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原標題:
凱文教育:擬股權收購所涉及的海南創業聯盟教育投資管理有限公司股東全部權益價值資產評估報告
本報告依據中國資產評估準則編制
北京凱文德信教育科技股份有限公司擬股權收購
所涉及的海南創業聯盟教育投資管理有限公司
股東全部權益價值
資產評估報告
北方亞事評報字
[2020]
第
01
-
840
號
二〇二〇年十二月十三日
目
錄
資產評估報告聲明
................................
....................
1
資產評估報告摘要
................................
....................
3
資產評估報告正文
................................
....................
7
一、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人的概況
..
7
二、評估目的
................................
.......................
15
三、評估對象和評估範圍
................................
.............
15
四、價值類型
................................
.......................
17
五、評估基準日
................................
.....................
17
六、評估依據
................................
.......................
17
七、評估方法
................................
.......................
21
八、評估程序實施過程和情況
................................
.........
26
九、評估假設
................................
.......................
29
十、評估結論
................................
.......................
30
十一、特別事項說明
................................
.................
31
十二、評估報告使用限制說明
................................
.........
33
十三、資產評估報告日
................................
...............
34
十四、資產評估專業人員籤名和資產評估機構印章
.......................
35
資產評估報告附件
................................
...................
36
資產評估報告聲明
一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協
會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。
二、委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本
資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告
使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔
責任。
本資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告
使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何
機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結
論，評估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論不應當
被認為是對評估對
象可實現價格的保證。
三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅
持獨立、客觀和公正的原則，並對所出具的資產評估報告依法承擔責任。
四、評估對象涉及的資產、負債清單由委託人、被評估單位申報並經其採用
籤名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委託人和其他相關當事人依法對其提供
資料的真實性、完整性、合法性負責。
五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或
者預期的利益關係；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事人
不存在偏見。
六、資產評估師已經對
資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場
調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估
對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實
披露，並且已提請委託人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的
要求。
七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估
報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告
中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
北京凱文德信教育科技股份有限公司擬股權收購
所涉及的海南創業聯盟教育投資管理有限公司
股東全部權益價值
資產評估報告摘要
北方亞事評報字
[2020]
第
01
-
840
號
北京凱文德信教育科技股份有限公司
北
京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受北京凱文德信教育科技
股份有限公司的委託，
根據有關法律、
行政
法規和資產評估準則
，
按照必要的評
估程序，以企業的持續經營和公開市場為前提，採用資產基礎法
對貴公司擬實施
股權收購行為所涉及的海南創業聯盟教育投資管理有限公司股東全部權益於評估
基準日的市場價值進行了評估。
本次評估對象為海南創業聯盟教育投資管理有限公司於評估基準日的股東全
部權益價值。
評估範圍是海南創業聯盟教育投資管理有限公司申報的於評估基準日業經審
計的全部資產及負債，包括流動資產、非流動資產、流動負債、非流動負債。
評估基準日為
2020
年
9
月
30
日
，價值類型為市場價值。
本次
採用資產基礎
法
對
海南創業聯盟教育投
資管理有限公司
於評估基準日
股
東全部權益
價值
進行評估
，具體評估結論如下：
資產評估結果匯總表
評估基準日：
2020
年
9
月
30
日
金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
流動資產
1
34,782.13
34,782.13
-
-
非流動資產
2
28,532.90
28,674.82
141.92
0.50
其中：
長期股權投資
3
27,484.86
27,555.19
70.33
0.26
固定資產
4
12.01
83.60
71.59
596.09
遞延所得稅資產
5
1,036.03
1,036.03
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
資產總計
6
63,315.04
63,456.95
141.92
0.22
流動負債
7
21,770.48
21,770.48
-
-
非流動負債
8
39,881.10
39,881.10
-
-
負債總計
9
61,651.58
61,651.58
-
-
淨資產(所有者權益)
10
1,663.46
1,805.38
141.92
8.53
海南創業聯盟教育投資管理有限公司於評估基準日2020年9月30日淨資產
帳面價值為1,663.46萬元 (保留到百位，下同)，評估結果為 1,805.38萬元，大
寫人民幣壹仟捌佰零伍萬叄仟捌佰元整，評估增值141.92萬元，增值率8.53%。
本次評估結論未考慮具有控制權形成的溢價和缺乏控制權造成的折價及股權
流動性對股權價值的影響。
本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，評
估結論的使用有效期為自評估基準日起一年。如有效期內資產狀況、市場狀況與
評估基準日相關狀況相比發生重大變化，委託人應當委託評估機構執行評估更新
業務或重新評估。
本資產評估報告存在如下特別事項，提請報告使用者關注
其對評估結論的影
響：
（一）海南創業聯盟公司的核心資產為其通過全資子公司海南白石嶺頤溫泉
