從2016年開始，每年年末，丁祖昱都會給地產行業內外做一次樓市分享會，今年是在上海新靜安體育中心舉行
跟往常一樣，丁祖昱還是跟大家分享了很多關於地產的相關數據，很多人通過各種方式也看過相關數據了，我也不想來簡單的傳遞一下他的觀點或是預測的對不對，在這麼多數據中我看到了跟往年有個很大的不一樣
因為從今天起，第一批00後就年滿20歲了，從法律上看，可以開始買賣房子了，而與此同時，60後的人口佔比逐漸增多，中國人口的兩極分化開始加劇
所以，其實我覺得這個點與這次的主題還是挺契合的，叫2020擁抱未來，我想要結合此次丁祖昱的分享，從人口特徵的角度，再跟大家深入聊聊樓市可能出現的不一樣的未來
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房子是用來給人住的，所以，人口問題是首先需要重點關注的
根據測算，下一個10年會比上一個10年少4000萬人口，相當於少了一個上海和一個北京的總人口
當然，人口減少4000萬令人擔憂，更讓人擔憂的是，購房的主力軍青壯年人口10年後會減少6100萬
我們經常說，有人才有未來，有人整個樓市才能變得很穩定，因此，誰能搶到人，誰能搶到更多的人才，誰就能在未來更勝一籌
在整個2019年，我們看到越來越多的二線城市正通過放鬆落戶的方式正在不斷搶人，二線城市自然是搶不過一線的，只能往三線城市搶，於是，越來越多的三四線城市人口開始下滑
所以，為什麼我們說長周期看三四線房產缺乏相關價值，因為三四線人口正在受到三個方面的擠壓，自然生育的下滑，人口的正常遷移和一二線城市的虹吸
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人口減少是一方面，還有另一面是不同年齡段的人在住房需求上表現出了不同的特徵
比如有高達62%的老年人不與子女同住，而這樣的比例還在逐漸增多，換句話說，老人的家庭人均面積正在持續增大
也正是如此，所以對於有自有住房的老年人而言，高達82%的比例不打算買房了，自住的面積已經絕對夠了，對於沒有房產的老年人而言，打算買房的只有1%，幾乎可以忽略不計了
不同的年齡段的購房需求也正在發生著比較大的變化，對於70和80後而言，二孩已然成為了該年齡段所最為看重的新增需求
這也很好理解，一張學票可以做兩次用，家庭人口增加了，人均面積被攤薄了，需要更多的兒童娛樂場所還有就是也要上輔導班了，這些其實都是二孩家庭新迸發出的實際需求
現如今的90後，自然已經是購房的主力軍了，但是，我們更需要知道的，其中的95後的需求正在分化
一方面是部分95後因為剛參加工作沒多久，近三成的95後月收入不足5000元，還有很多人會選擇租房，另一方面，少部分的95後「房二代們」直接跳過剛需一步到了改善
這其實與我們的實際調研結果是相符的
在大量三四線城市，很多家庭為了給孩子買房，直接上來就是130平到140平，大面積好品質的樓盤在三四線越來越發光發熱受到歡迎
還有一點可能很多人都還沒有開始意識到，00後也開始粉墨登場了，而且，00後總量已達1.6億人，佔全國總人口的12%
第一批00後，從今天起，也滿了18歲，可以開始買房了
為什麼說一定要注意00後買房這個信號，很關鍵的一點就是這批00後在很短的時間內將批量產生巨量的購買力
在三年之內想要買房的比例差不多有三成
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當然，我們知道了購房年齡上會發生變化，但我們更想知道的是，這對於產品端而言，又會帶來哪些實質性的改變
因為我們的項目，我們的開發商，真的很久很久沒有實質性的創新了
對此，丁祖昱給出的評論是「產品同質化嚴重」
當然，為什麼開發商會表現的這麼小心翼翼，並不是他們不想創新而更多的是不敢創新，這相當於賭博，賭對了還好，萬一賭輸了，面對幾億元甚至幾十億元的投入，誰都承擔不起
