作者｜十一郎
來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）
年末大事有點多。
先是北京推出新型「共有產權房」的土地，貌似在打壓「高房價」路上繼續前進著。緊接著，央行、銀保監會聯合發文，對銀行貸款做出限制。
所謂的「新型」共有產權房其實是一個說法，是跟之前北京推出的共有產權房進行了一個對比。
二者有著共同點，就是跟政府一起買房子，也就是說，該物業的產權政府是持有一定比例的，並且5年內不準交易。不同的地方是，該物業一旦轉讓，共有產權房規定政府持有部分需按增值後價格計算，而此次的「新型」共有產權房，政府那部分按原值計算，不享受溢價部分。
舉個慄子。
2021年如果你買了一套房子，總價1000萬，個人份額80%，你出了800萬，政府出了200萬。
8年之後，你想賣房子，房子的市場價是1600萬。那麼，政府所得還是原來的200萬，你自己拿1400萬。
並且，轉讓對象還沒有限制，只要具備北京商品房購房資格，就可以接你的盤。因為這類物業屬於「商品房」。
是不是很爽？
若你是在2017年買的共有產權房，總價1000萬，個人份額70%，你出700萬，政府出300萬。
8年之後，你想買房子，房子的市場價1600萬，那麼政府得要1600萬的30%，也就是480萬，你自己拿1120萬。
並且，轉讓對象必須是符合共有產權住房購買條件的家庭。
不比不知道，一比嚇一跳。升級後的共有產權房，相信可以破除之前共有產權房棄權98%的魔咒，會受到很多剛需的青睞。
我們也能從中看出，北京市政府用此種降低購房門檻的方式，來向「高房價」宣戰，為的是能讓更多有居住需求的購房者上車。
這是用政策手段在平衡大城市的居住平衡啊，不得不讚嘆北京市政府的用心良苦。
緊接著，央行、銀保監會聯合發文，對銀行貸款業務的佔比作出新規。
原文內容有點長，總結起來就一個意思：
央行對所有的中資銀行，在「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」兩個指標分別做了最高限額。不同的銀行級別，最高限額不同。
業內有人稱之為銀行的「兩道紅線」。具體如下：
這次對房貸的「兩道紅線」與去年針對房企的「三道紅線」，共同構築中國樓市調控的信貸防火牆。
信貸可謂是房地產最核心的調控手段，過去十多年，中國人正是用信貸槓桿開啟了「發家致富」的買房之路，信貸規模也一度從原來的 億膨脹至2020年的6萬億。中國的居民槓桿率在2020年末也已經超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。增速之快，位居世界前列。
如今，房地產信貸規模盤子縮小，2021年樓市必然承壓。
而此次針對銀行和購房者的「兩道紅線」，旨在收緊消費者購房的銀根，遏制居民加槓桿的浪潮，防止銀行出現金融風險。
一邊是通過政策手段將大城市的購房門檻降低，一邊又嚴控信貸，遏制購房者肆意加槓桿，我們從中可以讀出什麼信息呢？
以下是十一郎個人觀點，說的對不對的，歡迎各位留言討論。
1.遏制高房價，勢在必行。
這是我從這兩則重磅消息裡讀到的最堅定、最核心的要義。
隨著房企「三道紅線」的落地，一眾以高負債、高槓桿著稱的房企，被套上了緊箍咒，不得不走向降負債之路。 地產「三道紅線」+「兩道紅線」的出臺，標誌著中國樓市調控的轉向。
都知道信貸政策是房地產市場的「七寸」，一旦信貸收緊，失去高槓桿支持的房地產，流動性將受到影響，高房價也會成為無源之水。
針對大城市的年輕人，高房價無情的將這群有著真正居住需求的人拒之門外，政府則通過「幫你上車」的方式，抵擋高房價對無辜年輕人的「迫害」。
2.傳遞信號，樓市承壓
為什麼這麼說呢？
