來源：新浪財經
近日，有消息稱，深圳福田區一個44平方米學區房成交價高達1420萬元，即單價為32.27萬元/平方米。
該樓盤為國城花園，地處深圳有名的學區房片區——百花，且有雙名校學區「傍身」，因此即便樓齡已超25年，樓道昏暗，也並不妨礙該樓盤一房難求，頻出天價成交。
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這只是深圳學區房價格不斷攀升的一個縮影。
有房產中介告訴中證君，以深圳福田區為例，一流學區房單價在22萬元/平方米左右，二流學區房已超15萬元/平方米，三流學區房單價為10萬元/平方米左右。深圳還有更多學區房正在成為下一個「國城花園」，2020年最高漲幅達67%。
每平方米32.27萬元
國城花園堪稱深圳學區房的「標杆」，成交價一直在突破自己的「極限」。近日，有消息稱，該樓盤44平方米一居室成交價高達1420萬元，每平方米為32.27萬元。
來源：國城花園小區
「這個房源是在我們平臺上成交的，但在網上看不到成交記錄。」某大型地產中介平臺經紀人吳凡（化名）告訴中證君。
該中介平臺另一名經紀人表示，在朋友圈看到過該房源成交的信息。「有些敏感房源的成交記錄不會在網上對外公布，但在我們內部平臺可以看到，一般會在成交後15天內放出。這個房源是這幾天才成交的，現在看不到。」
該樓盤因有深圳實驗小學和深圳實驗學校（中學）兩個一流學區加持，備受家長青睞。樓盤僅有兩棟，其中一棟為3梯8戶的大戶型，另一棟則為3梯12戶的小戶型，單價32.27萬元/平方米的房源正出自後者。
鏈家網站顯示，國城花園於1995年建成，樓齡已超25年。3梯12戶的設計也擠壓了公共區域，樓道內光線昏暗。
來源：國城花園樓道
即便如此，頭頂學區房的光環，國城花園依然一房難求。「整個百花片區只有我們這裡有一居室。」該樓盤保安告訴中證君，因為該樓盤有小戶型，好「上車」，所以房子很好出手。但很多房子都是自住的，孩子在附近上學，放盤的很少。
近年來，該樓盤價格一直在漲，不斷刷新大眾對深圳學區房的認知。貝殼數據顯示，該樓盤2011年初成交的一個房源單價為3.91萬元/平方米，10年間漲了近10倍。
對於44平方米的小戶型，有人甚至喊出十年後1.4億元的「目標價」。
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學區房現「喊價式」報價
事實上，國城花園並非孤例。2020年以來，深圳學區房漲聲一片，近期「喊價式」報價更是層出不窮。
「星座傳奇43平方米可以一房改兩房的單位，去年4月成交價465萬元，8月成交價跳到520萬元，昨天有客戶給到660萬業主都不籤字，反口要690萬元。」吳凡告訴中證君。
星座傳奇位處福田區石廈片區，帶有石廈小學和石廈中學的學區，被吳凡劃分為二流學區房。即便以660萬元成交，該房源在短短8個月內也漲了近200萬元。
與該樓盤有一街之隔的另一樓盤——高發城馳，因學區「升級」，37平方米小戶型2020年套均也漲了100萬元。該樓盤被吳凡劃分為三流學區房，目前單價為10萬元/平方米左右。
「去年年中，因為傳聞這個樓盤配套的小學被名校收購，業主要麼捂著不賣，要麼一下漲幾十萬。」吳凡說，2019年9月，該樓盤37平方米戶型成交價是255萬元，目前報價已報到380萬元。「這還是唯一一套業主誠心要賣的房源，估計最近就會成交，年後回來可能得漲到390萬。」
來源：高發城馳小區
學區房跳漲並不僅出現在市區，遠在關外的光明也是如此。「光明都有單價8萬的房源成交了。」吳凡告訴中證君，他所指的樓盤距離市中心27公裡，因被劃入深圳實驗光明學校的學區，單價短短9個月內飆漲2萬元/平方米。
貝殼數據顯示，2020年3月，該樓盤一個104平方米戶型以670萬成交，單價為6.4萬元/平方米，同一戶型最新報價已跳漲至855萬，單價為8.2萬元/平方米。
但從數據看，上述熱門學區房都沒上榜，上榜的top 1年漲幅超過66%。近期，樂有家統計了50個深圳關注度較高樓盤2020年四季度成交價格的同比漲幅。其中，羅湖的金麗豪苑漲幅高達66.58%，南山的中海陽光玫瑰園與世紀廣場漲幅也超過了50%，前十名漲幅均超40%。
來源：樂有家
學區房上漲何時見拐點？
「深圳每一輪房價上漲學區房漲幅都靠前。」 深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，深圳人口多並且人口持續流入，學區需求大，儘管供應在增加，但缺口仍大。因此，學區房流動性強，易出手，成為很多投資者的首選。
「近些年，深圳大規模引入人才，加之政策放開二胎，學區需求暴增。但教育規劃要有前瞻性，需提前六年左右做規劃，深圳在這方面準備不夠充分，供應未及時跟上，因此供需關係比較緊張。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
對於名校效應，鄭叔倫指出，深圳教育資源、水平一直都不強，與其他一二線城市相差較大。學校之間水平差距明顯，造成名校效應也非常明顯，深圳不乏高收入家庭，家長追逐上名校，不惜高價購買學區房，進一步推動了名校學區房價格上漲。
「應該看到，京滬深等一線城市的頂級學區向來是稀缺資源，即便是學區供求關係相對平衡的北京，也有單價二十多萬的學區房。」 李宇嘉認為，深圳未來應著重增加中等水平學區，補齊供應短板。
深圳學區房漲勢何時能見拐點？鄭叔倫認為，短期內，教育資源緊缺和教育水平不平衡的問題難以解決，學區房受市場青睞的態勢也不會變。但政府提出擴大優質教育資源覆蓋面、均衡配置教育資源。除了加大力度增加學區供應外，加快推進名校教育集團化，以名校帶動教育水平的提升。未來隨著學區供應的增加，人口的穩定，以及學校之間教育水平逐漸接近，優質教育需求得以滿足，拐點才會到來。
來源：中國證券報
作者：黃靈靈