[摘要] 近日，北京市規劃和自然資源委發布《關於北京市海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》（以下簡稱《補充公告》）
近日，北京市規劃和自然資源委發布《關於北京市海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》（以下簡稱《補充公告》）。
《補充公告》調整了3宗地競買規則，將施行「競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案」的「三競」掛牌方式。同時，產品銷售對象將「面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售。」換言之，銷售將面向取得在京購房資格的家庭。
值得注意的是，這種新型「共有產權」商品房，購房人購買的時候只需要支付個人比例的房款，房屋五年內不得出售，五年後可以再上市交易，屆時政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。
《補充公告》一方面在明確了政府會將對產品持有一定份額的同時，另一方面，產品的銷售範圍覆蓋所有可在京購房的家庭。行業分析，《補充公告》或將成為「共有產權房」的升級版。共有產權這種形式未來將不止出現在剛需保障型住宅中，還會逐步進入改善型中高端產品交易市場。
預售證卡住價格上限
《補充公告》內容中「三競」成為熱點詞，這是北京市土地公開出讓首次採用「三競」方式進行供地。
業內研究機構指出，「競地價」是指當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉為第二階段——「競政府持有商品住宅產權份額」，這內在的含義為當政府持有商品住宅產權份額越高，未來開發商的獲利空間越小，因此，當開發商競報政府持有商品住宅產權份額到達設定上限後，轉為第三階段——「競高標準商品住宅建設方案」，這其中的含義為開發商如果認可政府的高份額產權（自身獲利空間小），就必須承擔與之對應的高標準住宅建設。
據時代周報測算，此次出讓的三宗土地，海澱區樹村兩宗地塊的起始樓面價均達到6.7萬元／平方米，朝陽區金盞地塊的起始樓面價為5.1萬元／平方米。
相較於之前共有產權房在銷售均價原則上比同地段、同品質的商品住房價格低30％左右的價格來看，此次未出世的「新型共有產權房」幾乎可以稱之為「豪宅」。
合碩機構首席分析師郭毅分析，開發商為了成功競到土地，在測算地價與房價的關係時，將結合預售價格的隱形限制，按購房人實際支付的購房價格，來預估市場接受度和去化流速，並倒推競地時的地價上限。
這意味著，共有產權豪宅要麼定價略高，要麼開發商會規劃更多大戶型產品，總而言之，控成本提總價，正是因此，購房者實際付出的購房代價並不會遠低於商品住宅豪宅。
但是按照之前隊規有產權房的規定要求「自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30％左右的水平確定。」
雖然此次推出的三宗地並沒有明確要求按照價格低30％左右的水平銷售，但是《補充協議》可以看到「對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案」。簡言之，共有產權式住房的銷售價格不得高於周邊水平，否則將無法銷售。
三宗地均為優質土地，海澱區樹村地塊臨近上地信息產業基地，中關村軟體園等科技園區，周邊教育資源配套豐富，而金盞地塊國際合作服務區，計劃圍繞第四使館區打造對外開放新高地，外界猜測，金盞鄉或成為第二個北京「三裡屯」。
郭毅預計，今後北京內城一些相對核心地段的地塊會採取這種土拍策略，這可能會是一個常態化政策。
共有形式範圍擴大
北京共有產權房經歷了不同時期的政策演變。
2013年10月，北京市住建委公布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》。內容中提及，銷售對象為北京市戶籍無房家庭以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。
此時的共有產權房其根本是要解決無房家庭的住房問題，更多的是面向住房剛需型人群，而隨著時間的推移，共有產權式住房的覆蓋面也在逐步擴大。
2017年12月，北京市民政局、北京市規劃國土委、北京市住建委聯合推出了國內首個共有產權養老項目——雙橋恭和家園。養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者分別按5％、95％的份額共同持有，由企業對配套醫療、護理、餐飲等公共服務設施持有經營。購房者有國家承認的房本，轉讓、出租、繼承都可以。
2020年5月，北京民政局正式印發《集中式居家養老服務社區擴大試點實施辦法（試行）》購買資格為北京市戶口居民家庭或連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶口居民家庭。人資格為年滿60周歲（含）以上的老年人。
這一系列政策的出臺，也標誌著共有產權式住房不僅僅再局限於保障型住房領域，而是開始向外擴展。
此次掛牌的三宗地的原出讓公告中顯示，「本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。」
同時，買房人的資質再一次鬆開，產品銷售對象也不再局限於無房家庭，而是將「面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售。」
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