從福晟變成世茂福晟，鷹真的能重生嗎？
|百強評論·睿誠研究院|
文|羅乾波
01 福晟之巨變：無言的結局
2020年1月13日下午一點半，在世茂與福晟的品牌發布會中，就世茂和東方資產收購福晟80餘個項目的事，世茂董事局副主席許世壇和福晟集團創始人潘偉明出現在國內200多家媒體的視線中。
據觀點地產網報導：
發布會現場，一臉喜氣的許世壇與年長13歲的潘偉明並排同坐，言談間兩人都十分客氣，場面看著和諧。出席的還有世茂集團執行董事兼財務管理中心負責湯沸、世茂集團執行董事、世茂海峽總裁呂翼，福晟集團董事長潘偉明、副董事長潘俊剛。儘管福州是福晟的大本營，但今天的發布會更似世茂主場。
雙方將成立一個新平臺「世茂福晟」，並通過這個新平臺全方位接管福晟集團所有地產項目，未來福晟所有的項目都會更名為世茂福晟。
關於傳言中的項目數量，許世壇則在現場首次正面回應，「世茂和福晟是全方位的戰略合作，覆蓋福晟全部的項目，所以項目數量並不止74個或是87個，潘主席在舊改項目有很多的項目，可能每天都在變。」
截至2018年末，福晟總土儲貨值超過8000億元，而在2015年-2017年間，福晟依靠併購拿下了72個項目，總土地面積約1680萬平方米，總建築面積約3800萬平方米，總貨值約6500億元。其中，在粵港澳大灣區福晟擁有1000萬平方米建面的舊改項目，其舊改項目的總貨值約有3000-4000億元。
福晟潘偉明說，福晟的舊改項目未來都將交由世茂福晟操盤經營。「昨天我們還參加了深圳前海項目的一個年會，我們在前海有一個150萬平方米的舊改項目，昨天當地的村民都來了，有2000多人，村民知道我們要和世茂合作都很高興。」
睿誠研究院分析：
最近坊間，這起驚動全國的世紀大併購，吸引了業內眾多的目光。從早期的傳聞和最後塵埃落定，一浪高過一浪，也加重了2019樓市寒冬惡劣天氣的蔓延。世茂、福晟及東方資產之4:4:2最終股權合作比例的實錘出臺，讓此事件成為了今年春節前的絕響、及晨鐘暮鼓，再一次提醒各房企不要不把短債不當回事，這也許將是成為壓垮你的最後一根稻草，再者就是落後就要挨打，不管你是誰。
從上述發布會上，許世壇的眉開眼笑與潘偉明的強顏歡笑，雖為同一表情，其間，我們可感受出二人巨大的心境反差。許公子的目不斜視、與潘先生的轉頭右視，當天的表情也昭示出，福晟即使原來再強大，時移世易下，潘老闆也必須向新東家低頭，老二的話語權終究有限。
官宣中的「合作而非併購」的說法，自然有閩系兄弟的情誼在裡面，也為福晟保留了一定的臉面。
本是同根生，相煎不著急。
低落期，福晟當然不會搶新東家的鏡頭，無言已矣。
02 福晟曾經如雄鷹般的輝煌戰績
從2015年開始，福晟集團成立了拿地「飛虎隊」。那是福晟在全國組建了 10支收併購大隊伍，當時擁有300多名成員，其中包括8個區域大隊，1個支援大隊，1個機動大隊。
福晟集團高級副總裁吳繼紅當初接受媒體採訪時說，「我們『飛虎隊』一直進行獨立考核，主要是年薪+激勵，激勵大家多拿地。同時，我們要求隊長和副隊長都必須進行跟投，這樣既可以保證風險，又可以讓『飛虎隊』享受更多紅利。」
伴隨快速擴張而來的，是福晟的經營性現金流自2015年起就持續為負同時，福晟認為囤錢比囤地更重要，因此成立資金「王牌軍」，也一直希望獲得資本牌照，打通實業和資本的聯繫。
在市場上行時期，重金拿地的資金皆可以通過快速有效的銷售資金的回籠來化解，2015-2019年5月份前，這一模式未遇到太大的問題，從2019年8月份開始，各大房企在長短債的巨大壓力和銷售回款不太暢通境遇的疊加下，一步步暴露出各類問題，原來市場好時為了高周轉拿下的地，在遭遇當下房地產模式改變和債務包袱承壓之下的艱難等情況，即使是處於頭部核心房企的碧桂園與恆大等，亦難以抽身事外而獨善其身。
更別說，像福晟此類中小型公司了。
債務本息的償還，必須依託各項目的正常有效回款，一旦資金接不上，就會出現血脈不暢、資金青黃不接的局面，本息的重大壓力必然會將你打落於水深火熱之中。今年眾多的房地產公司破產，以及今日福晟集團的故事等，都說明了不管你是誰，在資本面前都是一回事。資本是客觀的物理元素，自有其運行定律，不會因為你是誰而改變運作規律。
福晟變化為「世茂福晟」，此事件並非為業內個案，皆是上述資本定律運行中的一件事而已，你驚嘆也好，無動於衷也罷，這本是天地和經濟運行的客觀至理而已，芸芸眾生皆難逃出這一規律的制約。
