來源：和訊房產
第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明
4月30日，國家發改委和中國證監會聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著中國基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
試點REITs的具體領域包括物流和倉庫、收費公路和交通基礎設施、城市公用事業、汙水和垃圾處理、信息網絡等戰略性和新興產業。與此同時，將重點關注京津冀、雄安、長三角、粵港澳大灣區/海南省等重點經濟區域的資產。項目必須有明確的所有權和產生穩定收入的能力，提案將由地方部門進行篩選，最終由國家發改委、證監會進行審批。
在第一太平戴維斯華北區估價部負責人胡建明看來，這一舉措有助於盤活存量資產，提升直接融資比重、降低企業槓桿水平，也是年初創業板註冊制改革後最為矚目的改革新政。
考慮到REITs市場在中國從無到有，短期內開發商及投資者從REITs市場募得的資金規模仍將有限；但長期而言，則為兩者提供了新的投資退出渠道，有利於吸引更多資金持續投入。此外，隨著REITs市場逐步完善，預計商辦類項目在未來也將有望納入。
雖然整體經濟正經受新冠病毒衝擊，REITs的推出並不僅僅在於對衝其影響，更是一項著眼長期的舉措，目的在於降低項目開發負債率，鼓勵市場參與者通過加強資產管理能力，長期持有資產，以穩健的長期回報吸引投資者。此外，REITs也有助於提升市場透明度和流動性，有望吸引更多個人投資者進入。
胡建明表示：「受疫情影響，全球經濟增長乏力，中國REITs試點政策的出臺，將促進基建市場的盤活，為基礎設施建設項目拓展資金來源，優化市場主體的估債結構，最終將服務於實體經濟。
和訊：Reits資產證券化道路呼喊了很多年，您認為是什麼樣的契機促使本次率先在基建領域開展公募reits試點？這一步的跨出有什麼樣的現實意義？此前REITs的推進一直未有實質性進展，原因是什麼？這一次的試點是否解決了這些問題？
答：從國際及中國港臺REITs市場的誕生背景看，經濟下行、不動產市場疲軟帶來資產價格下行風險，都是催生REITs登上歷史舞臺的重要因素。
從國際經驗看，美國幾個重要REITs法案都是在GDP增速及資產價格增速回落的背景下出臺的；日本REITs登上歷史舞臺前，日本國債收益率、GDP增速、房價增速持續下降長達十年；中國港臺地區歷經了較長期的經濟增長乏力與資產價格下行，加之SARS疫情的催化，REITs作為活絡不動產市場的重要工具登上了歷史舞臺。此次公募REITs的出臺，適逢我國新冠疫情之後，拉動經濟基建投資加速上馬之際，利率正趨勢下行。而利率下行，對於REITs的發行是極為有利的。
從短期看，為應對疫情影響和經濟下行壓力，REITs市場建設可以成為中國經濟的「穩定劑」，保障經濟平穩運行；從長期看，REITs將成為深入推進中國供給側改革，推動經濟高質量發展的「助推劑」，助力中國經濟轉型升級；有效的基礎設施對於經濟增長和國際競爭力至關重要，國際競爭力強的國家，其基礎設施質量也排在前列。另外，更具競爭力的經濟體更關注基礎設施投資、創新能力。
資本市場則可以作為一個有效環境，為基礎設施部門調動長期投資資金，公募REITs-這種以股權為基礎的模式的基礎設施資產建設模式的基礎設施資產建設模式無疑在最近由過度借貸和槓桿推動的全球金融危機的後遺症中獲得了顯著位置，而對於中國證券市場發展，這更是一次裡程碑式的跨越，或將由此開闢中國擊劍融資方式的新天地。
基礎設施公募REITs投資的是掛鈎地區發展和對抗通脹的優質基礎設施，在目前市場利率持續走低的環境下，是難得的優質資產。同時，基礎設施公募REITs可在二級市場交易，為項目提供了有效的退出渠道，有效解決了以往基礎設施投資周期長的難題。另外，基礎設施公募REITs投資門檻低，投資、交易便利，信息披露公開，為普通大眾投資者開闢了新的資產配置路徑。這是一個幾方可共贏的政策安排。
