樂居財經 楊宏彬 發自北京
五天之內，中交連發兩則公告，都和錢有關。
先擬為與華潤、首開、住總的合資公司提供3億元融資擔保；後擬為華潤子公司提供14.89億元財務資助。
兩則公告，牽扯出兩組數據。
其一：截止2020年11月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額821,821.61萬元，佔2019年末歸母淨資產的300.53%；
其二：截至2020年11月30日，中交地產累計對外提供財務資助餘額為63.2億元，其中對有股權關係的房地產項目公司提供股東借款餘額為55.4億元。
這兩組數據指向一個結論，「有形」風險可控，「隱形」風險提升。
踩中兩條「紅線」
這裡的「有形」主要是指財報數據裡看得到的風險，而可控，主要是因「不差錢」。截至今年6月底，中交地產帳面現金121.96 億元，短期債務約89.12 億元，現金短債比為 1.37。這是大方資助華潤的底氣。
不過，三條「紅線」中的另外兩條，中交踩的很實。截止今年 6 月底，中交地產的淨負債率達到 238.86%，其中長期及短期債務規模合計 330.84 億元，股東權益 87.45億元，如果不踩「紅線」，中交需要減少有息負債約 121.43 億元。同期，其剔除預收款後的資產負債率為 86.26%，距離低於70%的目標還差16個百分點，這是目前公認的最難「及格」的指標。
不僅如此，中交地產的債務結構也有隱憂。據披露，今年上半年信託融資突破30%，超過了銀行貸款所佔比重，信託平均融資成本為7%-9.5%，遠高於銀行貸款。根據其近期發布的新增借款公告，今年前10個月累計新增316.96億元，佔去年末淨資產506.25%。
債務風險不止是財報中的有息負債。
如果對外擔保數額過高，一旦子公司或關聯公司出現逾期和壞帳，這些融資風險就要由中交來買單。
近三年數據顯示，中交擔保總額佔淨資產的比例分別為329.26%、271.95%、301.74%，而2015年，這一數據僅為18.72%。
雙高的「隱形」風險
三條「紅線」之下，ABS、表外負債等隱形債務風險，越發不容忽視。我們無法精確統計表外債，但房企對聯營、合營公司的擔保，向來是表外負債的高發區，雖不能全面反映負債情況，也可窺探一二。
據樂居財經不完全統計，自11月以來，至少9家房企披露對外擔保情況。其中，擔保餘額超過淨資產的房企共有5家，中南建設、中交地產和泰禾集團擔保餘額是淨資產的3倍，榮安地產的擔保餘額是淨資產的兩倍以上。
從對表外公司的擔保來看，截止2020年11月30日，中交地產對不在合併報表範圍內的參股公司提供擔保餘額為166,092.87萬元，佔2019年末歸母淨資產的60.74%，在9家房企中佔比最高，這意味著，其表外負債風險最高。目前，中交的擔保總額及表外擔保佔淨資產比例「雙高」，這類「隱形」風險是埋在中交身上的暗雷。
另外，樂居財經發現，中南在近期密集為子公司提供融資擔保，12月15日，中南建設新增6家合聯營公司擔保，合計58.9億元；12月16日，中南建設為鎮江昱元、蘇州錦虞、泰安中南、常德長欣4家子公司提供18.99億元融資擔保。至此，中南建設及控股子公司對外擔保餘額 658.02 億元，佔歸屬上市公司股東的股東權益的 306.92%。
值得注意的是，中南建設及控股子公司對合併報表外主體提供的擔保餘額為123.6億元，佔公司歸屬上市公司股東的股東權益的57.63%。也就是說，其超過三分之一的擔保額為表外擔保。
也有部分房企，在「隱形」風險的控制上較為優秀。數據顯示，香江控股、廣宇集團、金融街對表外擔保額佔淨資產比例低於10%，泰禾、濱江、大悅城控股該值在10%-15%左右，表外債務風險較低。
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文章來源:地產K線