福晟曾經的飛虎隊，攻下的再多江山，其疆域之廣曾讓業內人士嘆為觀止，又怎麼樣呢？天地自有約束，短期的膨脹並不能讓你走得更遠，對未來市場的錯判以及高估了自己的實力等，發展的隱患也將不期而遇，船覆和廈傾也將成為一個公司的新羈絆，乃至滅頂之災。
03 福晟觀察與思考：鷹的重生之三部曲
睿誠研究院認為：
1、借世茂之諾亞方舟迅速抵達無短債彼岸。
福晟的核心問題，就是眾多收併購項目所帶來的的短債的償付壓力，銷售回款無力支付本息，以及國內金融各管道的不支持等，一步步將福晟推向市場的暴風區。從11月份到1月13日，與世貿的攜手合作，許潘的聯姻重組，自然會以圓滿化解福晟短債為第一要務，不然也不會有其他的合作等事宜。
東方資產，在世貿集團的背書和擔保下，福晟的短債問題迎刃而解。福晟得以輕裝上陣，也付出了操盤權的代價，不得以和不得不而為之，福晟必須斷臂才能求生，比起2019年那些死在沙灘上的中小房企要好多了。
在洪水滔天之時，有人送來「諾亞方舟」，福晟必會低頭和欣然上岸。
2、修正市場判斷、按新打法來重新排兵布陣。
一個人和企業的成長，總是要付出代價的，一時的興奮和錯判，在未來的某一天是要買單的，無論是日常生活還是企業的運行，除非你想破罐子破摔。自然，從政府單位下海的潘偉明，不會這麼短視和出此下策，一時的艱難並不能代表什麼，三十年河東、三十年河西，在為自己原來的錯誤買單外，福晟團隊也會重新思考房地產的發展，幾年後是繼續與世茂攜手、還是再樹自己的大旗？其皆有可能。不同的人有不同的想法，一山難容二虎，世茂和福晟能並肩走多遠，業內都是有不同的聲音的。雙方當事人，其心理都清楚。
世茂最近幾年的隱忍、福晟最近幾年的突進，進退之間的差距，也不是許世壇公子能搞明白的，筆者並非有意評點許公子，只是覺得目前大家都處於一個非常時期，都需重新思考和規劃自己未來的新戰略，今天的失誤並非會永遠如此，今天的勝也並非永遠如此。俗話說，風水輪流轉，如福晟能夠進行深度反思、臥薪嘗膽和有效調整，明天也是可以期待的。當然，如世茂能夠有效提升，將來也會發展得更好。
3、福晟的產品體系、營銷手法和過渡依賴金融的模式，需要植入新時代的發展「晶片」。
福晟歷經粵、閩、豫及湘等城市市場的磨鍊，在產品線上雖然有錢隆系、金融中心、福街以及在住宅上的「福和系」、「福悅系」、「福頤系」、「福臻系」、「福泰系」五福產品系列等等，其在產品線上下的功夫還是有所欠缺的，並未能在各地市場以產品的獨到價值來引發銷售的熱潮，一直不慍不火，當更多的對手在強化產品的價值與銷售力時，福晟的產品也未能為項目的及時回款創造出太大的動力。
以及，當初為拿地吃下的眾多商辦物業而造成的資金沉澱等，也加重了福晟當下資金的吃緊程度，同時以土地證和股權質押獲得的各類資金等形成的巨大包袱，一天天讓福晟深陷深水區，尤其是遇到短債剛性需兌付的時刻，眾多重壓之必然引發企業危機。
據說，潘偉明先生曾經是從一名負責財務的公務員下海的，可能與泰禾黃其生有類似的經歷，對金融的力量過於迷信；然而，市場的現實並非如此，富力地產李思廉被打臉、黃其生也被市場打臉等。李和黃皆是金融界的高手，市場的客觀並未因你是大咖就網開一面，2019李和黃的艱難即是明證；潘先生也是其難兄難弟。
睿誠研究院評論：
中國經濟與房地產已經發生巨大的改變，以前的那些套路皆遇到了新時代的巨大衝擊，碧恆萬保等頭部企業都在迅速剎車和更換模式，處於50位以後的福晟，當需更快的更改企業的戰略思維和經營手法，以藉此植入能滿足新時代發展的「企業運營晶片」，不然，在未來，當下的故事必定會重演，否則，是否能保持自己的半部金身就難說了。
最後，以一個小故事結束此文：
據傳，當老鷹活到四十歲時，它的爪子開始老化，無法有效地抓住獵物。
它的啄變得又長又彎，幾乎碰到胸膛。它的翅膀變得十分沉重，因為它的羽毛長得又濃又厚。使得飛翔十分吃力！
它只有兩種選擇：
1）、等死
2）、歷經一個十分痛苦的蛻變過程；一百五十天漫長的魔練。
它必須很努力地飛到山頂，在懸崖上築巢。停留在那裡，不得飛翔。
老鷹首先用它的喙擊打巖石，直到喙完全脫落。
然後靜靜地等候新的喙長出來。
然後，它要再用新長出的喙，把指甲一根一根的拔出來。
當新的指甲長出來後，它們便再把羽毛一根一根的拔掉。
五個月以後，新的羽毛長出來了。
老鷹開始飛翔。重新再過神鷹一般的三十年歲月！
在我們的生命中，有時候我們也必須做出困難的決定。
開始一個更新的過程。
我們必須把舊的習慣，舊的束縛拋棄,
使得我們可以重新飛翔。
禍兮福所倚，福兮禍所伏；反思可精進，重生和重新飛翔，一如福晟，並不是沒有可能！