【地產人談】
十一長假前，樓市調控的消息接連幾日佔據了頭條。
據媒體報導，22日開始，樓市迎來新一輪密集調控期。2天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個城市密集出臺樓市調控措施，其中6個城市實施限售，西安新政則是通過商品房價格申報控制房價，武漢是規範開發商銷售行為。
事實上，對於經歷了去年9·30調控的人們並不驚奇，國際環境和國內氣候決定了，調控總是要來的。盤點近兩年的樓市調控徵程，大致經歷了三輪加碼：2016全年調控為第一波，今年三月調控是第二波，近日的房貸利率上調與限售政策是第三波。
此輪調控中，限售政策成為了輿論焦點，甚至很多評論當即斷言「炒房者慌了」、「哭暈在廁所」之類。然而，這卻讓真正的炒房者哭笑不得。倘若赴市場一線走訪會發現，至少到現在為止，收穫滿滿的炒房者並沒有慌，除了房價下跌，對於手握兩套以上房產的炒房者來說，晚賣兩年對他們或許並不算什麼。
其實，在第二波調控城市裡，限制銷售時間已成為調控的重要內容，當時已有大約30個城市推出此項措施，大多為兩年禁售。而在半年後的第三波調控，9月22日夜裡數城市發布的樓市限售政策，多有些「補償」味道——大多是第二波調控中尚未採用「限售」政策的剩餘二線城市的加強版。
那麼，此番限售後效果會如何？
事實上，第三輪調控的出現，本身就意味著雖經第二波限售，但市場並未實質性冷卻下來。在開發商拿地方面，地王不斷，地價依舊創造新高。至於銷售端，開盤日光並不少見，尤其是二線城市，甚至在銀行收緊信貸，貸款利率大幅度增加的情況下，依然沒有在很大程度上壓制住買房者的衝動。此前銀行嚴查消費貸資金流向，便是因「假消費真購房」而起。以筆者所在青島為例，甚至出現3萬的樓盤招致20人搶購的程度。
為何市場降溫如此之難？
這是因為此番系列加碼疊加了之前調控結果的影響：以往調控時，房價在歷經短暫受抑後便會迎來反彈，人們由此產生固化思維——調控是暫時的，上漲才是趨勢，只要買買買，永遠不怕虧。這一邏輯更是得到了年初房價大漲的佐證，炒房者的穩賺讓房價上漲成了「共識」。至此，如同2015年的股市盛況，購房者瘋狂殺入樓市。
因此，我們迎來了今天的調控加碼。事實上，各地控制房價，還是要靠行政性限價作為主要手段。若非如此，在大多數二線城市庫存已光，投資旺盛的情況下，房價如果單靠供求市場關係來調節，勢必會上漲。
不過，目前來看，這輪政策更多是地方政府為應對中央的壓力，大多數城市並沒有真心下死手。此前，網絡上流傳住建部對部分潛在熱點城市下發的內部通知，通知中稱在「金九銀十」期間潛在熱點城市將面臨較大房價上漲壓力，需關注房地產穩定工作。雖然不確定文件的真實性，但恰逢黃金周前期諸城市加碼調控，政策的應急性大於規劃性，或也並非空穴來風。
其實，相比限售限購，房地產市場最大的空頭是金融收緊。近半年來，國內大多數銀行收緊房貸並提高利率，無形中成了金融機構自行去槓桿現象，隨著時間延長和力度加大，金融機構的資金抽調對房地產市場衝擊也會愈加明顯。不僅如此，上周美聯儲公布縮表進程的國際金融氣候轉冷，更讓人們對未來金融收緊無可置疑。
如此看來，地方政府急吼吼的半夜政策不過是「鈍刀子割肉」，真到質變之時，才最為要命。而質變的根本之策，恰恰要靠長效機制。當然，這一機制如今也在逐步落實，比如租住同權、共有產權、農地放開租賃試點等等。不過，若要上述政策形成真正效果並實現房地產市場的徹底轉向，恐怕還需要一個摸索和推廣期，而這都需要時間。
從這一角度講，第三波調控中眾多二線城市的限售，意義在於兩方面：其一，是為中國房地產建立長效機制爭取窗口期；其二，則是為應對美聯儲縮表之後整個金融市場的收縮。因此，即便此番次熱點城市的調控為權宜之計，卻也是一石二鳥，至於產業質變何時來臨，還有待更多綜合性措施的出臺與落地。
□張百忍（地產學者）