6月5日，中交地產股份有限公司（000736.SZ，下稱「中交地產」）發布今年前5月累計新增借款公告。數據顯示，前5月累計新增借款168.975億元，佔2019年末淨資產比例達269.88%。
在累計新增借款中，銀行貸款新增淨額40.162億元；委託貸款、融資租賃等新增淨額-0.125億元；信託計劃等新增淨額105.73億元；向關聯方借款新增淨額4.2億元；其它借款新增淨額19.008億元。可見，通過信託進行籌資是中交地產今年上半年主要的融資方式。
而2019年，中交地產實現營業收入140.63億元，同比增長57.17%；歸母淨利潤同比下滑33.01%，僅5.43億元。
在此狀況下，中交地產學步「綠城」，衝刺千億，可謂「推石上山」、負重前行。
綠色發展仍需再發力
公司官網顯示，中交地產成立於1993年，是中交房地產集團有限公司（簡稱「中交房地產集團」）所屬的國有控股房地產上市公司。其中，中交房地產集團是中國交通建設集團有限公司為推進內部房地產板塊整合，打造新的業務增長引擎，儘快實現「五商中交」戰略目標而設立的專業化子集團。
此外，中交房地產集團還控股綠城中國控股有限公司（香港主板，03900）。中交地產作為集團推行「3+1+1」戰略的三大業務平臺之一，主要從事房地產開發與銷售業務，同時還探索和開拓養老地產、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產、融資代建等新興業務。
作為房地產開發商，認識並踐行綠色發展至關重要。在我國，建築能耗約佔社會總能耗的1/3，能源浪費較為嚴重，同時建築材料和建築設備的生產、建築的建造和使用都會產生大量的碳排放，對氣候和生態環境產生負面影響。未來，中交地產還需更加倡導綠色發展理念，推動可持續發展。
據標準排名監測數據顯示，就整個中國交建集團來看，綠色建築項目有中交•錦悅三期Q04-4/02地塊（居住建築部分），標識類型為設計標識，標識星級為二星級，建築面積為29.56萬平方米；中交•錦悅一期（居住建築部分），標識類型為竣工標識，標識星級為二星級，建築面積為16.14萬平方米。
早前，中交世茂（北京）置業有限公司在4月26日現場檢查時，未在開發建設的位於北京市朝陽區將臺鄉1016-030、1016-033地塊的瀾悅景苑項目（京房售證字(2019)192號）房屋銷售場所明示所售房屋的綠色建築星級等基本信息，未按照規定履行相關信息告知義務，被處15000元罰款的行政處罰。據中華網財經表示，該公司主要股東為中交地產、世茂集團、金地集團。
銷售未達目標
據悉，去年7月李永前從綠城回歸中交地產擔任總裁，在綠城「修煉」五年後，重返中交地產便開始了大刀闊斧的改革。在「複製綠城中國、創新中交地產」的思路下，提出「2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上」的銷售目標。對此，中交地產「壓力山大」。
年報顯示，去年中交地產實現籤約銷售金額293.87億元，銷售面積188.52萬平方米，銷售回款金額221.74億元；權益口徑下的籤約金額為192.26億元，佔比65.42%，銷售回款金額145億元。
雖然去年籤約金額同比增長97.53%，卻僅完成既定目標的83.96%。今年，新冠肺炎疫情給整個房地產行業帶來了較大衝擊，不少房企下調年度目標，整個市場的銷售存在下行壓力。
今年一季報顯示，1-3月中交地產實現全口徑籤約金額20.19億元，以500億元目標計算僅佔4.04%；權益口徑籤約金額16.27億元，佔比80.58%。
中交地產方面卻表示，今年500億的目標不動搖，甚至還要力爭更多。近些年還積極通過收購股權、共同開發等形式拓展地產項目，以提升公司經營規模。在保持傳統業務發展的同時，亦積極探索和落地創新業務，通過輕重並舉，更好地提升產品力和服務力。
結合當前行業趨勢來看，中交地產顯然已錯失最佳的全國擴張時機，千億考驗路漫漫。對此，標準排名分析員就相關資產盤活、財務風險、城市布局和多元化業務發展等方面問題向中交地產發出調研函。截至發稿，中交地產並沒有作出回復。
拿地激進，項目周轉需加快
在千億壓力的推動下，中交地產正在大量「補倉」。
