提到融創，一定逃不開北京壹號院、紫禁壹號院、使館壹號院等項目，這是融創的代表作，在市場上有著不俗的口碑。但是幫主前段時間了解到，素來以打造高端住宅見長的融創，今年在北京要推出2個限競房項目，一個是位於大興孫村的融創公園壹號，一個是位於亦莊路東區的亦莊壹號。
這兩個限競房作品沿襲的都是融創的高端產品「壹號系」，從產品系來看，融創走的是「降維打擊」路線。大品牌開發商的降維作品在北京受關注度還是很高的，熱銷的未來金茂府就是最典型的例子。作為全北京門檻最低的金茂府，一經問世就博得了不少「金茂粉」的關注。
但是，金茂近幾年一直深耕北京，對北京區域有一定的認知。而融創在北京已經5年沒有新作品，5年時間市場一直在迭代，產品也在升級，就連買房人的需求也是變了又變。
面對融創重回北京的新作，幫主相信無論是業內還是買房人，都有一個疑問：重回北京的融創，能否開發出叫好又叫座的項目？高端打發又要如何在限競房裡面實現？
帶著這個疑問，幫主前段時間來到了大興孫村的融創公園壹號。
01
有一說一，看了項目的總體規劃和產品設計，幫主認為，該項目從產品層面還是比較過硬的。
一
稀缺的純洋房
融創公園壹號是一個8層的純洋房社區，總體規劃面積不到10萬㎡，容積率1.8，在北京這幾年出讓的限競房裡，算是容積率較低的存在，大部分限競房項目容積率都在2.2左右；
小區由15棟建築組成，包括14棟8層的洋房和1棟配套的幼兒園；
總戶數為1008戶，中型社區；
小區樓間距45米，尺度合理，可以保證每棟樓的採光。
純粹的洋房產品在限競房裡是比較稀缺的，遠的不說，單就項目所在的南六環區域（魏善莊、龐各莊），近3年入市的新項目裡，融創公園壹號算是獨一份了。再加上這個項目無自持，無保障性住房，很好的保證了小區居住人群的同質性。
二
戶型設計一般，但得房率高，尺度大
融創公園壹號單就戶型功能空間設計方面，與目前市面上「三面寬」「270°採光」「100出頭做四居」這些亮點頻出的戶型相比，沒啥看頭。不過這個項目戶型有兩個值得關注的點：
一個就是客廳尺度夠大，拿89㎡三居舉例，客廳面寬達到了3.9米，這個尺度遠高於市面上3.6米的平均水準；
另一個就是得房率高，據銷售介紹，這個項目不含贈送，平均得房率在79.6%-86%之間，如果加上贈送，平均得房率為91%-92%。這個水準比市面上的其它項目平均高出了5%，換句話說，如果你買的是89㎡戶型，相當於多出了一個小型衛生間。
A戶型：73.5㎡兩室兩廳一衛
分布於項目的7#、8#、11#、4#這四棟樓，朝向是東西向。東、西朝向的戶型，一般只有採光比較理想，通風很難理想，而且日照總會有半天見不著陽光。
前面提到，這項目客廳面寬很大，70多平米戶型客廳面寬3.6米，可以與一般89㎡戶型尺度相媲美。主臥及次臥尺度與其他70多平米相差不大。
進門處是一個玄關牆，保證了私密性；餐廳和衛生間對著，這一點可能很多朋友會不習慣；衛生間為暗衛，通風性較差。
B戶型：89.5㎡三室兩衛兩廳
這是項目的主力戶型，分布於1#、2#、9#、10#、12#、13#、14#、15#號樓，南北通透戶型，南向面寬7.3米，進深12.5米，整體較為方正，南向兩個飄窗全部贈送。
