深圳何以為「新加坡模式」而轉身?

2021-01-08 鳳凰網房產

來源： 中國經營報

文/鄧海建

9月1日，「深圳將學習新加坡住房模式」上了微博熱搜。

追根溯源，這一說法來自近日深圳市住建局局長張學凡的公開表態：「新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。」

思路分明，擲地有聲。很顯然，這不是決策主導部門的「閒來之筆」。

尤其是在「7·15」樓市調控政策發布一個半月後，再加之今年是深圳經濟特區建立40周年、亦是深圳獲批中國特色社會主義先行示範區一周年——節點特殊、背景宏大，住房政策調整往往又是牽一髮而動全身，於此而言，「新加坡模式」確有大概率走上未來深圳住房政策C位的可能。

有必要解釋一下這個「新加坡模式」。簡言之，這個模式的硬核設計，就是政府計劃主導住房供應。據悉，新加坡從1964年開始推行「居者有其屋」計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋，建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達82%的公民居住在組屋裡，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。目前，新加坡已形成由組屋和共管公寓為主的保障房市場，以及中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的成熟住房體系。

一句話，這個模式的核心價值在於維護房地產穩定均衡發展的同時，基本實現了「住有所居、居有其屋」的夢想。

住房模式「向左」或者「向右」，深圳當然有兩種選擇。

如果「左邊」是中國香港、「右邊」是新加坡，深圳在住房模式上顯然是左行許久後的「右拐彎」。這當然不是說香港模式就必然劣於新加坡模式，事實上，包括深圳在內的內地樓市，基本上都能窺見香港模式的影子，比如預售、公攤等制度。不過，香港模式的弊端也是明顯的，尤其是在城市人口增長速度遠超住房供應能力的時候：一是房價畸高難以平抑；二是調控能力邊際遞減；三是宜居指數跌跌不休；四是衍生問題層出不窮。

歌裡唱，再不瘋狂就老了；現實是，再不轉身就晚了。

觀察今日之深圳的維度，終究繞不開以下幾個：比如，城市裡的絕對人數越來越多。2019年，深圳城鎮居民人均可支配收入6.25萬元，居各經濟特區之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長約42倍。同期，北上廣人口增長在1～2.5倍之間。又比如，城市裡的相對房源越來越少。時下，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線，而根據深圳市住建局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》，深圳居住用地佔全市總建設用地的22.6%，依然低於國家相關標準中25%～40%的下限。

人多房少——只要這個矛盾不解決，那麼，千百年來「有恆產者有恆心」的居住訴求，對城市管理者來說，可能始終是個餘音繞梁的夢魘。又如果房地產市場深諳這套邏輯、熟知短期固化的供需結構，「房住不炒」的底線能不能被我們堅守住，還真是一個大問題。

以上這些道理，證明深圳必須在住房模式上有新作為。不過，促使其下定決心拿出新作為的，起碼還有兩個顯而易見的前提：第一，深圳是中國樓市的風向標。20多年來，國內樓市的「GDP化」，備受詬病、積重難返。如果說，深圳的居住矛盾是促使其放棄香港模式的關鍵，那麼，深圳這40年來經濟社會發展的「修為」則是促使其選擇新加坡模式的底氣。換言之，地方財政有積累，政府主導住房模式才有「地基」。

第二，樓市調控屢成「空調」，說到底，還是對長效機制缺乏理性的認知。這些年，一個共識漸次清晰起來：離開覆蓋全社會的穩定住房供應體系空談「強有力的宏調」，差不多就可以認定為「耍流氓」。新加坡模式的「中心思想」，是把住房當做民生產品看待，而不是金融市場的敲門磚；既然是民生產品，公共服務自然要兜底。早在2018年，深圳住建局就推出了一項新的住房建設計劃，名字叫做《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》。意見提出，到2035年要新增170萬套住房，其中保障房比例要佔到60%。有這份心，有這個能力，再拿出些魄力，住房問題才能不至於總在外圍道路上兜兜轉轉。

想要解決深圳發展中「住有所居」「住有宜居」的大問題，新加坡模式起碼提供了一個可供借鑑的良性樣本。當然，「深圳將學習新加坡住房模式」上了微博熱搜，爭議點大概就是兩個：一是能否可行，二是會否攪局。

新加坡住房模式的特點是非常明顯的：一是價格真低，二是供應真足，三是分配真公平。相關配套政策充分得力，組屋自然就不會是唐僧肉，更不會淪為作秀的道具。從深圳目前的資源現狀來看，連面積大小都「照抄」的可能性不大，「神似而形不似」新加坡模式，應該是最有可能的現實選擇。至於這種住房策略選擇對傳統房地產市場的攪局可能，結論只有兩個：一是魚和熊掌不可得兼，二是推動商品房與保障性住房雙軌並進也不是沒有可能。

深圳何以為「新加坡模式」而轉身？這個問題的答案可能很複雜。但有一點是肯定的：站在民生角度自我加壓、站在供保視角破局源頭，這才是真調控，這才是真擔當。總之，主動作為也好，被動選擇也罷，「深圳將學習新加坡住房模式」終究給高燒難退的中國樓市上了一課。說好的暴風雨，就算遲到一萬年，也一定不會是毛毛雨。

作者為媒體評論員

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