工改工包含了工改M1、工改M0、工改M1+M0、產城融合和園區整治等模式，下文從近期政策、開發要點和案例展望對該類項目進行簡析。
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工改工近期政策
1、工改工面積佔比定義
2、上報臺帳中對該比例要求
3、全市2020年前三季度工改工完成情況
全市前三季度完成62%，短期指標壓力仍較大。
4、鎮街現狀
改商住報服務商和單元劃定阻力較低：沙田、麻湧、黃江等；改商住報服務商和單元劃定存在阻力：企石、南城、莞城等。
5、2021年任務：從7500畝到10000畝
工改工開發要點
1、更新單元分類
2、相關定義
新型產業用地（M0）指融合研發、創意、設計、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。M0項目用房包括產業用房和配套用房。產業用房指可用於生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途的用房。配套用房包括小型商業、配套宿舍等。
3、供地方式
M0按供地方式可分為新增用地、「工改M0」和已出讓土地轉M0，工改M0可採取協議方式出讓。M0土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長至50年。「工改M0」土地出讓年限為50年。「工改M0」項目地價以新型產業用地（M0）土地出讓底價為基礎，扣減原土地使用條件下用地價格後，按折半計價補繳土地出讓金。
4、分割要求
M0按產業用房使用類型分為不可分割M0和可分割M0，配套用房不得分割轉讓。產業用途計容建築面積不得低於項目總計容建築面積的50%；配套型住宅（R0）的計容建築面積不得高於項目總計容建築面積的20%，限定出售給入駐企業。M0容積率原則上大於3.0，不超過5.0。配套用房的計容建築面積不得超過項目總計容建築面積的30%。M0用地可分割轉讓的計容建築面積不得超過該用地總計容建築面積的49%。符合分割轉讓條件的產業用房單棟建築的套內建築面積不得少於2000平方米。產業用房可按基本單元分割，每個基本單元的套內建築面積不得少於300平方米。
5、投資強度要求
投資強度（投資總額/佔地面積）不低於600萬元人民幣/畝；年產出比（年度工業總產值/佔地面積）不低於1200萬元人民幣/畝；「工改M0」項目可按相關政策要求財政貢獻標準80%執行。
點擊原文查看4月印發的《東莞市人民政府關於加快鎮村工業園改造提升的實施意見》。
工改工案例與展望
1、成功案例（深圳）
2、工改與產業地產
3、工改與房企轉型趨勢
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