下城,主城區的……窪地?

2020-12-18 騰訊網

以上為品宣，以下為正文

杭州迄今有5宗百億地塊，其中2宗位於下城。

一宗純商業，一宗純住宅，性質相悖，總價相同。

文暉三芒星地塊，出讓面積107403平方米，是杭州市中心近10年來最大一宗宅地，88億的起價歷史第二，僅次於新世界望江地塊，107.38億的成交價，目前也排到歷史第三。

第一大面積，第二高起價，第三高總價，單價呢？

樓面價3.59萬/㎡，新房銷售限價5.17萬元/㎡，這個段位，跟前三名是沾不上邊了，頗有些泯然眾人矣。

百億總價的生猛之下，是一個對購房者來說，幸福感頗高的單價。

緊挨著三芒星地塊，還有城市之星綜合體，樓面價2.96萬元/㎡，總價68.14億元，在杭州土地總價榜單上，也能排的進前15名。

加上正在建設中的百井坊地塊，杭州有史以來第一宗總價超過100億的純商業地塊，沒有意外的話，未來幾年，這三個地塊就是下城區的焦點。

PART 1.

2000年，杭州提出「保老城、建新城」，尋找新的發展空間。

如今炙手可熱的錢江新城和奧體板塊就是這一戰略的成果。

2008年，杭州宣布了要建設100個綜合體的宏大計劃。

通過建設旅遊城、商貿城、商務城、金融城、奧體城、博覽城、樞紐城、大學城等，來實施杭州「城市國際化」戰略。

這也是城市的發展計劃，以點帶面，促進整個城市界面更新迭代。

當時下城區規劃有6個綜合體，3個位於武林板塊，2個在文暉板塊，1個在新天地板塊。

文暉板塊，有著「代表杭州工業遺存最高水平的杭氧、杭鍋工業老廠房。」

「這兩個地塊的總面積約32公頃，杭州計劃整體打造，建設成工業遺產保護的樣板，以及未來城市的新地標。」

比起大刀闊斧地拆舊建新，杭州在這些工業遺存的處理上要溫婉得多——「有機更新」，既完成了建築更迭，也留住了城市記憶。

2009年，杭州專門邀請了「鳥巢」的設計者——瑞士赫爾佐格德梅隆建築事務所的專家來杭州，實地考察杭氧杭鍋地塊。

按照專家的設計，這裡將被打造成一個以老工業廠房為基礎，以博物館集群為核心，集藝術、影視、遊樂、健身、美食、購物、酒店、會展於一體的國際旅遊綜合體項目。

這一項目被寄予厚望，命名為「城市之星」，項目定位不是單純的文創產業園或者是單純的博物館，而是帶動周邊的老城區、老工業區、重工業區「有機更新」的城市綜合體。

PART 2.

武林商圈，是杭州最先雄起的商圈，這裡是杭州中心，沒有之一。

住得離杭州大廈越近，就越是身份的象徵，不服可以問問武林壹號的業主。

下城號稱是杭州之心，城市之眼，武林板塊又是絕對的核心，緊挨著武林的文暉板塊，亦是城市中心區。

中心區就有中心區的價格，從2000年到2010年的10年間，紹興路西側的野風現代城，從最早的6000元/㎡一路漲到1.8萬元/平方米。

同期，申花板塊的代表作萬家花城，售價1.2萬元/㎡，濱江區政府板塊的欣盛東方郡，銷價還在9000元/㎡左右。

然而，十幾年過去了，這一帶還是當年的老樣子，幾乎沒什麼變化。

一面保存歷史，一面更新城市，這並不容易做到，甚至兩面不討好。

這幾年去國外旅遊的人多了，發現英國和美國的老房子特別多，基礎設施陳舊，完全不像電影上那麼光鮮亮麗。

10年前外國專家的城市之星設計，到今天有沒有過時我不知道，但文暉板塊的城市界面，卻遭到了年輕人的嫌棄。

6月，中海望廬開盤，均價4.8萬/㎡，這價格相比四年前的萬科新都會1958、兩年前的朗詩熙華府，基本上一分沒漲。

5月的時候，透明售房網討論群裡有小夥伴還問我要不要去搖，等後來我再去問他的時候，他說已經搖到了嘉品。

PART 3.

從提出「保老城、建新城」到今天，20年過去了。

杭州商業資源逐漸向外圍擴散，濱江、城西、錢江新城、奧體、運河城北、下沙等區域中心商圈以崛起，城市多中心格局正在逐漸成型。

如今，武林依舊是杭州絕對的中心，但正迎來越來越多的挑戰。

武林板塊近幾年都沒有新住宅項目問世，而且短期內也很難有新項目出現。

2017年至今，下城區住宅用地（含商住）成交僅10宗，主要集中在下城區北側，中部較少，南部為零。

這些地塊體量都不大，難以改善項目周邊城市界面和氣質。

比如近期比較活躍的是文暉板塊，已經開盤的中海望廬項目，佔地面積2.4萬方，即將開盤的綠城春月錦廬，佔地面積2.6萬方。

新天地板塊，現房項目中冶錦繡華府，佔地面積3.8萬方，九龍倉·天御，佔地面積僅1萬方，挨著東新路的陽光城檀映裡，佔地面積2.4萬方。

再往北的石橋板塊，很多年沒有更新住宅項目了，目前板塊內連二手房的成交情況也比較低迷。

這兩個板塊是杭州主要的經適房、回遷安置房板塊，二手房價格也都基本圍繞3萬/平方米左右波動。

最北端的華豐板塊，算得上是主城區內名副其實的窪地，二手房價格方面，主要在3萬元/㎡。

年初，華豐出讓一塊商住用地，是該板塊時隔十年後首次推出涉宅用地，限售價格為3.3萬元/㎡，即是如今的春和雲境，可以看做是華豐板塊最新房價體系。

PART 4.

在追求快的時代，我們熱衷於追逐新概念、炒作新題材、描述新故事、打造新宇宙。

房企恨不得今天拿地，明天就領出預售證，購房者恨不得今天搖中紅盤，明天就出貨閃人。

下城區，成熟而冷靜，是低調內斂的宜居之地，目前看起來，應該是整個大杭州主城區的價格「窪區」。