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作為國內經濟最繁榮的地區之一，長三角區域包含上海市、浙江省、江蘇省、安徽省等在內。截至2019年底，該區域在全國總人口中的佔比達16.2%，在全國生產總值中的佔比達23.9%，地位重要。
去年12月，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》發布，標誌著以上海為代表的長三角區域進入發展的新階段，利好政策加持下，泛長三角區域房地產市場潛力巨大。
因此，搜狐-焦點地產新聞特別策劃「聚焦都市圈·搶灘長三角」系列，通過梳理房企長三角耕耘史，發現它們在這片藍海裡的探索、功過及機遇把握情況。
是為第三篇，「杭州一哥」濱江集團：難捨舒適區。近年來，嘗試走出「舒適區」的「杭州一哥」濱江集團，在經歷了深圳、上海等城市的外拓遇阻後，自去年開始加速向杭州回歸。
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作者 | 劉瑩
出品 |焦點地產新聞
作為總部位於杭州的房企，濱江集團以開發豪宅產品系聞名業內。資料顯示，2015年以前，濱江集團只做浙江省內的生意，主要項目均在杭州，但隨著房企進入加槓桿擴張周期，濱江集團也有意走出浙江，創始人戚金興更是喊出了三年內即到2018年躋身千億陣營的銷售目標。
對杭州「青睞有佳」
在上述目標規劃下，濱江集團2016年至2017年的銷售業績迅速增長至367億元和615億元，卻未在2018年如期達標千億。去年，濱江集團的銷售規模達到1120.6億元，首次躋身千億房企俱樂部。同樣是在這一年，濱江集團拿下浙江和杭州雙料冠軍，成為名副其實的「浙系一哥」。
作為深耕企業的代表，濱江集團曾在2015年首入上海，2016年首入深圳，2018年首入上饒，儘管一直嘗試出走，卻一直將布局重心放在「大本營」浙江省。過去的一年，省外擴張遇阻的濱江集團所有新增土儲都位於浙江省內，且不乏金華、台州、溫州等可承接外溢效應的三四線城市。
2019年濱江集團新增土儲區域分布
圖片來源：克而瑞
從土儲及項目的分布情況來看，截至去年末，濱江集團旗下的37個在建項目中，有20個位於杭州，15個位於浙江其他城市，位於浙江省外的僅有2個。從土儲建面分布上來看，其中，約47.32%土儲位於杭州，約43.46%土儲位於除杭州外的浙江省其他區域，浙江省外的佔比僅9.22%。
相比其他浙系房企，濱江集團在業績貢獻上更加倚重浙江省。財報顯示，去年，同為浙系房企的綠城中國和祥生地產，在浙江市場錄得的銷售佔比已分別下降至40%和59%。而在濱江集團的同期銷售業績中，浙江省貢獻了1082億元，佔比高達92%，浙江省外僅8%。
具體到浙江省內部，濱江集團則最為重視杭州區域，不僅拓儲力度最大，且常常「不計成本」拿地。去年，濱江在杭州的土儲貨值達1145億元，同比漲超70%。當期，在濱江集團2500億元可售貨值中，有約57.3%位於杭州，且基本在杭州核心區域。
進入2020年以後，濱江集團持續「加倉」杭州。克而瑞的統計顯示，今年4月至今，濱江集團共參與了6宗高熱地塊的競拍，其中有4宗位於杭州的地塊被其以最高限價摘得。「由此可以看出，濱江對於杭州優質地塊青睞有加」，克而瑞稱。
較為典型的是，6月16日，濱江集團曾在杭州廝殺83輪，以61.86億元總價摘得一宗商住用地。5月11日，濱江集團曾競拍79輪，摘得杭州蕭山區1宗宅地和1宗商住用地。5月7日，濱江集團也曾以17.13億元總價及自持7%的代價，將杭州拱墅區桃源單元地塊收入囊中，溢價率達29.47%。