開發有限公司、瓊海萬泉海事業發展有限公司持有的位於海南省瓊海市北京海澱
外國語實驗學校海南分校的教育類物業，上述房地產的土地規劃用途為旅遊餐飲
等用途，本次房地產的評估結果採用收益法結果，收益法結果未考慮規劃用途與
實際用途差異的影響。
（二）本次房產評估收益法的結論，是參照評估基準日後、本次評估日前的
子公司海南白石嶺頤溫泉開發有限公司、瓊海萬泉海實業發展有限公司與海南金
色年華教育投資管理有限公司
2020
年
11
月
25
日籤訂的《租賃合同》。依據租賃
合
同所載，租賃標的物的土地使用權面積為
239,083.8
平方米及地上建築物，租
賃期限為
10
年，自
2021
年
1
月
1
日至
2030
年
12
月
31
日止，每年度
5000
萬元，
待學校滿員後（滿員人數為
2000
人），租金每年遞增
3%
。評估按上述假設性前提
進行評估。
（三）子公司海南白石嶺頤溫泉開發有限公司的圖書館等
6
項等房產未取得
房屋權屬證明、建築所佔用的土地使用權已取得權屬證明，評估按整個物業的收
益法進行評估，未來該部分房產的權屬認定以房產管理部門批覆的結果為準並重
新評估。
（四）抵押擔保事項
海南創業聯盟教育投資管理有限
公司以將控股子公司房地產抵押的形式與中
國農業發展銀行瓊海市支行籤訂了借款合同，借款金額為四億元整，借款期限為
2018
年
11
月
9
日至
2035
年
11
月
8
日，按照同期年基準利率上浮
15%
，實際執行
年利率為
5.635%
。
各子公司的房地產抵押物情況如下，本次評估未考慮抵押權對評估結論影響：
1
、
海南白石嶺頤溫泉開發有限公司與中國農業發展銀行瓊海市支行籤訂編號
為：
46000201
-
2018
瓊海（抵）字
0003
號的抵押合同。海南白石嶺頤溫泉開發有
限公司作為抵押人，以房屋、土地及地上在建工程作為抵押物。抵押物情況詳見
下表
：
（
1
）房屋建築物
所有權證號
房屋面積（㎡）
房屋位置
海房權證海字第
12816
號
679.60
瓊海市白石嶺
海房權證海字第
12817
號
338.30
瓊海市白石嶺
海房權證海字第
22017
號
3142.08
瓊海市白石嶺
（2）土地及地上在建工程
序號
座落
證號
使用權面積
(
㎡
)
土地用途
使用權
類型
終止日期
1
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2003
）
第
1626
號
166666.7
旅遊
出讓
2073
年
12
月
15
日
2
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2004
）
第
0663
號
9985.3
餐飲旅館用
地
出讓
2073
年
12
月
15
日
3
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2004
）
第
0777
號
3423.7
餐飲旅館用
地
出讓
2073
年
12
月
15
日
4
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2004
）
第
0778
號
34406.9
餐飲旅館用
地
出讓
2073
年
12
月
15
日
5
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2005
）
第
0200
號
4605.0
城鎮混合住
宅用地
出讓
2056
年
06
月
17
日
6
地上在建工程
64642.56
（建築
面積）
2
、瓊海萬泉海實業發展有限公司與中國農業發展銀行瓊海市支行籤訂編號
為：
46000201
-
2018
瓊海（抵）字
0005
號的抵押合同。瓊海萬泉海實業發展有限
公司作為抵押人，以房屋、土地及地上在建工程作為抵押物。抵押物情況詳見下
表：
抵押物名稱
面積
評估價值
權利憑證號
所在地
已擔保債權數
額
現擔保債權數
額
土地使用權
及在建工程
建築物
土地面積
19996.2平方
米，建築面積
12688平方米
10008萬
元
土地證：海國
用（2009）第
0940號
瓊海市白石
嶺旅遊開發
區
0
6500萬元
3
、海南信博酒店管理股份有限公司與中國農業發展銀行瓊海市支行籤訂編號
為：
46000201
-
2018
瓊海（抵）字
000
4
號的抵押合同。海南信博酒店管理股份有
限公司作為抵押人，以土地及地上在建工程作為抵押物。抵押物情況詳見下表：
抵押物名稱
面積
評估價
值
權利憑證號
所在地
已擔保債
權數額
現擔保債權數
額
土地使用權
及地上建築
物
土地使用權：
7
6595.5
平米；地上
建築物
5
693
平米
1
7920
萬
元
瓊（
2
016
）瓊
海不動產權第
0
02629
號
瓊海市嘉
積鎮白石
嶺東北側
0
.00
1
1600
萬元
特別事項列示對評估結論產生影響的主要事項及期後事項。
資產評估報告使用者應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限定條件、
特別事項說明及其對評估結論的影響。
以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解
評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。
北京凱文德信教育科技股份有限公司擬股權收購
所涉及的海南創業聯盟教育投資管理有限公司
股東全部權益價值
資產評估報告正文
北方亞事評報字
[2020]
第
01
-
840
號
北京凱文德信教育科技股份有限公司
北
京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受貴公司的委託，按照法
律、行政法規和資產評估準則的規定、堅持獨立、客觀和公正的原則，採用資產
基礎法，按照必要的評估程序，對北京凱文德信教育科技股份有限公司擬實施股
權收購行為所涉及的海南創業聯盟教育投資管理有限公司股東全部權益在2020年
9月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、委託人、被評估單位和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人的概況
本次資產評估
項目的委託
人
為
北京凱文德信教育科技股份有限公司，
被評估
企業為
海南創業聯盟教育投資管理有限公司
。
（一）委託人概況
名稱：北京凱文德信教育科技股份有限公司（以下簡稱「
凱文教育」）；
統一社會信用代碼：
913200007140853767
；
住
所：北京市海澱區北四環西路
67
號
12
層
1225
室；
法定代表人：董琪；
註冊資本：
59828.0384
萬元；
企業類型：其他股份有限公司（上市）；
股票代碼：
002659
；
成立日期：
1999
年
3
月
26
日；
營業期限：自
1999
年
3
月
26
日至長期；
經營範圍：技術開發、技術推廣、技術轉讓、技術諮詢、技術服務；教育信
息諮詢；技術進出口。（企業依法自主選擇經營項目，開展經營活動；依法須經
批准的項目，經相關部門批准後依批准的內容開展經營活動；不得從事本市產業
政策限制類項目的經營活動。）
北京凱文德信教育科技股份有限公司成立於
1999
年
3
月，原主要從事橋梁鋼
結構等加工製造，於
2017
年
11
月將橋梁鋼結構業務出售，專注於教育業務。現
北京朝陽校區佔地約
14
萬平方米，校區建築面積超
24
萬平方米，校區環境寬敞
整潔。校區內除擁有
足夠數量的教學、住宿設施外，還擁有足球場、室內遊泳館、
室內冰球場、藝術中心等。
（二）被評估單位概況
1.
公司基本情況
企業名稱：海南創業聯盟教育投資管理有限公司（以下簡稱「海南創盟」）
統一社會信用代碼：
91469002MA5RCBNTX4
；
法定住所：海南省瓊海市白石嶺風景區頤溫泉接待中心；
經營場所：海南省瓊海市白石嶺風景區頤溫泉接待中心；
法定代表人：李景海；
註冊資本：
6,000
萬；
實收資本：
6,000
萬；
企業性質：其他有限責任公司；
營業期限：
2016
年
01
月
05
日至
2066
年
01
月
05
日；
主要經營範圍：教育投資及管理、項目投資、教育諮詢、文化諮詢、體育諮
詢、投資諮詢、市場調查、企業管理。（一般經營項目自主經營，許可經營項目
憑相關許可證或者批准文件經營）（依法需經批准的項目，經相關部門批准後方
可開展經營活動。）
2. 公司歷史沿革及股權狀況
（1）2016年1月，北京銀葉金宏投資合夥企業(有限合夥)、北京創業聯盟教
育科技有限公司、海南博銳兄弟投資管理有限公司、王玉書發起設立海南創業聯
盟教育投資管理有限公司，註冊資本為6000萬元，出資方式為貨幣。2016年1月5
日，經瓊海市工商局核准設立。股權結構如下：
股東名稱、出資額和出資比例
金額單位：人民幣萬元
序號
股東名稱
認繳出資額
出資比例（%）
1
北京銀葉金宏投資合夥企業(有限合夥)
3,600.00
60.00
2
北京創業聯盟教育科技有限公司
1,500.00
25.00
3
海南博銳兄弟投資管理有限公司
600.00
10.00
4
王玉書
300.00
5.00
合 計
6,000.00
100.00
（2）2016年11月，海南博銳兄弟投資管理有限公司、王玉書與北京銀葉金宏
投資合夥企業(有限合夥)籤署《股權轉讓協議》，海南博銳兄弟投資管理有限公