基礎設施類REITs能夠盤活當地政府與城投企業持有的龐大基礎設施存量，降低政府債務或提供增量資金；能夠給社會資本退出提供有效途徑，提高社會資本進入基礎設施的積極性；能夠通過市場化選擇方式，提高運營效率，實現資產優化配置；也能夠給市場帶來穩定收益的投資品種。
中國經歷過去數十年快速發展，已經積累了百萬億量級的存量基建資產。這些資產廣泛的存在於地方政府、城投公司、社會資本手中。然而長久以來，他們都缺乏一個有效的退出渠道，長期持續的投入使得其負債壓力逐年增加。
而另一邊，則是我國不斷增長的居民財富及機構投資者對於長期穩健收益的金融產品需求。基建REITs的推出恰逢其時，將成為盤活我國巨量存量基建資產的利器，有望促進地方政府及相關投資人降低槓桿、增加基建資金新來源、打開基建發展新空間。同時也有望逐漸形成一個以萬億量級起計的大類資產市場，促進我國資本市場健康發展。
和訊：Reits試點工作優先五大行業。有分析稱這些領域的基建項目，投資規模上萬億，這是否會成為未來的投資藍海，投資收益如何？那其中的風險主要在哪裡？
答：基礎設施公募REITs的主要風險，在於資產或者權益的權屬是否清晰、是否可以獨立和出表進而進行風險隔離、現金流的穩定性與可預測性、可歸集性以及向投資者的可分配配性，以及是否有足夠的增信措施。如果涉及結構化安排、收益補差承諾等，還要考察結構化安排與收益補差承諾的可執行性、穩定性與可持續性等。
和訊：產業園、倉儲物流等行業也是房企多元化較多涉足的領域，這類房地產企業是否會因此而受益？接下來，為了入圍「優質資產」，企業會在哪些層面有一些什麼樣的動作？此次Reits的試點方案在設計上繞開了底層的房地產項目，但多元化房企是否會藉助Reits在房地產項目上做更多嘗試？
答：產業園、倉儲物流等行業兼具基礎設施和房地產特徵，是此次基礎設施公募REITs的試點領域，也是房企多元化較多涉足的領域。因此，涉及產業園和倉儲物流行業的房企此次可能會因此次公募REITs試點而受益。
接下來，為了入圍此次公募REITs試點範圍的「優質資產」，企業可會在投資領域選擇、資產布局乃至主營業務側重面上做一些調整，更多地涉足與自身有一定關聯關係的基礎設施和基建領域。比如綠地和復星等企業在基建領域已進行了較大的投資布局，正好可以藉此東風擴大在基礎設施領域的投資廣度和深度。
此次公募REITs試點方案在設計上繞開了底層的房地產項目，但多元化房企可能會藉助此次公募REITs試點，將涉及基礎設施的相關房地產項目進行歸類調整裝入基礎設施類項目平臺，或通過加強與基礎設施類項目的業務關聯來搭乘此次公募REITs試點的政策快車，這也是企業理性選擇之必然。
IDC資產作為「數字世界的商業地產」，主要依賴租金，現金流穩定、可預期，且有典型重資產屬性，是公募REITs試點優質資產。目前美國市場上市IDC企業共5家，均採用公司型REITs架構運作。
以EQIX為例，在2015年成功轉型公司型REITs之後，公司資本開支自2016年開始快速增長，並帶動2016、2017年營收分別增長33%、21%。IDC作為新基建重要一環，阿里雲3年追加投資2000億元，騰訊、京東也競相加碼新基建，加之各省市加快出臺新建計劃，預計最近1-2年將是數據中心資本支出的大年。
根據Seeking Alpha消息，數據中心REITs產生的年化回報率是其他類REITs平均水平的三倍。預計中國投資回報率（項目10年期IRR平均10%—20%之間）好於一般不動產資產。
