闊別已久的土拍大廳終於迎來了現場競價。
朝陽東壩1104-611地塊起始價33.84億，5家房企及聯合體參與爭奪。競拍環節中，階梯調整為844萬，首開+金地+旭輝聯合體率先舉牌，隨後華潤+城建聯合體跟進，第三手陽光城報價35.0244億，溢價率3.5%，達到上限，快速進入競自持階段。樂居土拍群內一片譁然。
這也是小孫有印象的土拍記憶中，最快競自持地塊。（上次北京競自持出現於今年2月18日，綠城13.48億+7%自持，溢價49.78%，奪臺湖地塊）
長達20分鐘的等待後，進入競自持階段，起始自持2%，首開+金地+旭輝聯合體率先舉牌，競價階梯1%，陽光城跟進，最終，由首開+金地+旭輝以35.0244億+4%自持成交，樓面價47008元/㎡。
01
火拼朝陽 東壩限競房回爐迎「逆襲」
報名房企：1.華潤+城建，2.陽光城，3.招商，4.遠洋，5.首開+金地+旭輝
這塊位於朝陽東壩、華樾國際北側的土地想必大家都不陌生。今年3月，該地塊曾以「F1住宅混合公建用地」的身份被掛牌出讓，起始出讓價為32.06億，不過，彼時由於受疫情影響，投入高、回款慢的F1無人問津，最終撤牌。
時隔數月，該宗地以純R2二類居住用地「逆襲」歸來。雖然限均價和總體地價都有所提升（限均價由6.9萬/㎡調整為7.1萬/㎡，總起拍價為33.84億），但並未影響開發商的爭搶熱情。
畢竟，無論是從區域發展還是供求數據來看，該宗地都變身成為不可多得的寶地。
今年9月，北京自貿區橫空出世，金盞國際合作服務區部分被劃入其中。朝陽迎來發展新機遇，也為東壩發展注入了強心劑——第四使館區、第二「三裡屯」等一系列區域規劃方案也進入落實階段，前景無限。
從數據來看，這三年，朝陽商品房宅地的成交數量（包含限競房及純商品房）實屬稀缺。2018年，朝陽招拍掛成交5宗商品房宅地；2019年，成交2宗；2020年，成交3宗……
另據CRIC克而瑞北京資料庫統計，今年1-11月，朝陽區新房供應套數為2205套，但成交套數卻高達4190套，供求比為0.53，而前11月全市的供求比約為1.1（0.8-1.2之間供求均衡），朝陽新房市場明顯呈現供不應求的狀態。
由此可見，東壩宅地的入市對朝陽商品房供應缺口形成良好的補充作用。
具體來看，該宗地限均價7.1萬/㎡，最高限價為7.8萬/㎡，比之前華樾國際高了1578元/㎡；政策上，70/90的描述從「套型」轉為「套內」，若按80%得房率推算，對應建築面積約為110㎡的改善戶型，或為房企多元化產品打造提供先決條件。
此次， 首開+金地+旭輝再度聯合拿地，彰顯出對區域發展和產品打造的信心。事實上，憑藉著對華樾國際、華樾北京兩大熱盤打造，其在當地已形成一定的資源積累，對於區域地塊和客群也更為熟悉，或為市場推出更為適銷對路的產品。
合碩地產機構首席分析師郭毅表示，未來，該宗地的產品打造，或與華樾國際限競房、中海首開·拾光裡的疊拼形成三個不同梯度，面對不同客群，滿足多維需求，幫助朝陽整體成交量再上新的臺階。
02
石景山新添商業 一眾新居民樂了
報名房企：中關村發展聯合體
同日，另外一宗石景山商業用地由中關村發展聯合體以17.55億底價成交。
該宗地編號為京土整儲掛（石）[2020]045號，用地性質為B1商業用地，建設用地面積2.87萬平方米，規劃建築面積≤114706.512平方米，出讓起始價17.55億元，地塊控高45米。
該宗地位於中關村科技園石景山園，北京地鐵6號線西黃村站西北口，靠近禧悅學府旁8萬平米京西奧萊，或形成商業集合，為「以蘋果園交通樞紐為中心的中部商圈」增磚添瓦。
事實上，在2019年，石景山便出臺促進消費升級的三年行動計劃，未來，石景山將重塑消費空間版圖，形成以萬達廣場為核心的東部商圈、以蘋果園交通樞紐為中心的中部商圈、以旅遊消費為帶動的西部商圈和以體育消費為引領的首鋼冬奧商圈，全區商業總面積將達到350萬平米，人均商業面積將從目前的1.12平米提高到5平米以上。未來三年，石景山區總消費規模年均增速或達7%以上，到2021年總消費規模突破700億元。
近年來，北京城六區的土地供應十分稀缺，而在城市化改造的過程中，石景山首鋼關閉、棚改持續，一大批宅地得以供應，迎來了新盤熱盤扎堆的景象，如禧悅學府、中海寰宇天下、遠洋天著春秋、中海·天鑽、長安和璽、長安九裡、中海首鋼·天璽等諸多優質項目。
這使得石景山的客群也逐漸由地緣性人群，向城市中產階級為主的客群傾斜。加之區域產業、產業園的快速崛起，更多優質人才也匯集區域。未來該宗地旁還將規劃一宗編號1606-605的B23研發設計用地。基於此，石景山也需要更優的商業，以滿足越來越高品質的生活訴求。
此次出讓的商業用地既處於產業園又處於石景山商圈板圖，相信在中關村發展聯合體拿地後，將提升石景山居民的整體消費品質，實現區域消費升級。
03
城六區內4宅地競拍延期 原因何在？
12月10日晚間，北京規劃和自然資源委員會官網發布公告稱，將調整海澱、朝陽、石景山區共4宗地塊的交易時間。此前，房山地塊競拍時間也有調整，小孫為您盤點目前「北京待拍地塊」如下：
地塊競拍時間紛紛延期，小孫猜測：
一方面，今年政府的供地計劃或已如期完成；另一方面，各家房企2020財政預算或已「餘額不足」，而在「三道紅線」壓力下，部分房企可使用資金規模受限，需要等待新的一年預算撥下，才能方便在2021年裡「大展拳腳」。
明年年初，石景山北辛安、通州梨園、海澱樹村、朝陽金盞等重磅地塊即將入場，樂居將與您一同見證！讓我們拭目以待。