方面，部分「回遷房」在二手交易時需要補繳一筆土地出讓金，具體情況以土地性質為主(若是國有劃撥的土地，屬於有限產權，需要補繳土地出讓金;若土地屬於國有出讓性質，則屬於完全產權，等同於普通商品房交易，不需要補繳土地出讓金)。
如果是對於已經有了房產證的的回遷房，交易過程其實和普通的二手房沒有太多區別。但沒有房產證的，一定是有很大風險的。
比如：有的人非要購買，可能會先向屋主交納一部分定金，餘數等到真正過戶後再補交，但是屋主也無法保證什麼時候能拿到房產證過戶，這部分風險比較大。
比如：屋主違約，主張合同無效，已發生法律糾紛，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。
比如：屋主出現一房多賣的情況，由於回遷房買賣無法辦理預告登記，一旦城市房價高漲，違約成本過低，屋主極有可能將房屋出售給出價更高的人。
比如：部分的回遷房當取得房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，那如果你在拿證之前就向屋主購買，這部分錢誰來負擔?
比如：物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
比如：小區管理不規範，人員複雜，盜竊事件頻發，安全無法保障。
寫在最後：
自住不舒適，投資沒潛力，焦點君覺得買的意義不大。除非你特別缺錢，你挑選的回遷房也在市場上不錯，也有了房產證，倒是可以考慮。對於資金充足的人，建議直接別考慮。