司將持有的10%股權、王玉書將持有的5%股權轉讓給北京銀葉金宏投資合夥企業
(有限合夥)。
（3）2020年6月，北京銀葉金宏投資合夥企業(有限合夥)與北京銀葉金泰創
業投資合夥企業(有限合夥)籤署《股權轉讓協議》，北京銀葉金宏投資合夥企業(有
限合夥)將持有的75%股權轉讓給北京銀葉金泰投資合夥企業(有限合夥)。
截至評估基準日，海南創業聯盟教育投資管理有限公司實收資本為6,000.00
萬元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：
股東名稱、出資額和出資比例
金額單位：人民幣萬元
序號
股東名稱
認繳出資額
出資比例（%）
1
北京銀葉金泰創業投資合夥企業(有限合夥)
4,500.00
75.00
2
北京創業聯盟教育科技有限公司
1,500.00
25.00
合 計
6,000.00
100.00
3.組織架構及人力資源情況
（1）組織架構
海南創業聯盟教育投資管理有限公司根據《中華人民共和國公司法》及有關
法律、法規的規定，由北京銀葉金泰投資合夥企業(有限合夥)和海南創業聯盟教
育投資管理有限公司共同出資，股東會為公司最高權力機構。
公司設董事會，成員為3人，由股東會選舉產生。設董事長1人，由董事會選
舉產生，董事長為公司法定代表人。公司設經理，由董事會決定聘任或解聘，經
理對董事會負責。公司設監事1人，由股東會選舉產生。
（2）人力資源情況
員工情況統計表
類別
細分類別
員工數量
比例
技術人員
3
27.27%
財務人員
3
27.27%
行政管理人員
5
45.45%
合計
11
100.00%
學歷構成
研究生及以上
1
9.09%
本科
9
81.82%
大專
1
9.09%
大專以下
0
0.00%
合計
11
100.00%
年齡構成
50歲（不含）以上
0
0.00%
40歲（不含）至50歲（含）
1
9.09%
30歲（不含）至40歲（含）
7
63.64%
30歲（含）以下
3
27.27%
類別
細分類別
員工數量
比例
合 計
11
100.00%
4.公司主要資產及經營狀況
海南創業聯盟公司的主要資產為其通過全資子公司海南白石嶺頤溫泉開發有
限公司、瓊海萬泉海事業發展有限公司持有的位於海南省瓊海市北京海澱外國語
實驗學校海南分校的校園物業，物業包括教學樓宿舍等地上地下建築、室內室外
各類教學運動場地及配套設施等，該物業佔地面積
239,083.8
平方米、建築面積
97516.89
平方米。該物業目前由北京海澱外國語實驗學校海南分校舉辦者海南金
色年華教育投資管理有限公司使用。
5.公司子公司情況
至評估基準日，海南創業聯盟教育投資管理有限公司包括三家控股子公司，
投資時間、持股比例、帳面價值等見下表：
序號
被投資單位名稱
投資日期
持股比例（
%）
投資成本（元）
帳面價值（元）
1
海南白石嶺頤溫泉開發有限公司
2016年1月1日
100%
180,820,724.00
180,820,724.00
2
瓊海萬泉海實業發展有限公司
2016年11月5日
100%
16,823,084.78
16,823,084.78
3
海南信博酒店管理股份有限公司
2017年5月22日
98%
77,204,792.00
77,204,792.00
合計
274,848,600.78
274,848,600.78
（1）子公司一：海南白石嶺頤溫泉開發有限公司
統一社會信用代碼：914690027543690741
企業類型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）
住所：瓊海市白石嶺風景區
法定代表人：李景海
註冊資本：3071萬元
成立日期：2003年12月10日
營業期限：2003年12月10日至2053年12月10日
經營範圍：酒店項目開發；會議接待；日用品、旅遊工藝品銷售。（一般經
營項目自主經營，許可經營項目憑經營許可證或者批准文件經營）（依法須經批
準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動。）
海南白石嶺頤溫泉開發有限公司主要資產為位於瓊海市白石嶺旅遊開發區的
房屋建築物84469.68平方米及構築物、土地使用權 219087.6平方米。
（2）子公司二：瓊海萬泉海實業發展有限公司
統一社會信用代碼：9146900267606643XQ
類型：有限責任公司（自然人投資或控股的法人獨資）
註冊資本：100萬元
企業住所：海南省瓊海市白石嶺風景區頤溫泉接待中心
法定代表人：李景海
營業期限自：2008年07月14日 營業期限至：2028年07月14日
經營範圍：酒店項目開發；會議接待；日用品、旅遊工藝品銷售。
瓊海萬泉海實業發展有限公司主要資產為位於瓊海市白石嶺旅遊開發區的房
屋建築物13047.21平方米及土地使用權19996.20平方米。
（3）子公司三：海南信博酒店管理股份有限公司
統一社會信用代碼：91469002552770564A
類型：股份有限公司（非上市、自然人投資或控股）
註冊資本：4,336.1628萬元
企業住所：海南省瓊海市白石嶺風景區頤溫泉接待中心
法定代表人：李景海
營業期限自：2010-04-16 營業期限至：2030-04-15
經營範圍：酒店投資管理、商務服務、會務會展服務、旅遊信息諮詢（一般
經營項目自主經營，許可經營項目憑相關許可證或者批准文件經營）（依法須經
批准的項目，經相關部分批准後方可開展經營活動）
海南信博酒店管理股份有限公司主要資產為位於瓊海市嘉積鎮白石嶺東北側
的在建工程8002.33平方米及土地使用權76595.50平方米。
6.被評估單位近三年資產、財務、經營狀況
海南創業聯盟教育投資管理有限公司評估基準日會計報表由亞太（集團）會
計師事務所有限公司進行審計，並出具了報告號為亞會
A
審字（
2020
）
2197
號無保
留意見的審計報告；
2017
年度、
2018
年度、
2019
年度未經審計
。
海南創業聯盟教育投資管理有限公司近三年的財務狀況如下：
資產負債狀況
金額單位：人民幣元
序號
項目
2017年12月31日
2018年12月31日
2019年12月31日
2020年9月30日
1
流動資產
285,018,122.65
267,078,279.12
357,683,023.89
347,821,346.85
2
非流動資產
275,741,389.36
275,686,476.44
281,980,559.97
285,329,007.62
3
其中：
長期股權投資
274,850,912.60
274,850,912.60
274,848,600.78
274,848,600.78
4
固定資產
890,476.76
594,263.84
296,628.97
120,098.05
5
在建工程
-
241,300.00
-
-
6
資產總計
560,759,512.01
542,764,755.56
639,663,583.86
633,150,354.47
7
流動負債
487,082,239.73
222,082,239.73
230,183,437.62
217,704,796.98
8
非流動負債
-
280,000,000.00
382,134,595.24
398,810,990.82
9
負債總計
487,082,239.73
502,082,239.73
612,318,032.86
616,515,787.80
10
淨資產
73,677,272.28
40,682,515.83
27,345,551.00
16,634,566.67
經營成果表
金額單位：人民幣元
序號
項目
2017年
2018年
2019年
2020年1-9月
1
營業收入
-
-
-
-
2
營業成本
-
-
-
-
3
營業利潤
-623,687.21
-32,994,756.45
-17,777,696.10
-14,245,962.90
4
利潤總額
-623,687.21
-32,994,756.45
-17,780,633.66
-14,235,962.90
5
淨利潤
-623,687.21
-32,994,756.45
-13,336,964.83
-10,710,984.33
7
．
執行的主要會計政策
（
1
）財務報表的編制基礎
按照財政部頒布的《企業會計準則
——
基本準則》和具體企業會計準則、企
業會計準則應用指南、企業會計準則解釋及其他相關規定進行確認和計量，在此
基礎上編制財務報表。公司的財務報表在所有重大方面符合中國證券監督管理委
員會
2014
年修訂的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第
15
號－財務報告
的一般規定》有關財務報表及其附註的披露要求。
（
2
）長期股權投資
公司長期股權投資包括對被投資單位實施控制、重大影響的權益性投資，以
及對合營企業的權益性投資。公司能夠對被投資單位施加重大影響的，為公司的
聯營企業。
公司能夠對被投資單
位實施控制的長期股權投資採用成本法核算；對聯營企
業和合營企業的長期股權投資採用權益法核算。
（
3
）投資性房地產
投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用
權和已出租的建築物。
投資性房地產按照成本進行初始計量，採用成本模式進行後續計量，並採用
與固定資產和無形資產相同的方法計提折舊或進行攤銷。資產負債表日，有跡象