資料顯示，在2017年年末，中交地產土地儲備規劃總建築面積僅795.42萬平方米，項目數量僅23個；而在2018年年末，其規劃總建築面積達1229.08萬平方米，項目數量達44個。
2019年，中交地產新增土地15宗，計容建築面積229.54萬平方米，土地購置總價款181.59億元，權益價款118.00億元。新增土地分別位於北京、天津、昆明、寧波、舟山、長沙、無錫、惠州、重慶、吳江、合肥和廈門。
其中，去年12月11日昆明呈貢區誕生有史以來單價最貴的一宗土地，底價9.85億，被13家房企炒到19.31億，溢價率高達96%，最終被中交地產拿下，樓面價為6247.1元/平方米。
標準排名發現，該地塊是中交地產去年新增土地15宗中，權益對價最高的一宗。同時，去年中交地產新設了11個子公司。
今年4月8日，佛山南海競拍出讓一宗TOD地塊，土地面積達25.93萬平方米，起拍價39億元。在經過30餘輪競拍後，該地塊最終由中交地產以52.65億元摘得，樓面價9875元/平方米，溢價率35%。
值得注意的是，中交地產項目的建設周期較長，操盤能力受嚴峻考驗。開發成本明細表顯示，長沙中房瑞致項目預計總投資68.97億元，於2012年4月開工，預計竣工時間為2022年7月；重慶中交漫山項目預計總投資55.13億元，於2015年12月開工，預計2021年12月竣工；重慶中交中央公園項目預計總投資180.27億元，於2017年9月開工，預計2025年3月竣工。若從拿地時間開始算起，其開發周期更長。
在大量拿地的同時，近三年中交地產的新開工項目卻呈現高開低走的態勢。2017年其新開工項目達8個，規劃總建築面積達364.5萬平方米；2018年新開工項目下降至3個，總建面約41.4萬平方米；2019年新開工項目為4個，總建面約73.5萬平方米。未來，中交地產要著重提高項目操盤能力。
數據顯示，2016年至2019年末中交地產的存貨分別為186.47億元、244.45億元、245.83億元和295.08億元，相應的同比增速分別為201.63%、31.09%、0.57%和20.03%。
2016年至2019年的平均預收帳款分別為32.31億元、72.84億元、128.18億元和141.86億元，相應的同比增速分別為386.92%、125.45%、75.97%和10.67%。
由於2016年至2018年平均預收帳款增速高於存貨增速，使得反映存貨去化壓力的指標「存貨/平均預收帳款」持續下滑。如圖1所示，該指標於2015年至2018年分別為9.32、5.77、3.36和1.92。而於去年該指標增長至2.08，表明中交地產的存貨去化壓力有所增加。
此外，中交地產的預收帳款周轉率自2015年的1.68持續下滑至2018年的0.70，隨後微增至2019年的0.99。不過，該指標仍處於行業較低水平。
另從今年一季度來看，中交地產的「存貨/平均預收帳款」為3.16，同比增長100%；預收帳款周轉率為0.19，同比增長216.67%。
截至2019年12月31日，中交地產持有項目55個，總建築面積1465.83萬平方米，期末累計已竣工面積536.96萬平方米，在建及待建面積928.87萬平方米。
從權益比例來看，僅有中交·香頌、中交·成均雅院、江北項目、中交·美廬城、中交•悅美廬、中交財富大廈、中交·陽光嶼岸、合肥FD19-17號地塊共8個項目是100%自持。權益比例低於50%的共有20個，佔比達36.36%。
增收不增利
大量的合作開發，容易造成增收不增利的現象，去年中交地產就是如此。
數據顯示，去年中交地產實現營業收入140.63億元，同比增長57.17%；毛利35.66億元，同比增長29.07%；利潤總額17.91億元，同比增長16.15%；淨利潤11.22億元，同比下滑2.62%；歸母淨利潤5.43億元，同比下滑33.01%。
圖2顯示，去年中交地產的毛利率並未延續往年的增長趨勢，大幅減少5.52個百分點至25.36%。另於今年一季度，中交地產實現營業收入20.99億元，同比增長118.32%；結轉營業成本16.32億元，同比增長達176.64%。所以毛利率為22.26%，較2019年一季度大幅減少16.39個百分點。