客廳面寬3.9米，尺度非常大，這會使得客廳部分看起來非常敞亮；不過，相較於客廳的尺度，3個臥室空間就很一般，北向兩個臥室一個7㎡一個不到9㎡，說是3居，實則是2+1戶型。
南側空調機位一定程度上會影響客廳以及主臥的採光；次衛乾濕分離增加了利用率；不過廚房空間不大，僅夠一人使用。
C戶型：99㎡三室兩廳兩衛
是89㎡戶型的plus版本，整體空間更大，居住舒適度也比89㎡戶型更高，而且因為都是邊戶，所以是全明戶型，只有大概60來套，這裡就不多介紹了。
D戶型：124.5㎡三室兩廳兩衛戶型
南向三面寬，兩個套房加一個客廳，獨立衣帽間等細節體現了比較好的居住品質，三飄窗贈送，居住舒適度不錯；
南向面寬10.1米，進深11.8米，比例接近1:1.1，整體性較強，採光通風較好；
餐客在同一個水平線，使得客廳部分空間更大，三個起居室位於三個角落，私密性較強。
空調機位影響南向採光，主臥衛生間較為窄小。
E戶型：133㎡四室兩廳兩衛
符號列戶型南北通透、全明格局，整體方正，採光通風較好，南向三飄窗設計；
四個臥室把邊兒，私密性較強，且每個臥室與每個臥室互不幹擾；
廚房為U型設計，利用率高；
不過，融創公園壹號無論是大戶型還是小戶型，廚房和衛生間空間都很小。
三
園林打造方面比較用心
限競房項目很少有園林做出彩的，一則，園林費時費力還不一定「討好」。開發商都著重在「看得見、見效快」的層面發力，比如戶型、得房率等等，買房人也將戶型作為判斷項目是否值得入手的重要因素，久而久之，其他方面如園林、外立面等就日漸式微了，這是一個死循環。
二則，大多數項目受容積率限制，要利用有限的容積率，極力的拉高排低做溢價，留給園林的空間就更少了。
幫主之所以將融創公園壹號的園林單獨拎出來，倒也不是項目園林做的多麼華麗，而是細節處理方面很到位。
融創公園壹號整體是中式園林設計，整個園林以歸家、運動、社交三大環線出發，結合兒童社區空間、老人康養空間、青年活動空間、會客集聚空間等八大功能空間，構築了一個全年齡段的共享社區。
幫主之所以提到園林細節方面用心，在於該項目的每個功能空間都實地考慮到了使用者的身份，並且貼心優化了很多細節。
舉幾個簡單的例子：
兒童活動區全部都是無稜角的設計，可以防止小孩磕碰；
下沉式沙坑，好玩還能保持清潔；
無塵黑板，階梯教室等讓孩子玩的盡興；
此外，還考慮到了現在大多都是老人帶孩子，所以將老人活動區與兒童活動區放在一起。老年座椅下方放置鵝卵石，可以在休息時按摩足底；
青年健身區全部採用EPDM軟質材料設計……
這些細節處理不一定會增加多少建安成本，但是會讓業主在後期居住時更加舒適。
綜上，單從產品層面來看，這個項目還是不錯的，值得關注。
02
最大的問題在於位置。
項目地處南6環外約1.3公裡，西邊1.7公裡是大興機場高速，東邊3.8公裡是京臺高速，距離最近的地鐵站是大興機場線-大興新城站，約4.5公裡。如果有車，出行還比較方便，從京開高速可直通麗澤商務區，京臺高速可直達東南三環分鐘寺，並與國貿等區域聯通。
但是對於出行主要依靠地鐵的上班族就很不方便了，如果沒有私家車或購車指標，就只能寄希望於開通社區巴士。
不過，項目所在的孫村居住氛圍還是不錯的，東邊、南邊是孫村公園、西邊是格林雲墅、首開浣溪谷、華遠和墅雅園等，北邊是保障房藍橋驛苑。居住環境比較安靜。