表明投資性房地產發生減值的，按照帳面價值與可收回金額的差額計提相應的減
值準備。
類 別
折舊年限（年）
殘值率
（%）
年折舊率
（%）
房屋及建築物
20-40
5
4.75-2.38
土地使用權
剩餘使用年限
—
-
（
4
）固定資產折舊
各類固定資產的折舊方法、折舊年限和年折舊率如下：
類別
折舊方法
折舊年限（年）
殘值率（
%
）
年折舊率（
%
）
房屋及建築物
年限平均法
20
-
40
5.00
4.75
-
2.38
生產施工設備
年限平均法
5
-
10
5.00
19.00
-
9.50
交通運輸設備
年限平均法
5
-
8
5.00
19.00
-
11.88
辦公設備
年限平均法
3
-
5
5.00
31.67
-
19.00
（
5
）無形資產使用壽命及攤銷
對於使用壽命有限的無形資產，在為企業帶來經濟利益的期限內按直線法攤
銷。
（
6
）主要稅種及稅率
稅種
計稅依據
稅率
增值稅
銷售貨物、應稅勞務收入和應稅服務收入（營改增
試點地區適用應稅勞務收入）
2019
年
4
月
1
號之後
3%
、
6%
、
9%
、
13%
城市維護建設稅
實繳流轉稅稅額
5%
教育費附加
實繳流轉稅稅額
3%
地方教育費附加
實繳流轉稅稅額
2%
企業所得稅
應納稅所得額
25%
個人所得稅
工資薪金、股息、紅利
3%
-
45%
（
7
）稅收優惠及批文
根據財政部國家稅務總局《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財
稅〔
2016
〕
36
號），公司於
2016
年
5
月
1
日起按應稅收入的
6%
交納增值稅。公
司及下屬子公司海南信博酒店管理股份有限公司均為小規模納稅人，按應稅收入
的
3%
交納增值稅。
（三）委託人與被評估單位之間的關係
截止評估基準日，委託人---北京凱文德信教育科技股份有限公司與被評估單
位---海南創業聯盟教育投資管理有限公司沒有產權關係和行政隸屬關係，委託人
擬收購被評估單位的股權。
（四
）評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人概況
資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人為
：無。
根據資產評估委託合同約定，
其他評估報告使用者為按照國有資產管理相關
規定報送備案的監管機構
及工商變更管理部門
。
資產評估報告除資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法
律、行政法規規定的其他資產評估報告使用人外，其他任何機構和個人不能成為
資產評估報告的其他使用人。
二、評估目的
北京凱文德信教育科技股份有限公司擬收購北京銀葉金泰創業投資合夥企業
(有限合夥)所持有海南創業聯盟教育投資管理有限公司的股權。為此，需對海南
創業聯盟教育投資管理有限公司於評估基準日的股東全部權益價值進行評估，為
上述經濟行為提供價值參考依據。
該經濟行為依據《北京凱文德信教育科技股份有限公司關於擬收購股權項目
聘請評估機構的聲明》。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象
根據本次評估目的，評估對象是
海南創業聯盟教育投資管理有限公司
於評估
基準日的
股東全部權益價值。
（二）評估範圍
1.
評估範圍是海南創業聯盟教育投資管理有限公司申報的於評估基準日業經
審計的全部資產及負債，
具體包括：流動資產、
長期投資、固定資產、在建工程、
無形資產；流動負債和非流動負債等。總資產帳面值為
633,150,354.47
元，總負
債帳面價值為
616,515,787.80
元，淨資產帳面價值為
16,634,566.67
元。各
類資
產、負債帳面金額如下：
金額單位：人民幣元
序號
項目
帳面價值
1
流動資產
347,821,346.85
2
非流動資產
285,329,007.62
3
其中：長期股權投資
274,848,600.78
4
固定資產
120,098.05
5
資產總計
633,150,354.47
6
流動負債
217,704,796.98
7
非流動負債
398,810,990.82
8
負債總計
616,515,787.80
9
淨資產
16,634,566.67
上述被評估單位評估基準日的資產、負債
帳面價值
業
經
亞太（集團）會計師
事務所有限公司
(
特殊普通合夥
)
審計，出具了
無保留意見，審計報告號亞會
A
審
字（
2020
）
2197
號。
委託評估對象和評估範圍與本次經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。
2.
企業申報的表外資產的類型、數量、法律權屬狀況等
無。
3.
引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額、評估
值
本次評估報告中基準日各項資產及負債帳面值系
亞太（集團）會計師事務所
有限公司
（特殊普通合夥）的審計
報告
結果。除此之外，未引用其他機構報告內
容。
四、價值類型
根據本次評估目的，確定評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況
下，評估對象於評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
評估基準日是
2020
年
9
月
30
日
。
評估基準日由委託人確定。確定評估基準日
主要
考慮了如下因素：
1.
選定的評估基準日應儘可能與評估目的實現日接近，使評估結論較合理地
為評估目的服務；
2.
評估基準日選定會計期末並與審計截止日保持一致，能夠較全面完整地反
映委估資產及負債的帳面情況，便於資產清查核實等工作的開展。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的具體行為依據、法律依據、準則依據、權屬依據和
取價依據為：
（一）經濟行為依據
1.
經濟行為的有效批覆文件；
2.
公司的股東會或董事會決議
。
（二）法律法規依據
1.
《中華人民共和國公司法》（
2018
年
10
月
26
日第十三屆全國人民代表大
會常務委員會第六次會議通過）；
2.
《
中華人民共和國資產評估法
》（
2016
年
7
月
2
日第十二屆全國人民代表
大會常務委員會第二十一次會議通過）；
3.
《國有資產評估管理辦法》（
1991
年國務院
91
號令）；
4.
《國有資產評估管理若干問題的規定》（
2001
年財政部令第
14
號）；
5.
《中華人民共和國企業國有資產法》（
2008
年
10
月
28
日第十一屆全國人
民代表大會常務委員會第五次會議通過）；
6.
《企業國有資產監督管理暫行條例》
(
國務院令第
378
號
)
；
7.
《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委第
12
號令
2005
年
8
月
25
日
）；
8.
《關於加強企業國有資產評估管理工作有關
問題的通知》（國資委產權
[2006]
第
274
號）；
9.
《關於企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》
（國資發產權
〔
20
09
〕第
94
1
號）；
10.
《上市公司國有股權監督管理辦法》
(
國資委
財政部
證監會令第
36
號
)
；
11.
《企業
國有
資產評估項目
備案
工作指引》（國資發產權〔
201
3
〕第
64
號）；
12.
《企業國有資產交易監督管理辦法》
(
國務院國資委
財政部令第
32
號
)
；
13.
《資產評估行業財政監督管理辦法》（財政部令第
86
號，
2019
年
1
月
2
號修訂）；
14.
《非上市公眾公司重大資產重組管理辦法》（證監會令第
103
號
,2014
年
7
月
23
日起實施）；
15.
證監會發布的《會計監管風險第
5
號
---
上市公司股權交易資產評估》；
16.
《中華人民共和國企業所得稅法》（
2007
年
3
月
16
日第十屆全國人民代
表大會第五次會議通過）；
17.
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》
(
國務院令第
512
號
)
；
18.
《中華人民共和國增值稅暫行條例》
(
國務院令第
538
號
)
；
19.
《關於全
國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》
(
財稅
〔
2008
〕
170
號
)
；
20.
《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》
（財
稅〔
2016
〕
36
號）；
21.
《
財政部
稅務總局關於建築服務等營改增試點政策的通知
》（
財稅
[2017]58
號
）；
22.
《中華人民共和國土地管理法》（
2004
年
8
月
28
日第十屆全國人民代表
大會常務委員會第十一次會議修訂）；
23.
《中華人民共和國城市房地產管理法》（
2007
年
8
月
30
日第十屆全國人
民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂）
；
24.
其他相關法律、法規、通知文件等。
（三）評估準則依據
1.