去年中交地產確認銷售費用3.46億元，同比增長16.15%；管理費用3.7億元，同比增長3.57%；財務費用0.23億元，同比增長135.68%，主要由於費用化利息增加所致。
從期間費用在營業收入中佔比來看，去年該指標為5.26%，有所減小。今年一季度財務費用為1.38億元，同比增長高達1295.18%，因為外部借款增加，費用化利息增加所致；期間費用率為11.53%，較2019年同期增加了1.65個百分點。
標準排名發現，去年中交地產歸母淨利潤的大幅下滑可歸因於土地成本增加、計提大額資產減值準備以及少數股東損益佔比較大三個方面。
數據顯示，去年中交地產的營業成本為104.97億元，同比增長69.73%。其中，土地成本達49.31億元，同比增長141.52%，佔營業成本比重由2018年的33.01%增加至2019年的46.97%。
去年中交地產確認信用減值損失1.29億元，而2018年該值為0；確認資產減值損失4.22億元，同比增長2388.06%，其中存貨跌價損失4.21億元，同比增長高達3409.68%。
截至2019年年末，在合計4.33億元的存貨跌價準備餘額中，計提項目包括天津香頌理想花園、重慶中交漫山、武漢中交江錦灣、宜興中交上東灣、大豐中交美廬城、青島中交陽光嶼岸、長沙中房F聯邦、溫州中交御墅、嘉興中交四季美廬等。其中，金額最大的為天津香頌理想花園項目，存貨跌價準備餘額為1.82億元。
值得注意的是，截至去年年末，中交地產的股東權益合計62.61億元，同比增長48.01%。其中，歸母權益合計27.35億元，同比增長19.69%；少數股東權益合計35.26億元，同比增長81.29%，在權益總額中佔比56.32%，已超過歸母權益。
在去年實現的11.22億元淨利潤中，少數股東損益為5.79億元，同比增長69.30%，佔比達51.60%，已超過歸母淨利潤。
今年一季度，中交地產實現淨利潤0.89億元，同比下滑42.31%。其中，歸母淨利潤為-0.21億元，由盈轉虧；少數股東損益為1.1億元，同比增長74.84%。
槓桿水平較高
加速奔跑離不開債務槓桿。過去的一年，中交地產獲得供應鏈ABS發債20億元審批，發行非公開公司債券17億元。總的來看，去年中交地產籌資活動現金流入共219.69億元，同比增長108.67%。
其中，吸收投資收到的現金12.04億元，同比增長高達3183.79%；取得借款所收到的現金207.59億元，同比增長98.23%。
在債務有所增加下，大量的合作開發使得中交地產的淨負債率有所降低，不過其槓桿水平仍處於行業較高位置，槓桿風險管控能力需加強。
圖3顯示，2015年至2019年末中交地產調整後的資產負債率分別為58.66%、77.28%、82.05%、82.10%和82.47%，不斷增長。截至今年3月末，該指標為85.81%，較2019年末增加了3.34個百分點。
另從淨負債率來看，該指標由2015年末的46.85%增加至2017年末的141.12%，後下滑至2019年末的84.92%。截至今年3月末，該指標再次攀升至215.33%，較2019年末增加了130.41個百分點。
淨負債率的攀升跟今年年初的融資「解渴」有關。於今年3月末，中交地產的有息負債共218.44億元，較年初增長65.40%，主要由於長期借款增加68.69億元所致。
其中，短期借款和一年內到期的非流動負債共62.39億元，貨幣資金為74.46億元，現金短債比為1.19。
圖4顯示，反映中交地產短期償債能力的兩大指標自2018年末達到峰值後有所下滑。其中調整後的速動比率2019年下滑32.09%至年末的0.91，後微增至今年3月末的0.96；調整後的現金比率則由2018年末的0.55持續下滑至今年3月末的0.29。
反映中交地產長期償債能力的指標「（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收帳款）/全部債務」於2018年末達到底值（0.40）後增長至今年3月末的0.64，長期償債能力有所增強。
由於綠色發展乏力和部分財務指標不佳，中交地產也未能入選國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發布的《2019中國房企綠色信用指數TOP50》。
內容來源：標準排名官方帳號
作者：廖海彬