廣州樓市:未來板塊分化越來越大,這些區域千萬別碰

2021-01-19 網易

　　

　　我是雕叔，專研樓市十餘年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢

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　　提問：雕叔，請問您之前說熹園對於天河公園來說是錯配是何解呢？哪方面錯配呢？

　　回答：錯配的意思是：珠江新城的價格，買天河公園價格最高的盤，值不值得？大概率是不太值得，除非你以前就一直生活在天河公園附近，小朋友的學校也在這邊，生活圈子也在這邊

　　提問：雕叔，綠庭苑99方750萬是不是太貴了？

　　回答：不建議了，樓齡太老，2000年之前的產品一般不建議，上世紀的貨很多人會忌諱的，現在也就是行情起來了賣家趁機出貨，不建議做他的接盤俠

　　提問：雕叔。 做JYD是應該可這一個銀行打通關係一直做 還是換銀行儘量分散風險？

　　回答：如果只是一個核，那就儘量分開不同銀行做，如果很多核，那就做最好的那家銀行。其實現實的情況是，當下哪家銀行的條件最寬鬆就做哪家

　　提問：雕叔好，請問中海康城中間樓層九樓北向、低樓層三樓北向和高樓層頂樓12樓南向，哪個以後更好轉手？

　　回答：一般規律是： 中間樓層9樓、低樓層3樓、頂樓12樓，轉手的接受程度依次減弱，一般規律。但是，這個還有其他的決定因素，比如 1、不同樓棟的位置 2、不同房源望出去的景觀 3、每套房子的交易稅費、贖樓與否 4、每套房子的裝修保養程度 5、不同房源的噪音汙染 下圖是雕叔手繪板中海康城

　　提問：雕叔，放租把鑰匙給中介有什麼風險？有什麼要注意的？

　　回答：這沒什麼，你想賣房或者出租，可以這樣子，不過有幾點要注意： 1、最好只把一把鑰匙放到你最熟悉和信任的中介那裡，儘管被借出去的時候會被人拿去多配一把 2、最好在家門口或者室內客廳上，張貼一張溫馨提示「謝謝來看房，請穿鞋套，儘量不要損害室內東西」，甚至還可以調戲一番「我裝了攝像頭啊」

　　提問：雕叔，有無了解過亞運城一手和二手的情況？現在天韻組團一手兩萬七八，那邊學校配套也不錯，還有未來3號延長線加持，現在這個一手價格值得入手嗎？番禺來說比較便宜的，三四房戶型南北對流的看起來還不錯。那邊還有即將開盤的中海左岸瀾庭，不知你對這個板塊評價如何？謝謝

　　回答：亞運城是一個好的投資小區嗎？亞運城其實不是一個好的投資小區，真實的答案如下： 1、亞運城在區域板塊上跟廣州市的其他區域板塊之間的聯繫很少，基本上屬於「孤島」區域，這樣客戶的自然外溢、地緣屬性發展等因素就比較弱，甚至就沒有規律； 2、未來土地供應和「對手盤」太多，看到沿著亞運大道沿線一望無際的未來土地，就可想而已要想把這些卻與都填滿人，得需要多長時間和時日，未來的變數太多； 3、亞運城「飛地」的屬性，往西9公裡到番禺廣場、往北12公裡達到科創新城（思科）這些未來可能成為「引擎」的地方確實太遠了。 4、也許3號線東沿線會對亞運城是利好，但也說不好會把人從亞運城拉到番禺廣場來，反而變向利好了番禺廣場，因為番禺廣場是城區。 如果，你注重學位、關心居住環境，其實還不錯，生活配套也在慢慢的起來，僅此而已。

　　提問：自住改善型需求三房，兼顧學位，預算1500W左右，百花片區不考慮，居住體驗太差，剔除學位，該片區樓盤不值這個價。考慮的一是香蜜湖安託山片區，二是科技園片區，三是後海片區，四是寶中片區。可以給點建議，請分析一下

　　回答：後臺還有一個問瀚盛花園和黃埔雅苑的，我一併在這裡回答了。 1）安託山：福田的房子漲的不好，不是因為像羅湖一樣沒落，不是因為區位不行，而是因為產品不好，房齡老，面積大總價高。能夠讓天下父母委曲求全選擇老房子的，是有可能讓孩子贏在起跑線的學位，所以百花飆漲，所以黃埔雅苑不能買，瀚盛花園可以買。 天健天驕的熱銷，我們可以看到，福田是不缺高端購買力的，缺的是好房子，而安託山片區，可以承載這些購買力，區位中心，房齡新，紅嶺深高學位加成，看好這個片區。 2）科技園片區：南外大衝可以不用追，從肺炎治癒率就可以看出，患病人數越少治癒率越高，大衝考生就一百來個，蹦幾個高分拉高下四大八大率，名校成色還稍顯不足。南外科華還沒有出成績，但是房價漲了不少，冒險者可以繼續保守者可以變道，南外高新可以買。 3）後海片區的選籌邏輯同理，南二外本部作為南山學位一哥可以放心持有。 4）寶中我覺得它是豪改的定位，成不了豪宅區，房齡大都在06年，它的出身很平民化，居住群體和幾個傳統豪宅區不能比，建築品質也都不是按豪宅標準去打造的，而深圳灣最墊底的太古城南，除了樓道空間逼仄點，大堂，花園還是很有質感的。當然寶中也有一些新盤，但是零散，不夠形成「圈「，因此寶中不能買太貴的房子。

　　提問：雕叔您好，我想問問您，現在美林湖畔南向兩房5.3一平算貴麼？兩房82平朝南的，總價435萬中低樓層。如果從投資的角度上來講，黃埔花園南向三房兩衛115平，總價480，單價4.1萬，哪個更值得投資呢？還是說投資駿景花園會更合適麼？快糾結死了，求指點。

　　回答：人性的天敵就是：沒有選擇標準，從而猶猶豫豫，也即自己沒有明確的標準，所以才會猶猶豫豫。比如，如果你明天能確定性的中獎500萬，保證你放下所有的猶豫，去買幾注。 美林湖畔的明顯貴了，投資不合適，建議考慮黃埔花園和駿景，我們手上有相關的房源，以及其他的房源，希望能個您提供有價值的服務，幫你解決到您的問題

　　提問：求教雕叔：持天河公園華港沁園春一套無貸小三房，現自住番禺長隆瓏翠大三房（含貸），大小孩天府路讀書，小小孩兩年後入學，現因接送辛苦，想賣二買二，換手成天河北一套一房帶學位房東方或附近次新樓一套自住，請問雕叔，這樣折騰合不合理？近期華港房價稍有點起色，瓏翠還沒由市區傳導過來，但傳聞小學備建，附近道路改造中，恆大球場也在建，是現在換手，還是待兩年後周邊配套改善，小小孩也入讀天府路再換，也是一個問題。求大神翻牌…

　　回答：當下換即可，瓏翠這個項目除了新之外，漲幅後續可能有問題，要儘快換到市區來 賣瓏翠，然後換天河北或者天河公園附近，甚至直接賣掉瓏翠，直接在天河公園西門買一套大三房或者四房完事

　　提問：雕叔大大、現在投資入手棠東車陂板塊還是魚珠東圃板塊？感覺魚珠東圃價格已經起來了

　　回答：嚴格來說，棠東、車陂是一個小區域板塊，魚珠、東圃是一個小板塊。 其中棠東、車陂的典型樓盤是：駿景花園、天朗明居、富力天禧 其中魚珠、東圃的典型樓盤是：城假、美林湖畔、羊城花園 目前來看，兩個價格差不太多。

　　很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復

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