《資產評估基本準則》
（財資〔
2017
〕
43
號；
2.
《資產評估職業道德準則
—
—
基本準則》（
中評協〔
2017
〕
30
號）；
3.
《資產評估執業準則
——
資產
評估程序》（
中評協〔
2018
〕
36
號）；
4
．
《資產評估執業準則
——
資產
評估報告》
（中評協〔
2018
〕
35
號）；
5.
《資產評估執業準則
——
資產評估委託合同》（中評協〔
2017
〕
33
號）；
6.
《資產評估執業準則
——
資產評估檔案》（中評協〔
2018
〕
37
號）；
7.
《資產評估執業準則
——
企業價值》（中評協〔
2018
〕
38
號）；
8.
《資產評估執業準則
——
不動產》
（中評協〔
2017
〕
38
號）；
9.
《資產評估執業準則
——
機器設備》
（中評協〔
2017
〕
39
號）；
10.
《企業國有資產評估報告指南》
（中評協〔
2017
〕
42
號）；
11.
《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協〔
2017
〕
46
號）；
12.
《資產評估價值類型指導意見》
（中評協〔
2017
〕
47
號）；
13.
《資產評估對象法律權屬指導意見》（中評協〔
2017
〕
48
號）；
14.
《投資性房地產評估指導意見（中評協〔
2017
〕
53
號）；
15.
《中國資產評估協會資產評估報告統一編碼管理暫行辦法》（中評協
﹝
2018
﹞
44
號）；
16.
《企業會計準則
—
基本準則》（財政部令第
33
號）；
17.
《企業會計準則
—
應用指南》（財會
[2006]18
號）、《企業會計準則第
2
號
—
長期股權投資》等
38
項具體準則（財會
[2006]3
號）；
18.
《關於印發
<
資產評估執業準則
——
資產評估方法
>
的通知》（中評協
2019[35]
號
)
。
（四）權屬依據
1
．國有土地使用證
(
或土地使用權出讓合同及付款憑證
)
；
2
．建設工程規劃許可證；
3
．施工許可證；
4
．房屋所有權證或不動產權證；
5
．機動車行駛證；
6
．設備購置合同及付款憑證；
7
．委託人（或相關當事方）提供的說明函；
8
．其他有關產權證明文件。
（五）取價依據
1.
財政部關於印發《基本建設財務管理規定》的通知
(
財建〔
2016
〕
504
號
)
；
2.
海南省建設工程計價定額（
2011
）房屋建築與裝飾工程；
3.
海南工程造價信息（
2020
年
9
月）；
4.
企業提供的相關工程預決算資料；
5.
企業提供的在建工程付款進度統計資料及相關付款憑證；
6.
《房屋完損等級及評定標準》原
城鄉建設環境保護部
(
城住字
[1984]
第
678
號
)
；
7.
《
機動車強制報廢標準規定》
(
商務
部
、發改委、公安部、環境保護部
令
[
2012
]
第
12
號
)
；
8.
《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（國務院令
[2000]
第
294
號）；
9.
《中華人民共和國車輛購置稅法》（
2018
年
12
月
29
日第十三屆全國人民
代表大會常務委員會第七次會議通過）
2019
年
7
月
1
日起施行；
10.
《資產評估常用數據與參數手冊
(
第二版
)
》（北京科學技術出版社）；
11.
評估人員盡職調查、現場勘察收集、記錄的資料；
12.
評估人員從各政府部門、專業網站、書刊收集的相關估價信息資料；
13.
其他與本次資產評估有關的資料。
（六
）其他參考依據
1.
資產評估委託合同；
2.
企業提供的資產評估申
報明細表；
3.
企業提供的《關於進行資產評估有關事項說明》；
4.
亞太（集團）會計師事務所有限公司（特殊普通合夥）出具的審計報告。
七、評估方法
（一）評估方法的選擇
企業價值評估方法主要有資產基礎法、收益法和市場法。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表
為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評
估方法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現，
確定評估對象價值的評估方法。
收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流
量折現法。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案
例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。
市場法常用的兩種具體方法是上市
公司比較法和交易案例比較法。
按照《資產評估基本準則》
規定，資產評估師執行企業價值評估業務，應當
根據據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、
市場法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種
或者多種資
產評估基本方法。
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，以及三種
評估基本方法的適用條件，本次評估選用的評估方法為：資產基礎法。選擇理由
如下：
收益法適用的前提條件是：（1）被評估對象的未來預期收益可以預測並可以
用貨幣衡量；（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測並可以用貨
幣衡量；（3）被評估對象預期獲利年限可以預測。
根據收益法的適用條件，結合被評估單位的歷史經營情況、未來收益可預測
情況、所獲取評估資料的充分性，不選用收益法的理由是：由於被評估企業是投
資類型的企業，本身除了投資三個子公司外沒有其他經營業務，三個子公司投資
了房地產、目前由海南海澱外國語學校使用，三個子公司也沒有未來可行的市場
經營計劃和能力，同時海南自2018年開始建設自貿港，其諸多發展因素具有一定
的不確定性，無論是企業內部的經營能力、經營計劃，還是外部的經濟環境，均
無法使用整體收益法評估出可靠的評估結果。
市場法適用的前提條件是：（1）存在一個活躍的公開市場且市場數據比較充
分；（2）公開市場上有可比的交易案例。
根據市場法的適用條件，由於被評估企業是投資企業，企業房產地處海南瓊
海市（縣級市），企業本身只有物業管理能力，沒有其他市場開發能力；同時作
為投資公司來講，業務單一規模較小，很難找到類似規模和類似業務的比較案例。
無法收集到此類足夠數量、適用的比較案例，也無法找到教育類可比的交易案例，
故市場法較難適用；因此不選用市場法。
資產基礎法適用的前提條件是：（1）被評估對象處於繼續使用狀態或被假定
處於繼續使用狀態；（2）能夠確定被評估對象具有預期獲利潛力；（3）具備可
利用的歷史資料；（4）不存在對評估對象價值有重大影響且難以辨識和評估的資
產和負債，
根據資產基礎法的適用條件、被評估企業經營情況、歷史成本資料的可利用、
資產負債表表內及表外的各項資產、負債可識別情況，因此選取資產基礎法。
（二）資產基礎法
資產基礎法是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企
業表內及表外各
項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。
各類資產及負債的評估方法如下：
1
、流動資產
評估範圍內的流動資產包括貨幣資金、其他應收款等。
（
1
）貨幣資金：包括
銀行存款。
對貨幣資金
通過核實銀行對帳單、銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。
（
2
）應收款項：包括其
他
應收款。
對各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評
估值。對於有充分理由相信全
部
能收回的，按全部應收款額計算評估值；對於很
可能收不回部分款項的，在難以確定收不回帳款的數額時，藉助於歷史資料和現
場調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資
金、信用、
經營管理現狀等，按照個別認定法
、
帳齡分析法，估計出這部分可能
收不回的款項作為風險損失
，
以核實後帳面值扣除風行損失
額作為
評估值；對於
有確鑿根據表明無法收回的，按零值計算；帳面上的
「
壞帳準備
」
科目按零值計
算。
2
．非流動資產
（
1
）長期股權投資
海南創業聯盟教育投資管理有限公司長期投資
3
項，均為控股子公司，帳面
價值
274,848,600.78
元。評估人員首先
對長期股權投資形成的原因、帳面值和
被投資企業的實際經營狀況進行核實，並查閱投資協議、股東會決議、章程、和
有關會計記錄等資料，在此基礎上，根據被評估單位對長期股權投資項目的實際
控制情況以及對評估對象價值的影響程度等因素，採取適當的方法進行評估。
對控股長期股權投資採用資產基礎法對被投資企業進行整體評估，以被投資
企業評估基準日淨資產的評估值和所持有被投資企業股權比例的乘積確定評估
值。
採用整體評估的被評估企業評估的詳細情況，見各長期投資單位資產評估說
明。
在確定長期股權投資評估值時，評估師沒有考慮具有控制權和缺
乏控制權等
因素產生的溢價和折價。
（
2
）機器設備
根據各類設備的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，對機器設
備主要採用成本法進行評估。
成本法是用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的被評資產所需的全部
成本，減去被評估資產已經發生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳
舊貶值，得到的差額作為被評估資產的評估值的一種資產評估方法。
採用成本法確定評估值也可首先估算被評估資產與其全新狀態相比有幾成
新，即求出成新率，然後用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。
計算公式：評估值＝重置全價×成新率
1
）
重置全價的確定
重置全價一般包括：設備購置價、運雜費、安裝工程費、基礎費
、
前期及其
他費用和資金成本等
。
根據
「
財稅〔
2016
〕
36
號
」
文件規定，
對於增值稅一般納稅人，符合增值
稅抵扣條件的設備，重置全價應該扣除相應的增值稅。
海南創盟為小規模納稅人，
重置全價
不扣除增值稅。
重置全價計算公式如下：
重置全價
=
設備購置價
+
運雜費
+
安裝工程
費
+
基礎費
+
前期及其他費用
+
資金成
本
①機器設備重置全價的確定
A.設備購置價
對於大型關鍵設備，主要是通過向生產廠家諮詢評估基準日市場價格，或參
考評估基準日近期同類設備的合同價，或參照《2020年機電產品報價》確定購置
價；
對於小型設備主要是通過查詢評估基準日的市場報價信息確定購置價；
對於未能查詢到市場報價信息的設備，主要是通過參考同類設備的購置價調
整確定。
②運輸設備重置全價的確定
對於運輸設備，重置全價按照評估基準日的市場價格，加上車輛稅、牌照費
等其它合理費用確定其重置全價。
運輸設備重置全價計算公式如下：
重置全價=購置價+車輛購置稅+牌照費
其中：
A.