生活配套方面，步行範圍可達首航超市、世紀華聯超市等，格林雲墅還有底商分布，基本能夠滿足日常生活所需，但大型的購物及商業還要依靠天宮院商圈以及大興新城商圈。學校雖然不突出，不過小初高基本都能配齊，項目配建幼兒園，周邊還有黃村孫村中小學校、黃村第三中心小學等。
整體來看，片區居住氛圍很好，雖則教育以及醫療前景不明朗，但南六環片區由於距離大興機場距離適中，既方便前往機場又不受航道噪音影響，所以是機場工作人群居住的首選之地，隨著入住人口的增加，這些配套可能會有所改善，當然這需要3-5年的時間。
03
同區域中，南六環龐各莊的中海雲築小戶型部分以及魏善莊的中海雲熙基本售罄，大興金茂悅目前還有尾盤在售，但數量也不多了，只有一個等待入市的和悅春風與項目形成直接競爭。
價格來看，和悅春風優勢更大。和悅春風的限價也是4.2萬/㎡，不過項目首期開盤價格有優惠，幫主從項目銷售口中得到的信息是，其82㎡三居首套首付約97萬起步，這樣一算，均價最低可達到3.4萬/㎡。而且，這個項目還是精裝交付，這又為買房人後期裝修省去了一筆費用。
融創公園壹號售價暫時還未明確，但踩盤過程中，銷售的透露的意思是做預算時可以按照4萬/㎡的價格來算。也就是說項目將來的價格極有可能是在4萬左右。
高於4萬的可能性不大，畢竟毛坯房在這個位置要賣4萬以上也確實比較困難，往南幾公裡，中海雲築、大興金茂悅等至少還能便宜3000元/㎡，而且大興金茂悅還是精裝交付。但是低的力度也有限，因為周邊二手房成交均價都在3.2-3.6萬/㎡左右，有二手房價格做支撐，融創公園壹號售價只高不低。
也就是說融創公園壹號與和悅春風的價差可能達到3000-6000元/㎡。一套89㎡戶型總價差可能達到30萬，對於剛需的朋友影響還是很大的。
戶型方面，和悅春風雖然得房率沒有公園壹號高，但是戶型亮點確實很多，既有82㎡做三居的戶型、也有頗受年輕人喜愛的270°採光的戶型、還有三面寬朝南的網紅戶型。具體可參考《剛需福音！這可能是今年聚集網紅戶型最多的項目》。相較之下，融創公園壹號的戶型則寡淡了許多。
較大的優勢就是得房率，是選一個得房率高但是整體設計一般的戶型，還是選擇一個得房率稍低但是功能分布更優的戶型，需要細細衡量。
配套以及周邊居住氛圍方面融創公園壹號更勝一籌，和悅春風位於龐各莊，周邊酒店工廠較多，居住氛圍一般，且外圍商業配套方面也不及公園壹號齊全。
社區打造方面，兩個項目各有優勢。融創公園壹號的優勢是密度低、社區純粹，居住舒適度更棒。
而和悅春風則是一個大盤社區，總戶數達到了1914戶，幾乎是融創公園壹號的2倍。大型社區的好處一個是二手房出手率更高一些，另外，由於人多，後期拼車也更方便一些。此外，社區大開發商也願意投入更多精力進行打造，和悅春風除了配建幼兒園外，還配建了2200平米的商業，此外，小區還將引入24小時便利店、社區會所等。
04
其實，無論是公園壹號還是和悅春風都是居住屬性大於投資屬性的項目。
據幫主了解，近幾年南六環外的新盤項目品質都還不錯，而且價位也更為貼近年輕的剛需置業群體，所以如果是自住需求且生活工作在北京南部地區的朋友，還是值得購買的。
不過，有購房意向的朋友，要對後期出行做好心理準備，雖然南部高速路網比較密集，但畢竟進城距離較遠，地鐵也並非觸手可及。區域發展雖然有大興機場的帶動，但是發展成熟尚待時日。這是劣勢，同時也是優勢。