在外界看來，「杭州一哥」濱江集團可以在激烈的競爭中脫穎而出，與其多年深耕杭州區域密切相關。今年前5月，濱江、融創及綠城中國依次斬獲杭州房企銷售權益榜單前三位。其中，濱江集團的權益銷售金額達113.28億元，與第二名的差距超30億元。
不過，由於對杭州市場的看好，入杭房企持續增加，杭州房地產市場的競爭日趨激烈，逐漸呈現出「圍城現象」。據中指院統計，目前，萬科、融創、龍湖、保利、德信、金地、旭輝、越秀等房企均已湧入了杭州市場布局，今年至今，又有5家房企首入杭州。在長三角城市群的城市中，杭州一枝獨秀，是全國TOP10房企最鍾情的城市。
有評論指出，囤地早、拿地多、地價相對便宜是濱江集團作為杭州「地主」的核心優勢，但企業不會一直在一方稱霸，早年囤下的土地總有開發完的一天，後續的激烈競爭也會慢慢縮短差距。當逐漸拉平起跑線之時，濱江集團是否還能保持「一方霸主」的姿態才是對於企業的真正考驗。
有業內人士提醒，儘管已是千億規模，濱江集團仍是地方性房企，業績增長主要來自浙江省及杭州市。隨著區域市場競爭的日趨激烈，以及嚴格限價政策的影響，開發商盈利難度加大，濱江集團未來還需要加強省外布局以平衡發展。不過，濱江集團的省外擴張並不容易，短期很難走出「舒適區」。
省外擴張「水土不服」
近幾年，濱江集團除了加速進入浙江省內的嘉興、湖州、寧波、金華、溫州等城市以外，還將外拓的觸角深入到了上海、深圳、江蘇及江西等省外區域。然而，從過往案例來看，濱江集團的省外擴張之路走的並不順暢。
在深圳市場，濱江集團曾在2016年8月與安遠控股達成合作意向，共同開發位於深圳龍華區的舊改項目羊臺山山麓。雙方共同出資2000萬元成立了「深圳濱安」項目開發公司，並籤訂了相關合作協議。若進展順利，羊臺山山麓項目會是濱江集團在深圳市場落地的第一個項目。
由於不熟悉深圳市場且在舊改領域缺乏經驗，濱江集團在此次合作中更多扮演了「輸血者」的角色，合作協議籤訂的同時，濱江集團向安遠控股提供了約11.6億元的資金支持。然而，計劃趕不上變化，深圳舊改政策在2017年發生改變，明令禁止商業研發用房改做公寓用途。受此影響，帶有30%商務公寓指標的羊臺山山麓舊改項目，由於無法更改土地用途，被按下了暫停鍵。
無獨有偶，2018年4月，該項目的合作方安遠控股實際控制人陳族遠，因賄賂罪獲刑4年，雙方的合作就此中止，濱江集團的首次深圳「試水」暫時終結。此前，濱江集團支付給安遠控股的11.6億元投資款，耗時兩年仍未全部追回。
在2019年的年報中，濱江集團表示，2016年11月，公司曾向安遠控股借出11.6億元，因項目未能推進，至今仍未收回。因此，濱江集團在該年宣布計提壞帳準備7.24億元。
不僅如此，該筆資金還引發了深交所的關注。今年6月，濱江集團收到了深交所的問詢函。問詢函直指濱江集團向安遠控股出借的上述資金，並要求其對拆借款增加、經營性現金流好轉以及深圳舊改項目的壞帳計提等問題做出說明和解釋。
在回復函中，濱江集團表示，公司正在與安遠控股等相關方溝通協調，重點爭取項目城市更新的繼續推進，力求實現債務重組。但未曾想到的是，安遠控股實控人涉嫌犯罪而被追究刑事責任，最終導致了項目的停滯。
除深圳外，濱江集團在上海的外拓之路也「栽了跟頭」。2016年底，濱江集團與上海商人仇瑜峰的中崇集團合作，總價7.98億元收購了中崇子公司崇濱建設持有的上海湘府項目10%股權，並成立了合資公司中崇濱江和有限合夥企業浙銀上海湘府城建，擬共同開發上海湘府花園三期項目。