現行購置價主要取自當地汽車市場現行報價或參考網上報價，參照車輛所
在地同類車型最新交易的市場價格確定；
B.
車輛購置稅根據《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》規定計取；
車輛購置稅
=
車輛不含稅售價×
10%
C.
牌照手續費等分別車輛所處區域按當地交通管理部門規定計取。
D.
對於購置時間較早不能詢到市場價格的運輸設備
，
按同類運輸設備的二手
市場上價格進行調整後確定其評估值。
③電子設備重置全價的確定
對於電子設備，通常生產廠家或銷售商提供免費運輸及安裝，因此，電子設
備的重置全價根據評估基準日同型號設備的當地市場價格信息及
---
等近期市場
價格資料。即
重置全價
=
含稅購置價
對購置時間較早或目前市場上無相關型號已淘汰但仍在正常使用的電子設
備，參照同類設備的二手市場價格確定其評估值。
2）成新率的確定
①機器設備成新率的確定
對於專用設備和通用機器設備，主要依據設備經濟壽命年限、已使用年限，
並通過現場勘察設備現狀、查閱有關設備運行，修理及設備管理檔案資料，以及
向工程技術人員、操作人員了解設備技術狀況、實際負荷情況、故障情況、大修
理情況、技術改造情況、維修保養情況等，在對設備各組成部分進行勘察的基礎
上，同時考慮設備的已使用年限等因素，綜合確定設備的尚可使用年限，然後按
以下公式確定成新率。
成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②運輸車輛成新率的確定
對於車輛，主要依據國家頒布的車輛強制報廢標準，以車輛行駛裡程、使用
年限兩種方法根據孰低原則確定理論成新率，然後結合現場勘查情況進行調整。
計算公式如下：
使用年限成新率
=(
規定使用年限－已使用年限
)
／規定使用年限
×100%
行駛裡程成新率
=(
規
定行駛裡程－已行駛裡程
)
／規定行駛裡程
×100%
綜合成新率
=
理論成新率×
40.00
％＋現場勘察成新率×
60.00
％
③電子設備成新率的確定
對於電子設備、空調設備等小型設備，主要依據其經濟壽命年限來確定其綜
合成新率。計算公式如下：
年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限×100%
直接按二手市場價評估的電子設備，不再考慮成新率。
3）評估值的確定
設備評估值=設備重置全價×成新率
（
3
）遞延所得稅資產
遞延所得稅資產核算的是根據稅法企業已繳納，而根據企業會計準則需在以
後期間轉回記入所得稅
科目的時間性差異的所得稅影響金額。本次遞延所得稅資
產為會計師在審計調整企業應收款項壞帳準備計提數（存貨跌價準備計提數、固
定資產減值準備計提數）時，計算得出的因暫時影響企業應納所得稅額而形成的
可抵扣未來期間的所得稅金額。
3
．負債
對於負債的評估，評估人員根據企業提供的各項明細表，清查核實各項負債
在評估目的實現後的實際債務人、負債額，以評估目的實現後的產權所有者實際
需要承擔的負債項目及金額確定評估值，對於將來並非應由評估目的實現後的產
權持有者實際承擔的負債項目，按零值計算。
八、評估程序實施過程和情況
北
京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）資產評估專業人員
於
20
20
年
11
月
16
日至
20
20
年
12
月
9
日對評估對象涉及的資產和負債實施了評估。主
要評估程序實施過程和情況如下：
(
一
)
接受委託訂立業務委託合同
與委託
人
洽談，明確評估業務基本事項，對自身專業勝任能力、獨立性和業
務風險進行綜合分析和評價，接受委託
，
籤訂資產評估
委託
合同
。
（二）前期準備
1.
組建評估項目組
，
確定項目負責人和項目組人員
，
按照本次委託評估資產
的特點以及時間上的總體要求，制定資產評估工作計劃。
2.
根據委託評估資產的特點，有針對性地布置資產評估申報明細表及相關資
產調查表，確定所需
資料清單；派評估專業人員指導被評估單位做好資產評估申
報表
的填報及評估資料提供工作，以確保評估申報
資
料的質量
。
3.
為保證評估項目的質量和提高工作效率，對項目團隊成員進行培訓
，了解
評估工作計劃的具體安排，
講解項目的經濟行為背景、評估對象涉及資產的特點、
評估總體技術思路和具體操作要求等
。
(
三
)
現場調查
評估人員於
20
20
年
12
月
7
日至
20
20
年
12
月
10
日對評估對象涉及的資產
和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經營管理狀況等進行了必要的盡
職調查。
1.
資產核實
（
1
）
指導被評估單位的相關人員在自行資產清查的基礎上，按照評估機構提
供的
「
資產評估申報表
」
及資料清單等，對納入評估範圍的資產進行細緻準確的
填報，同時收集準備資產的產權證明文件和相關經營財務資料等。
（
2
）
初步審查和完善被評估單位填報的資產評估申報表
，
與企業有關的財務
記錄數據進行核對，檢查有無填項不全
、
錯填或填列
內容
不明確等情況，對發現
的問題進行了解
，並
及時反饋給被評估單位對
「
資產評估申報表
」
進行完善。
（
3
）
現場實地勘查
。
根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況，評估
人員在被評估單位相關人員的配合下，按照資產評
估準則的相關規定，對各項資
產的數量
、
質量
、
基準日使用狀況等進行了盤點和現場勘查，並針對不同的資產
性質及特點，採取了訪談
、
核對
、函證、
監盤
、
勘查等不同的方法
，對評估對象
及所涉及的資產、負債進行了
全面了解
、
核實。
（
4
）
補充、修改和完善資產評估申報表
評估人員根據現場實地勘查結果，
並和被評估單位相關人員充分溝通，進一步完善
「
資產評估申報表
」
，以做到：
帳、表、實相符。
（
5
）
資產評估專業人員關注了評估對象法律權屬
，
核實查驗了評估對象權益
狀況相關的協議
、合同、
章程
、
股權證明等有關重要法律文件原件
，收集了相關
權屬資料
，了解核實了
納入評估範圍內的資產
是否涉及抵押、擔保、訴訟事項
。
2.