中國高房價並非一日練成，並且有著很強的區域性，主要分布在一線和強二線城市。而高層對於高房價的打壓，其目的是為了解決大城市的居住平衡，防止惡意炒房，把居住權分配給真正需要居住的人。
那收緊信貸，對於樓市和購房者而言無疑是利空。不過，仔細研究下銀行的信貸數據也會發現，其實「兩道紅線」給了市場一定的「緩衝期」。具體看下表。
據統計，按照兩道紅線的標準，2020年至少有35%的銀行，都踩線了。這也就是說，還是有一大半銀行是沒有踩線的。這樣看來，高層在設置最高限額時，給大部分銀行留有調整空間的。這跟給房企設置「三道紅線」的考慮是一樣的。
高層用這樣的方式在給銀行、購房者和房企傳遞信號，樓市承壓在所難免。
北京這次的「新型」共有產權房是政府對於「房住不炒」基調及「居住平衡」目標的體現，也是「新供給」方式的嘗試。
不難看到，北京努力為著「解決大城市住房突出問題」所做的努力。
初心可贊，但效果真的會達到心中的預期嗎？
3.效果如何，還有待觀察。
在北京這座超級大城市裡，土地供應和住房供應都比較稀奇了，五環內的地塊更是少見。而新推出的這塊「新型」共有產權房的兩個地塊，恰恰是位置極好的。北五環外，距離上地-西二旗、中關村軟體園都不遠。
再看樓面價。
B-1北地塊建築控制規模92371平米，交易起始價62.1億元，樓面價67229元/平米；
B-1南地塊建築控制規模83160平米，交易起始價55.9億元，樓面價67220元/平米。
兩塊都超過6.7萬/平的樓面價，你相信房子蓋出來是剛需或者剛改能夠接受的價格嗎？賣不到12萬一平米，都沒天理。
雖然有政府幫著掏一部分錢，降低了上車門檻，但這樣的位置和價格，做出來定是豪宅，總價在千萬左右！
以北京目前剛需成交總價在550萬左右這個標尺看，最終，這不要利息的大便宜，還是被有錢人撿到。除非這塊地蓋出來的都是50平米的小戶型，總價600萬。但這樣的定位顯然與地塊的位置和樓面價不相符。
十一郎認為，如果真的把升級版的共有產權作為抑制高房價，精確地把房子分配給剛需和剛改人群，就需要在推出地塊前考慮到目標人群的需求和承受能力。另外，這種類型的土地和房源的供給也要達到一定規模，才能為更多的年輕人提供居住保障，才能對高房價起到抑制作用。
再來看信貸收緊的影響。
總體上看，信貸規模收緊，未來買房貸款肯定會越來越難了，而且房貸利率短期內會上漲。
但是，你別忘記有句話叫做「上有政策，下有對策」。
剛過去的2020年，深圳的房價漲了50%，杭州東莞等樓市火熱，有很大因素是因為「房抵貸」「經營貸」等名目的貸款，以小微企業貸款的名義流進了房地產市場。
雖然，銀行在貸款合同上嚴禁為小微企業主做的貸款是不允許流入房地產市場的，但對這部分自己的監管和路徑追溯是非常難的，加上銀行對於實體經營沒有信心，反倒對房地產市場「放心的很」，也助長了資金向樓市的流入。
曾經有一個段子：說的是銀行信貸經理的想法。
如果來貸款的人對貸款用途支支吾吾，他就放心了；而如果來貸款的人說是貸款用來經營時，他就心想：壞了！
真假不說，但銀行的確更偏向發放貸款給房地產，而不是經營公司的人。
關於2021年的北京樓市
2020年末，高層用兩記重拳希望能夠讓2021年的樓市更穩一些，但是效果如何，一個是看決心，一個是看方法和手段。
嚴控高房價的決心是有的，但如何將帶有福利性質的房子流向真正有居住需求的購房者手中，如何與炒房客的「騰籠換鳥」遊戲圍追堵截，還需要方法和手段。
最好，關於2021年的北京樓市，十一郎還是堅定地認為會上漲。在珠三角、長三角大城市輪漲過後，被壓抑多年的北京樓市也在2020年放開了非限競房地塊的入市，2020年末北京樓市成交量創新高，量漲過後就是價漲，這些都是北京房價即將上漲的信號。
只是，在如今出臺「兩道紅線」的信貸收緊壓力下，漲幅會比之前預計小一些。
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