我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下來自「星叔房談」微信公眾號粉絲提問精選
提問：星叔剛加入，請問南昌新力時代廣場18年1.7萬帶精裝買的，現在感覺有點偏考慮置換到紅谷灘中心區，長久來看更保值增值點？置換的話買賣順序應該這樣？
回答：我覺得賣掉置換到紅谷灘中心區沒問題。紅谷灘是南昌的核心，三角洲為中點，價值以梯度位四散開來，未來紅谷灘會一直是南昌價值高點。
置換有兩種情況：一個是先賣再買，一個是先買再賣。
1、先賣可以先拿到錢，然後錢票在手再去買，這樣更加穩妥，但要買的房子可能會漲價。
2、先買再賣，就是先想辦法借錢買房，然後再把房子賣掉，還之前的借款，這種做法更激進，對現金流要求很高，而且賣的房子也不一定能賣出合理價位。
具體怎麼選主要還是看市場的情況。
上漲階段，建議先買後賣，下跌階段，建議先賣後買，橫盤階段，都可以，但還是先賣後買比較好。
原因很簡單，市場上漲的時候，買到心儀的房子才是重點，所以要先買鎖定房源，而樓市集體普漲，後賣也能確保賣出高價。
同樣，市場下跌時，先賣能提前拿到資金，市場變冷房價下降，後買有機會能淘到更多筍盤。
橫盤期，兩種做法其實都沒問題，但先買一般資金有限，而且賣的周期過長，房價整體平穩，所以先賣後買也來得及。
提問：你好，星叔。手上有差不多80.目前山東德州兩套有不動產證的房產（1是鐵西佰利金湖城三室，距離工作方便，2是2000年的醫藥大樓，兩室（均不動產證已下發，無貸款））。還有一套小產權房產（新領域國際花園）。目前是這樣考慮的，老大14周歲，老二11周歲，將來倘若孩子在一二線城市發展，我現在是不是再給一二線城市掙房價上漲的那個差價呢！所以我想先上車，將來即使孩子不在所購買的城市，也可以通過換房來抵禦通貨膨脹，希望星叔給出投資最好的地方。謝謝指導
回答：首先你的思路還是正確的。
我們早應該看透，現在社會上的資金流向已經演變成了：科技賺錢→金融分錢→房產存錢。
無論何種途徑賺來的錢，最終歸宿永遠都是房產。因為，我們目前還沒有發明出承載財富的更好容器。
房產是現階段最穩妥最安全的財富容器！沒有之一。
選擇在哪裡買房買什麼性質的房子是一個非常非常嚴肅的話題，因為你一生努力贏不過一次資產優化。
德州保留一套好的自住就可以，投資來說城市能級太低，未來看不到太大機會，其他可以出手，然後置換到更高能級城市，如果資金充足，可以一二線各布局一套，將來價值應該是最大的。
一線城市目前推薦:北京上海廣州，其中廣州上車門檻最低，房票也容易搞定，本科學歷+半年社保。優先建倉一線城市，結合你的房票情況再做判斷。
二線城市推薦:武漢重慶成都杭州等，武漢已經是這一輪行情的啟動初期，可以大膽買入。如果考慮本土作戰，山東只看好濟南和青島。
投資優先買一線，大單優先原則，買完後如果還有多餘資金再買二線。
提問：星叔說說昆明的基本面 未來發展趨勢吧！
回答：昆明不是一個典型的投資城市，如果你一定要買的話，我給講一下。
昆明的發展主軸也是兩個，一個是滇池邊，這是獨特資源，二是主城到呈貢的東南主軸。空港肯定不行，北市和高新、滇池西也一般，要不就是滇池邊，要不就是東南方向主軸，其實呈貢發展了近20年也很一般，即使市府搬了過來能量依然不夠。
昆明購房，兩個建議，一是會展板塊滇池邊，二是巫家壩CBD，其它區域其實不用看的，呈貢亦不用看，呈貢南邊什麼綠地健康城的就更不用看了，打著旅遊概念的撫仙湖也不用看，打著旅遊概念的安寧更不要看。
