張志強 中房報記者 郭家豪 | 長春報導
一則處罰引發長春房地產市場眾多漣漪。
3月20日，長春市市場監督管理局南關分局對當地一家房產經紀公司處以110萬元罰款，並責令將相關款項退還購房者。另有一家房企被主管部門立案調查。
上述處罰調查皆因上述企業變相向購房者收取服務費或以「服務費」為藉口變相漲價，涉嫌虛假宣傳，引發購房者維權。
長春市消費者協會秘書長鍾萍在接受採訪時表示，從3月15日至今，消協已經接到數百起此類投訴，均是關於開發商或代理公司變相收費的，名目繁多，五花八門，實質都是變相漲價行為。針對此類行為，消協已發布相關預警。
行業人士表示，政府相關職能部門應該聯合出臺相關政策，規範房地產市場，避免此類事件不斷發生。
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被罰款的經紀公司
上述事件要從2019年12月說起。
2019年12月18日，長春市一房地產經紀公司被投訴價格欺詐。該房地產經紀公司代理銷售某樓盤，宣稱1.5萬元抵3萬元，購房者交錢後，該公司又以備案價低於預估價為由不兌現承諾，並稱這1.5萬元已作為內購費、內購平臺報名費、諮詢費等方面。隨後，購房者將上述經紀公司行為舉報到了長春相關部門，長春市市場監督管理局南關分局對此立案調查後認為，該公司「涉嫌利用虛假和使人誤解的價格手段，誘騙消費者與其進行交易的價格欺詐行為」， 處以110萬元罰款，並責令該公司在兩個月內退還購房者1.5萬元。
3月20日，涉事房地產開發公司發布公告，承諾在6月30日前退款。
實際上，除了上述樓盤存有誘騙消費者行為，長春寬城區、南關區、綠園區、淨月區、汽開區、高新區、二道區也有十餘家樓盤接連曝出「服務費」陷阱，有的甚至是央企大盤。
3月23日，長春市市場監督管理局綠園分局對該區一家樓盤涉嫌侵害消費者權益、價格欺詐等違法行為，已依法決定對該樓盤房地產開發公司進行立案調查。
此類事件引發的維權還在發酵。
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說好的優惠變成服務費
3月25日上午，中國房地產報（微信ID：china-crb）記者來到長春高新產業開發區矽谷大街益田·翠堤悅府項目售樓處。售樓處內，聚集了數十名前來溝通的購房者。
據購房者介紹，他們都是益田·翠堤悅府業主，分別於2018年、2019年購買了由長春市力保房地產開發有限公司和益田地產聯合開發的益田·翠堤悅府項目，均交了1.5萬-2萬元不等現金，這筆錢當初是銷售人員告訴他們必須交的，交了這筆錢，才能享受到各項優惠，1.5萬元抵3萬元、2萬元抵4萬元，這筆錢必須交付現金。
益田·翠堤悅府業主查詢所購房屋備案價格後發現，他們根本沒有享受到什麼優惠。目前，在業主微信群裡報名維權的已經達300餘人。
「當我們找到益田·翠堤悅府售樓處溝通時，對方告訴我們當初交的這筆錢是服務費，不存在衝抵房款一說！」購房者黃先生說，他的收據上寫的這筆1.5萬元的費用也是「服務費」，公章是「長春市華文房地產經紀有限公司」，但當初承諾的是可充抵，購房時也沒多想，以為銷售人員承諾了1.5萬元抵3萬元優惠就不會有什麼意外，沒想到現在掉入「套路」中。
另外，購房者們也紛紛表示，他們所繳納的1.5萬元、2萬元只有一張手寫收據，沒有正規發票。益田翠堤悅府共計1580套房源，如果最終售罄，將有2000餘萬元「服務費」入帳。
益田·翠堤悅府購房者們表示，如果不是看到今年3月初長春一家樓盤業主因沒有享受繳納1.5萬元抵3萬元優惠而維權，他們可能還蒙在鼓裡。
記者注意到，購房者黃先生手中的認購協議書中，其所購買的房屋總價為120萬元，經過1.5萬元抵3萬元、0.99折優惠後，折後總價為近117萬元，經過查詢黃先生所購房屋的備案價格其實就是近117萬元。「這就是益田·翠堤悅府開發商的套路，先抬高售價，然後給你打折，最後還是以備案價格成交。益田·翠堤悅府的開發商曾回復我們說，他們可以配合業主去改備案價格，這是什麼解決辦法？」黃先生說。
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變味兒的「服務費」
購房者當時收到的以「服務費」為優惠條件的收據。
居間費用是指居間合同發生的費用。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯繫在一起，以促成交易後取得合理佣金服務。無論何種居間，居間人都不是委託人的代理人，只是居於交易雙方當事人之間起介紹、協助作用的中間人。居間人取得報酬必須具備兩個要件；第一，所介紹的合同，必須成立；第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關係。只有兩者同時具備，委託人才負有支付報酬的義務。