盡職調查
評估人員為了全面充分了解
評估
對象現狀
，
通過訪談
、
查閱
、
詢問
等方式
進
行了必要的盡職調查。盡職調查的主要內容如下：
（1）被評估單位的歷史沿革、
控股
股東及持股比例、經營管理結構和產權架
構；
（
2
）
被評估單位的資產、財務、生產經營管理狀況及盈利模式；
（
3
）被評估單位的業務結構、資產配置和使用情況；
（
4
）
被評估單位非經營性資產
、
負債和
溢
餘
資產情況
；
（
5
）
被評估單位核心資產情況
；
（
6
）
被評估單位自身優劣勢
、
競爭力及所面臨的風險情況
；
（
7
）
被評估單位以往的評估及交易情況；
（
8
）
影響被評估單位生產經營的宏觀、區域經濟因素；
（
9
）
被評估單位所在行業的發展狀況與前景；
（
10
）
被評估單位享有的稅收優惠情況
；
（
11
）
其他相關
需調查
的事項。
(
四
)
資料收集
1.
資產
評估專業人員根據評估項目的具體情況收集資產評估業務需要的資
料
，
包括
：
委託人和被評估單位提供的涉及評估對象和評估範圍等資料
，
從政府
部門
、
各類專業機構以及市場等渠道獲取的
相關
資料
。
並對收集的評估資料進行
了必要分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產評估報
告的依據。
2.
資產評估專業人員
對委託人及被評估單位提供的評估申報明細表及相關重
要資料進行籤字確認
，
對評估中使用的重要資料通過觀察
、
詢問
、
書面審查
、
實
地調查
、
查詢
、
函證
、
覆核等方式進行了核查
、
驗證
。以保證所用資料信息的合
理、可信。
(
五
)
評定估算
資產評估專業人員
針對各類資產的具體情況，根據所採用的評估方法，選取
相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成測算結果。經對形成的測算結果
綜合
分析
後形成初步評估結論，
編制初步
資產評估報告。
(
六
)
內部審核及報告出具
資產評估專業人員對形成的評定估算結果進行綜合分析，
形成評估結論，編
制資產評估報告初稿。根據法律、行政法規、資產評估執業準則和本資產評估機
構內部質量控制制度，對資產評估報告初稿進行內部覆核。在不影響對評估結論
進行獨立判斷的前提下，與委託人或者委託人同意的其他相關當事人就資產評估
報告的有關內容進行必要的溝通後，由事務所首席評估師籤發後向委託人出具並
提交正式資產評估報告。
九、評估假設
（一）一般假設
1
．
交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估
資產的交易條件等模擬市場進行估價
；
2
．
公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這
樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場
條件，是指一個有自願的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方
的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願
的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行
；
3
．
持續使用假設：持續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣
的市場條件下的資產狀
態的一種假定。首先委估資產正處於使用狀態，其次假定
處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒有考慮資產
用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用範圍受到限制
；
4
.
假設評估基準日後國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變
化；
5
.
假設評估基準日後被評估單位持續經營；
6
.
假設和被評估單位相關的利率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等評估
基準日後不發生重大變化；
7
.
假設評估基準日後被評估單位的管理層是負責的、穩定的，且有能力擔當
其職務；
8
.
假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規；
9
.
假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。
(
二
)
特殊假設
1.
假設評估基準日後被評估單位採用的會計政策和編寫本評估報告時所採用
的會計政策在重要方面保持一致；
2.
假設評估基準日後被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營
範圍、方式與目前保持一致；
3.
評估基準日後被評估單位
收益的計算以會計年度為準，假設收支均發生在
年中；
4.
假設公司目前的經營模式未來可以繼續保持，評估基準日後經營狀況不發
生重大變化；
5.
假設委託人、被評估單位提供的與本次評估相關全部資料真實、完整、合
法、有
效。
十、評估結論
在持續經營前提下
，截止評估基準日，被評估單位海南創業聯盟教育投資管
理有限公司總資產帳面價值為
63,315.04
萬元，評估價值為
63,456.95
萬元，增
值額為
141.92
萬元，增值率為
0.2
2
%
；總負債帳面價值為
61,651.58
萬元，評估
價值為
61,651.58
萬元，評估無增減值；淨資產帳面價值為
1,663.46
萬元，
評估
價值為
1,805.38
萬元，增值額為
141.92
萬元，增值率為
8.53%
。
評估結果詳見下列評估結果匯總表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：
2020
年
9
月
30
日
金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
流動資產
1
34,782.13
34,782.13
-
-
非流動資產
2
28,532.90
28,674.82
141.92
0.50
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
其中：
長期股權投資
3
27,484.86
27,555.19
70.33
0.26
固定資產
4
12.01
83.60
71.59
596.09
遞延所得稅資產
5
1,036.03
1,036.03
資產總計
6
63,315.04
63,456.95
141.92
0.22
流動負債
7
21,770.48
21,770.48
-
-
非流動負債
8
39,881.10
39,881.10
-
-
負債總計
9
61,651.58
61,651.58
-
-
淨資產(所有者權益)
10
1,663.46
1,805.38
141.92
8.53
資產基礎法評估結果詳細情況見評估明細表。
採用資產基礎法
對
海南創業聯盟教育投資管理有限公司
於
評估基準日
2
020
年
9
月
3
0
日的
股東全部權益價值
評估
結果
為
1,805.38
萬元
，大寫人民幣壹仟捌佰零
伍萬叄仟
捌
佰元整。
本次評估的評估對象為股東全部權益價值，未考慮具有控制權的溢價、缺乏
控制權的折價及股權流動性等特殊交易對股權價值的影響。
十一、特別事項說明
本資產評估項目存在如下特別事項：
(
一
)
根據《資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》，
被評估單位和相
關當事人應當依法提供評估對象法律權屬等資料，並
保證其
真實性
、
完整性
、
合
法性
。
資產評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對
評估對象的權屬提供任何保證，對評估對象法律權屬進行確認或發表意見超出資
產評估師執業範圍。
（二）
引用其他機構出具報告
結論
的
情況
本次評估報告中基準日各項資產及負債帳面值系亞太（集團）會計師事務所
有限公司（特殊普通合夥）的審計報告結果。除此之外，未引用其他機構報告內
容。
（三）海南創業聯盟公司的核心資產為其通過全資子公司海南白石嶺頤溫泉
開發有限公司、瓊海萬泉海事業發展有限公司持有的位於海南省瓊海市北京海澱
外國語實驗學校海南分校的教育類物業，上述房