提問：星叔，關注你很久了，很贊同你的一些觀點，我兩三年內不買房可以嗎?在這個房價下行的時代，值得為房子而放棄夢想嗎?儘管真的很需要個房子。但是如果買了房，很多事就做不了了。而且我發現大部分老百姓都是看空房地產，厭惡高房價的。在這種高房價下普遍老百姓都是買不起的，不知道這種畸形狀態下房地產最終是否走向衰弱。
回答：很多人開始和你有相同的想法，但最後現實的結果狠狠給他們上了一課。
大多數人厭惡的東西，價格怎麼會一路上漲？
大多數人厭惡的身份，考公怎麼會人山人海？
他們不是厭惡房地產，而是厭惡炒房暴富的時代自己沒趕上，厭惡自己為啥不是富二代。
他們也不是討厭權力，而是厭惡自己為什麼不能成為人上人，厭惡自己為什麼沒有特權階級的門路。
喜好只是表面，決定一個人喜好的，終歸還是利益。
你沒能從中獲利，所以你才意難平，才會批判謾罵，才會無能狂怒。
嘴上雖然說不要，真有好事輪到自己，身體還是很誠實。
大多數人的喜好和評價都是脫離現實和情緒化的。
這反而給少數可以理性思考的人提供了思路：用簡單邏輯想一下就會明白，這個世界上不存在任何「大多數人」超過「大多數人」的事。大多數不能從中獲益的人，就會厭惡、批判少數獲益的人而洩憤。
正因為還有人獲益，才會招來嫉妒，引來批判。
如果你聰明點，先別著急跟著噴，多了解點事實。
而這，可能就是你的機會！
提問：星叔您好，坐標浙江衢州，現在有一套90平學區房(無貸款，父母住)，剛賣了一套自住房，子彈130，公積金10，現在是租房子，打算入手工作單位邊上的新房自住改善(一樓帶地下室帶院子洋房)，預計要270w，要等三年才能住。因為很喜歡這個新房，所以沒有考慮買二手房。接下去有幾個方案: 1.繼續租房(三年房租8萬)，子彈130＋公積金10全部付新房首付，組合貸款，壓力小。四年後能還清。2.新房 首付付30%，其餘的錢再首付一套二手小戶型(用於三年自住)，三年後 看情況可以賣掉，但都是商業貸款，壓力大 您覺得哪個方案比較好，或者還有更好的方案嗎？期待您的回覆！
回答：我更建議選擇方案二。
資金130，可以分成兩塊，一塊自住，一塊投資。
買房最重要的是要做好資產配置，合理最大化利用手裡資金，讓其發揮最大的價值。
你前三年還貸壓力可能大一點，但是3年後新房自住，二手房可以出租，壓力就會小很多，而且2套升值能力大於1套，你未來的資產容量會更大。
另外說說家庭資產配置
對於普通家庭來說，資產的配置其實擁有兩套房也就算不錯了，能夠保證自己的家庭有兩套房產，但是要勇敢讓自己擁有第三套，第四套房子。
第一，要始終讓自己擁有處理自己資產的能力。
對於一個家庭來說，如果只有一套房子，雖然他嚴格意義上確實也是家庭資產，但是因為你始終需要居住，除非真的出現重大家庭變故，不然你是不會處理自己這套家庭資產的。
擁有了第二套房子，雖然說也不一定一定讓你賣掉，但是手裡擁有這個籌碼，你會對行業有更多的思考，面對周期面對波動，個人潛意識的狀態以及對未來的判斷會更加直觀和敏銳。
其實我們最害怕的就是那種站著說話不腰疼的，當你手裡握著籌碼的時候你的思考就會更加客觀。
第二是面對人生重大決策的時候敢於下注。
靠著房地產的紅利，實現財富增長階層跨躍。
第三因為房子擁有持有租金和變現現金雙向現金流，如果你有了第二套房子，你一定會思考到底持有好還是什麼時候變現好，這個能力就是企業經營運營的能力。
那些企業家怎麼說這麼牛掰，其實就是日常各種平衡和資源調配的結果，對於你來說不論是租金的變化或者房價的變化，你都可以發現背後的原因然後做出平衡的選擇。
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房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。