在此次合作中，濱江集團再次扮演了「輸血者」的角色。其中，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，並向中崇集團相關公司出借了7.06億元，合計9.06億元。但湘府花園三期項目同樣擱淺，此後，濱江集團曾將中崇方面訴至法院，要求其返還相關借款及年化收益。
有評論指出，儘管濱江集團最終勝訴，但中崇集團的流動性危機至今未解，濱江何時能拿回借款仍是未知的事。濱江集團在省外擴張中屢次「踩雷」與公司事前「盡調」不夠詳盡，內部風控不嚴等也有關係，且這些因素在濱江回復深交所的問詢函中一再被迴避。省外擴張「水土不服」，或也是濱江集團自去年起加速向杭州回歸的原因之一。
值得一提的是，濱江集團在上海及深圳的兩次遇阻，已累計為公司帶來了約20億元的損失。財報披露，2018年和2019年，濱江集團的淨利潤分別為12億元和16億元，若濱江將上述尚未收回的債務全部計提壞帳，將吃掉公司2019年的絕大多數利潤。
「小股操盤」侵蝕利潤
過去幾年，濱江集團基於合作的優勢，實現了迅速的規模擴張。2019年，儘管全口徑銷售金額超越千億，但濱江的權益金額僅422.8億元，權益銷售比為37.73%。相較2017年和2018年，濱江集團的權益銷售佔比持續下滑。
焦點地產新聞梳理獲悉，同期，中國恆大的權益佔比超過90%，碧桂園超過70%，萬科約為65%，與濱江規模相當的祥生地產權益佔比也高於濱江集團。業內人士提醒，權益佔比不高，就意味著在濱江集團的千億銷售額中，真正被收入口袋的部分並不多。
2019年濱江集團銷售前十的項目
圖片來源：中指院
財報披露，去年，濱江集團銷售前十的項目均為合作項目。由於合作開發及小股操盤項目比例較高，濱江集團2019年的歸母淨利率僅6.54%，低於行業平均水平。
根據億翰智庫的梳理，2018年，濱江集團的少數股東損益佔比曾達到61.39%，超過當期歸屬於母公司所有者的淨利潤。儘管該指標在2019年小幅下滑至58.94%，但少數股東仍然瓜分了過半的淨利潤。
「2018年和2019年少數股東損益佔比明顯高於少數股東權益佔比，因此，還可能存在的問題是濱江集團的合作項目淨利潤率更高，而企業獨自開發的項目淨利潤率更低」，億翰智庫稱。
與此同時，濱江集團的償債能力也在下降。截至去年末，濱江集團的現金短債比已降至1.14倍，為近五年最低水平。由於過去的長期有息負債逐漸到期，濱江集團的短期有息負債總額逐漸增加，其中，一年內到期的非流動負債增至74.24億元，在短期債務中的比重達70.53%。
省外拓張之路受阻後，濱江集團緊抓年初拿地窗口期，加速向「舒適區」杭州回歸，且風格「兇猛」。4月28日，杭政儲出(2020)17號景芳三堡單元JG1206-47地塊出讓，該地塊競拍到第17輪，濱江集團一次加價9.9億元至上限代價。經過27輪競價後，濱江終以「56.42億元上限代價+自持11%」收入該地塊。
所支出的土地款持續走高，疊加疫情影響，濱江集團的現金流情況逐漸惡化。截至今年一季度末，濱江集團經營活動產生的現金流量淨額為-25.46億元，較上年同期的2.42億元由正轉負，大幅下挫1152.15%，結束了其過去一年來經營性現金流良好的局面。
與此同時，濱江集團的融資力度持續加大。不完全統計顯示，2020年至今，濱江集團不斷通過超短期資券、中期票據、ABS等多種融資方式籌資，籌資總額逾200億元。僅在6月17日，濱江集團就申請註冊了兩筆累計75億元的融資計劃。
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