但是，下階段的情況是逼得開發商不得不創新了，因為整個視市場端的需求正在發生變化
先問大家一個問題，既然二孩家庭對於換房是有實際需求的，那麼，到現在為止，你有看過真正為二孩家庭設計的房子嗎
沒有，一套都沒有，真的，我管這個叫「地產創新失去的十年」
丁祖昱還舉了一個例子，大家也可以看下某項目的戶型圖，160平的房子，營銷人員還特意強調北面的雙子房，是可以互相貫通的，專為二孩設計
在實際生活中，大家可以去想一下，這樣的設計其實是違背真實的使用場景的，因為很少有家庭會同時把兩個孩子的房間都放到北面
所以，其實這樣的戶型設計只是打了一個「二孩房」的概念而已，並不是真正的從內生邏輯上就為二孩家庭進行的設計
還有一點是現在選擇不婚或是結婚後選擇不育的真的是越來越多了，在丁祖昱的分享數據中，我無意中發現一點
就是在往年，在進口食品中排名第一的是進口奶粉，而今年，則是貓糧，而且寵物類產品的銷量的同比增幅超過了大部分的行業
95後，00後們對貓/狗的寵愛，正在逐年遞增，從而替代了部分對生孩子的需求，換句話說，以前的三口之家可能就變成了單口之家或是雙口之家
這樣導致的最直接後果就是大家對於面積的需求沒有那麼大了，40平米的住房可能會受到越來越廣泛的歡迎
不僅如此，房子甚至都不需要開闢單獨的廚房出來，因為真的很少有年輕人願意每天在家做飯了
不僅如此，由於不需要設定固有的廚衛空間，帶來的好處就是整體的戶型總面積將變得更加可控，這也就意味著總價段是可控的，越來越多的年輕剛需將更早的入市
關於戶型上的創新，我忽然想到在今年年初跟大家分享的萬科的一個戶型案例
這是2015年上海萬科翡翠公園做的85平米的兩房戶型
大家仔細看戶型的冰箱位置，沒有放在廚房裡，而是選擇放在客廳和廚房中間過渡的地方
而設計的根本出發點是萬科發現對於年輕人，冰箱不會放菜但是會放可樂薯片，坐在客廳看電影或是去臥室的時候方便隨時可拿
年輕人的需求在變，開發商也必須跟著變
還有一點就是年輕人對於日照的需求，可能就沒那麼敏感了
一方面的原因是現在的年輕人在周末的時候普遍起的比較晚，這個時候是需要拉著窗簾的，而在工作日的時候，又基本都是早出晚歸或是996的狀態，對於光照的需求度，就沒那麼高了
還有一點就是未來高科技住宅將越來越成為發展的趨勢，恆溫恆溼恆氧基洗衣烘乾的技術將讓越來越多的年輕人對日照的需求持續降低
所以這個時候我們再去理解為什麼以金茂朗詩為首的做科技住宅的企業這兩年正在大踏步前進，很核心的一點其實就是正好契合了最新的需求
越來越多的房企說不定最後就真的會變成很厲害的科技企業
我忽然想到，前段時間看了一部科幻片叫《微光城市》，整座城市的人因為某種原因都生活在地下，人們在這裡工作在這裡生活，沒有陽光，卻依舊成長
好吧，如果未來房價太貴，說不定我們也真的能往地底下拓展
還有一種變化就是，隨著共享經濟的到來，對於車位的需求可能也就沒有那麼強烈了，未來的車位配比或許就會變的沒那麼重要了
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當我們真正去關注不同的人群折射出的不同需求時，你會發現，大家的訴求其實真的是不太一樣的，或許，在未來，每個樓盤都會有這自己的不同屬性和不太特徵，從而真正實現
物以類聚，人以群分
所以，還是那句話，房產的細分和精細化程度將越來越高，房子說不定以後就真的會變成「定製化的商品」，房企如果做的產品不貼合年輕人需求，或許真的會被淘汰出局
那怎麼選到好的小區呢，一個最簡單的辦法就是選擇TOP50強的品牌房企，質量好是一方面，還有就是
即便是創新，相對來說他們也會走的更前些
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文章來源:真叫盧俊