這篇文章主要講四個事兒：
盧灣二中心小學算是什麼咖位的？
目前對口、未來也最安全的居委有哪些？
找學區資產的思路，重在學區還是重在資產？
學區對口樓盤中有沒有優質資產？
黃浦區盧灣二中心小學的咖位
學校創建於清朝光緒年間，差不多120年的樣子，前身是中國近代第一所女子學校。學校在黃浦區中口碑相當好，在上海全市也都是排的上號的，60年代開始就是市重點，據說還被聯合國教科文組織算入世界名校錄，在一些重要的國際比賽中也算是展露過頭角，比如：英特爾創新大賽、頭腦奧林匹克、中國科學院小院士培養計劃等，除了科技文化方面相當優秀之外，學校在籃球方面也是有特色的。
重點來了，盧二原對口啟秀實驗中學，由於啟秀實驗中學和向明合併，今年開始盧二的對口中學就變成了向明中學的親兒子向明初級中學，這可是黃浦三大巨頭之一，也是全市排名相當靠前的。
目前對口、未來也最安全的居委
這兩年對口瑞金二路街道下屬的茂名、思南、永嘉、香山、瑞雪、建德，一共6個居委，下轄差不多40個小區，包括茂名坊、鍾和公寓、茂名南路124號、陝南邨、海佳大廈、瑞雪大樓、金谷村、南昌花苑、香山麗舍、復興坊、花園坊、建德小區、瑞德公寓、思南公館等。
對口的居委，筆者特意做了一張圖，整個紅框範圍之內就是瑞金二路街道。紅色三角形就是盧二小學，黃色圈的是所對應的6個居委會（注意，並不是瑞金二路街道所有的小區都對口，差不多只有1/3）。
如果是一般稍微遠一點的非老市中心的區縣，那麼這張圖的意義就很大，比如閔行松江寶山這種，我們是很有必要通過地理關係來判斷最靠譜、最穩健的對口居委，這張圖以後會在其他的非市中心學區判別中使用。
但是好巧不巧，這剛好是黃浦，學校也沒增減過、社區樓盤也沒增減過，筆者仔細查了一下，差不多近十年對口的小區壓根兒就沒變過。所以這張圖只能是表示一下，只能原則上來說茂名居委就是最穩健的。
找學區資產的思路，重在學區還是重在資產？
這是一個很重要的話題，大家一定要細心體會。學區資產往往會有2種誤區。我們經常會看到某些老破小到一定程度、基本上離倒塌沒多遠的二級以下舊裡都能爆出一平方十幾萬的高價，就是因為學區房，這種我們一定要規避。
因為房子本身沒有價值，純粹是買一個學區，說句不好聽一點的，一個學區不值那麼多錢，孩子的教育很重要，但是你可以換一套更像樣一點的學區房子。
老領導說的好啊，兩條腿走路。什麼意思，單單只有學區是沒有任何的穩健性的，一旦學校的施教區劃分改變、或者像常規的五年用一次學區，那麼一旦用完之後，在未來幾年會出現崩塌暴跌貶值，而本身房子是沒有任何支撐的（當然還有動遷的價值，但一旦動遷了，也就別指望什麼學區這種事兒了）。
第二種誤區就是選擇稀缺的「疊加效應」，就是選擇一個片區裡，戶型、尤其是面積段最大的那種，同時又是學區房的。這也是一個誤區，兩千多萬買一套房，然後看重的是它的學區，說這兩個合在一起稀缺加倍，大邏輯確實沒問題。
但小邏輯就有問題了。因為一個學區其實在上海的一個心理價位差不多最多最多100萬。一般能夠增加到70萬到頭了，那也就是說如果一套房產中2000萬以上是來自於資產、受社會資本波動影響，而只有100萬不到是依靠學區支撐的，那一旦資產有風險，哪怕5%，這個學區價值是無法抵衝的。
所以筆者推薦比較合理的一個邏輯是，按照上海房價的波動空間，基本上，傳統市中心「上只角」900-1500萬之間具有學區概念的房源，這才是比較穩健的。差不多學區價值在總價佔比是在10%-15%，足以應付房價的資產性波動，等於說學區不但自己使用，也是一個保值的平衡器。當然，在資產只有向上波動的時候，學區是有增益的，那當然更好。
所以在「上只角」，我們選擇學區房的標的其實是在900-1500萬。至於到「下只角」以及主城區外，標的價格區段會逐級下降。
那麼學區對口樓盤中有沒有優質資產？
其實在盧二小學對口，兼顧到房齡以及總價資產平衡度的房源並不是很多。筆者只能稍微提一下，瑞雪大樓、思南公館、海佳大廈，這兩個大家是可以平時注意一下，在二手市場中是需要候著的，這種地方太搶手了，秒殺級的。最後提醒一句，思南公館這種一定要注意總價，太高的話，其實就是純資產性了，學區所帶來的穩定性就幾乎沒有了，當然大家還可以在上海法拍房市場裡等著淘寶。
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