地產的土地規劃用途為旅遊餐飲
等用途，本次房地產的評估結果採用收益法結果，收益法結果未考慮規劃用途與
實際用途差異的影響。
（四）本次房產評估收益法的結論，是參照評估基準日後、本次評估日前的
子公司海南白石嶺頤溫泉開發有限公司、瓊海萬泉海實業發展有限公司與海南金
色年華教育投資管理有限公司
2020
年
11
月
25
日籤訂的《租賃合同》。依據租賃
合同所載，租賃標的物的土地使用權面積為
239,083.8
平方米及地上建築物，租
賃期限為
10
年，自
2021
年
1
月
1
日至
2030
年
12
月
31
日止，每年度
5000
萬元，
待學校滿員後（滿員
人數為
2000
人），租金每年遞增
3%
，評估按上述假設性前提
進行評估。
（五）子公司海南白石嶺頤溫泉開發有限公司的圖書館等
6
項等房產未取得
房屋權屬證明、建築所佔用的土地使用權已取得權屬證明，評估按整個物業的收
益法進行評估，未來該部分房產的權屬認定以房產管理部門批覆的結果為準並重
新評估。
（六）抵押擔保事項
海南創業聯盟教育投資管理有限公司以將控股子公司房地產抵押的形式與中
國農業發展銀行瓊海市支行籤訂了借款合同，借款金額為四億元整，借款期限為
2018
年
11
月
9
日至
2035
年
11
月
8
日，按照同期年基準利率上浮
15
%
，實際執行
年利率為
5.635%
。
各子公司房地產抵押物情況如下，本次評估未考慮抵押權對評估結論的影響：
1
、
海南白石嶺頤溫泉開發有限公司與中國農業發展銀行瓊海市支行籤訂編號
為：
46000201
-
2018
瓊海（抵）字
0003
號的抵押合同。海南白石嶺頤溫泉開發有
限公司作為抵押人，以房屋、土地及地上在建工程作為抵押物。抵押物情況詳見
下表：
（
1
）房屋建築物
所有權證號
房屋面積（㎡）
房屋位置
海房權證海字第
12816
號
679.60
瓊海市白石嶺
海房權證海字第
12817
號
338.30
瓊海市白石嶺
海房權證海字第
22017
號
3142.08
瓊海市白石嶺
（
2
）土地及地上在建工程
序號
座落
證號
使用權面積
(
㎡
)
土地用途
使用權
類型
終止日期
1
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2003
）
第
1626
號
166666.7
旅遊
出讓
2073
年
12
月
15
日
2
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2004
）
第
0663
號
9985.3
餐飲旅館用
地
出讓
2073
年
12
月
15
日
3
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2004
）
第
0777
號
3423.7
餐飲旅館用
地
出讓
2073
年
12
月
15
日
4
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2004
）
第
0778
號
34406.9
餐飲旅館用
地
出讓
2073
年
12
月
15
日
5
瓊海市嘉積鎮白
石嶺度假村
海國用（
2005
）
第
0200
號
4605.0
城鎮混合住
宅用地
出讓
2056
年
06
月
17
日
6
地上在建工程
64642.56
（建築
面積）
2
、瓊海萬泉海實業發展有限公司與中國農業發展銀行瓊海市支行籤訂編號
為：
46000201
-
2018
瓊海（抵）字
0005
號的抵押合同。瓊海萬泉海實業發展有限
公司作為抵押人，以房屋、土地及地上在建工程作為抵押物。抵押物情況詳見下
表：
抵押物名稱
面積
評估價值
權利憑證號
所在地
已擔保債權數
額
現擔保債權數
額
土地使用權
及在建工程
建築物
土地面積
19996.2平方
米，建築面積
12688平方米
10008萬
元
土地證：海國
用（2009）第
0940號
瓊海市白石
嶺旅遊開發
區
0
6500萬元
3
、海南信博酒店管理股份有限公司與中國農業發展銀行瓊海市支行籤訂編號
為：
46000201
-
2018
瓊海（抵）字
000
4
號的抵押合同。海南信博酒店管理股份有
限公司作為抵押人，以土地及地上在建工程作為抵押物。抵押物情況詳見下表：
抵押物名稱
面積
評估價
值
權利憑證號
所在地
已擔保債
權數額
現擔保債權數
額
土地使用權
及地上建築
物
土地使用權：
7
6595.5
平米；地上
建築物
5
693
平米
1
7920
萬
元
瓊（
2
016
）瓊
海不動產權第
0
02629
號
瓊海市嘉
積鎮白石
嶺東北側
0
.00
1
1600
萬元
（七）其他需要披露的事項
提請報告使用者關註上述特別事項對評估結論
產生
的影響。
十二、資產評估報告使用限制說明
（一）使用範圍
1.本評估報告使用人為委託人、被評估單位；無委託人以外的其他使用人。
2. 本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途。
3.本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
4.評估結論的使用有效期為自評估基準日起一年。如在有效期內資產狀況、
市場狀況與評估基準日資產相關狀況相比發生重大變化，委託人應當委託評估機
構執行評估更新業務或重新評估。
5.未經委託人書面許可，評估機構及資產評估專業人員不得將資產評估報告
的內容向第三方提供或者公開，法律、行政法規另有規定的除外。
6.未徵得評估機構同意，資產評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露與
公開媒體，法律、行政法規規定以及相關當事人另有約定的除外。
（二）委託人或者其他資產評估報告人未按照法律、行政法規規定和資產評
估報告載明的使用範圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業人
員不承擔責任；
（三）除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法
律、行政法規規定的資產評估報告報告使用人外，其他任何機構和個人不能成為
資產評估報告的使用人；
（四）資產評估報告使用人應當正確理解評估結論。評估結論不等同於評估
對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證；
（五）本評估報告經資產評估師（資產評估專業人員）籤字、評估機構蓋章
後方可使用。
十三、資產評估報告日
資產評估報告日為資產評估專業人員評估結論形成的日期，本資產評估報
告日為2020年12月13日。
十四、資產評估專業人員籤名和資產評估機構印章
北
京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）
資產評估師：
（籤名並蓋章）
（蓋章）
資產評估師：
（籤名並蓋章）
中國.北京市 二〇二〇年十二月十三日
資產評估報告附件
一
、
與評估目的相對應的經濟行為文件
；
二、被評估單位專項審計報告
（
部分
）
複印件
；
三、委託
人和
被評估單位法人營業執照
複印件；
四
、評估對象涉及的主要權屬證明資料
複印件
；
五
、委託
人
和其他相關當事方的承諾函
；
六、籤字資產評估師（資產評估專業人員）
的承諾函
；
七
、資產評估機構備案文件或者資格證明文件
複印件
；
八
、評估機構法人營業執照
副本複印件；
九
、
負責
該評估業務的資產評估師資格證
明
文件
複印件；
十
、資產評估
委託合同
複印件
；
十
一
、資產評估明細表
；
十
二、
委託
人和
被評估單位
出具的《企業關於進行資產評估有關事項的說明》；
十三、下屬子公司
法人營業執照及主要權屬證明資料
複印件。
資產評估師承諾函
北京凱文德信教育科技股份有限公司：
受你單位的委託，我們對你單位擬實施轉讓股權事宜所涉及的海南創業聯盟
教育投資管理有限公司的全部股東權益價值，以2020年9月30日為基準日進行
了評估，形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們
承諾如下：
1、具備相應的執業資格。
2、評估對象和評估範圍與評估委託合同約定的一致。
3、對評估對象及其所涉及的資產進行了必要的核實。
4、根據資產評估準則選用了適當的評估方法。
5、充分考慮了影響評估價值的因素。
6、評估結論合理。
7、評估工作未受到幹預並獨立進行。
資產評估師
/
資產評估專業人員：
資產評估師
/
資產評估專業人員：
二〇二〇年十二月十三日
中財網