雖然居間服務費本身無可厚非，但在實際操作中，開發商和第三方渠道公司卻讓居間服務費變了味兒。
據業內人士分析，2018年5月之前，地產開發商都是自行定價，其推出的2萬元抵4萬元、3萬元抵6萬地等形式優惠措施比比皆是，先抬高售價，衝抵折扣之後，開發商根本不傷筋動骨，購房者還覺得自己享受了很大優惠。
但是，2018年5月11日，長春市住房保障和房地產管理局發布的自5月14日執行的《關於進一步規範商品房預售管理的通知》，最重要一條就是：商品房實際成交價格不得高於預售申報價格，否則不予網籤。
從此次維權事件來看，涉及長春市各大城區十餘個樓盤，由第三方收取「服務費」幾乎成了長春各樓盤的「潛規則」，一方面可以規避法規限制，另一方面是方便開發商甩鍋。
中國房地產報記者在調查時了解到，很多項目在銷售時收取的「服務費」有渠道商收的，有開發商收的，還有個人收的。「服務費」的名頭很多，有的是打折優惠，有的是抵房款……但不管是打折優惠還是抵房款，從目前的幾個項目投訴來看最後都沒有兌現，「服務費」被開發商或渠道商揣進了兜。
採訪中，一位地產負責人表示，他們也是受害方，因為和渠道公司籤了代銷合同後，他們就不介入銷售環節，服務費也是渠道商收的，但出現這種事情後，購房者不去找渠道公司而是到項目鬧，對企業影響很大。
另外一個地產公司負責人表示，目前區級行管部門已經介入，並明確此事由渠道公司負全責，業主可以通過法律途徑追回損失。
「服務費」到底該不該收？該收多少？目前還沒有明確的法律法規。但不管收多少、以什麼樣理由收，首先應該告知購房者，並兌現「承諾」，不應該以各種藉口、隱瞞、欺騙形式給購房者挖坑。
行業人士表示，政府相關職能部門應該聯合出臺相關政策，規範房地產市場，也避免群訪事件發生。
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長春市消協：已接到數百起投訴
3月15日，長春市市場監督管理局發布的《「3·15」消費者權益日投訴舉報數據統計分析》中顯示，近期，開發商或中介涉嫌虛假宣傳，誤導消費者的投訴呈暴增趨勢。「3·15」當日，此類投訴84件，佔投訴總量的27.54%。主要問題：一是開發商或中介以交付定金抵用房款方式吸引消費者購房，實際定金並未計入購房款；二是現房與沙盤等宣傳介紹內容不一致，欺瞞消費者。
長春市消協秘書長鍾萍在接受採訪時表示，從3月15日到現在，消協已經接到數百條此類投訴，都是關於開發商或代理公司變相收費的，有「服務費」、「會員費」、「諮詢費」，五花八門，但實質都是開發商變相漲價行為。
鍾萍介紹，商品房銷售實行一套一標價，並明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價公示後，可以自行降價、打折銷售，但漲價必須要重新申報備案。
「地產公司作為出售方向購房者提供相關諮詢服務本就是義務，然而，其銷售人員向購房人虛報價格，一房兩價，額外在商品房標價之外加價，另行收取未予標明的專款價，即居間服務費，實屬變相漲價，明顯違反了《吉林省商品房銷售明碼標價實施細則》的相關規定。」鍾萍說。
鍾萍告訴記者，樓盤額外收取服務費屬於「陰陽合同」，依據合同法第52條規定，超出房款部分不在合同之內，不屬於雙方約定內容，屬於單方面強制行為。此舉規避了當地調節房價的公共政策，又涉嫌偷逃稅款，因此不受法律保護。
針對近期暴發的「服務費」投訴問題，長春市消協表示，下一步消協將儘快就此類問題召開評析會議，並對投訴情況進行公示、剖析，發布消費警示。
鍾萍說，最讓她感到不可思議的是，很多前來投訴的消費者都是年輕人，他們都表示自己是在稀裡糊塗的情況下交了「服務費」、籤訂「服務費」相關協議。
「有的服務費收款單位甚至是某某養發館，消費者在購房前一定要仔細閱讀購房合同內容，特別要注意銷售人員宣傳信息和承諾內容要全部載入正式合同中，避免口頭約定。如果碰到採用籤訂『陰陽合同』的方式辦理交易手續，消費者一定要加以防備並抵制。不可盲目交納包括定金在內的任何款項。」鍾萍告訴記者，消費者在購房中對所交納的費用及籤訂的協議等材料要了解清楚，仔細查實並核對票據明細，對名稱不符、已交納費用不符和所籤訂材料不符等情況，及時指出並更換，避免日後出現不必要的麻煩。
對於長春益田·翠堤悅府「服務費」糾紛，相關部門將如何處理，中國房地產報記者將持續關注。
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
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