優勢：融資，以IDC項目持續產生的可預期、穩定現金流為支撐，企業融資便利性、融資成本顯著改善，EQIX、DLR等頭部企業在過去幾年通過持續的新項目建設、外部併購等方式，推動營收持續快速增長；估值，穩定可預期的現金流、對收益分配的硬性承諾，疊加本身較好的成長性，使上市IDC資產成為大學基金、養老基金等長線資金最為偏好的資產類別之一，並相應推動其資產價值重估，同時近年來市場利率下行，投資者期望回報相應降低，亦推動美股IDC資產估值水平上行。
不過，中國此次試點是契約型REITs，而美國是公司型REITs運作，避免雙重課稅。IDC具有典型重資產屬性，國內單位機櫃造價一般12—15萬元不等，IDC企業傾向於高槓桿運營，以提升項目ROE，截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企業EQIX、DLR、萬國數據、數據港資產負債率為63%、54%、64%、71%。IDC資源獲取、運營服務、客戶銷售、項目融資等構成一般IDC企業核心競爭力。
數據中心REITs收益水平超出平均3倍。根據Seeking Alpha消息，2015年以來，數據中心REITs已成為表現第二出色的REITs領域，數據中心REITs產生的年化回報率是其他類REITs平均水平的三倍。
我們預計中期國內IDC市場仍能維持30%左右複合增速，且投資回報率（項目10年期IRR平均10%—20%之間）有望持續好於一般不動產資產。美國有多家IDC REITs上市公司，比如Equinix（EQIX），Digital Realty（DLR），CyrusOne（CONE），CoreSite（COR）等。數據中心REITs在美國擁有投資級數據中心設施的約30％，在全球範圍內擁有大約五分之一的數據中心容量，比如Equinix和DLR分別擁有202和215個數據中心。
IDC恰逢資本開支大年根據光環新網《2020年度非公開發行A股股票預案》，可以推算，建設5000機櫃規模的數據中心大概需要10億量級資金的投入，對於企業來說資金壓力較大。數據中心的擴張對於資金需求較大，REITs創造了很好的融資模式。阿里雲宣布3年追加投資2000億元，騰訊、京東也競相加碼新基建。據不完全統計，截至4月中旬已有13個省區市發布了2020年新基建相關重點項目投資計劃，其中8個省份公布了計劃總投資額共計33.83萬億元。
根據智研資訊，我國IDC市場規模在2014-2018年連續以30%以上的增速增長，到2020年，預計超過2000億規模。可以看出從18年底首次提出到近期新基建首次明確建設方向，數據中心建設寫入新基建。IDC作為新基建重要一環，預計最近1-2年將是數據中心資本支出的大年。
REITs改善融資能力後，仍面臨的挑戰雖然REITs化在改善IDC企業融資能力、經營模式等方面具有明顯優勢，但當前國內IDC企業在推行REITs化方面面臨的挑戰和約束亦同樣突出，主要總結如下：
1）項目分布，環形固網拓撲結構、一線城市嚴格市場準入等，使得優質IDC資源主要集中於一線城市及周邊地區，資源稀缺性持續明顯；
2）發展階段，國內第三方IDC企業整體仍處於發展中前期，在運營項目以新項目居多，新項目一般需要1—2年爬坡周期方能進入穩定運營階段；
3）土地產權，國內較多IDC項目通過租賃方式取得土地、地上建築物使用權，並不具備所有權，以萬國數據為例，截止2019年底，公司融資租賃負債（主要對應土地、地上建築物）金額47.5億元；
4）客戶結構，以定製批發模式為主的IDC項目，單一項目一般僅對應少數有限客戶，周期內客戶流失、合同續籤等均會帶來項目現金流大幅波動，較難符合《通知》中提及的現金流來源具備高度分散度要求。
產業鏈受益數據中心產業鏈上下遊主要包括三個環節：上遊基礎設施建設環節，包括計算機設備、寬帶、電力供應設備等；中遊託管環節，主要是運營商、IDC廠商和服務商等；下遊應用環節，比如網際網路企業、雲服務商等。
和訊：中國公共租賃住房仍是當前住房系統的主要短板之一。有分析認為REITs首先可以是支持中國公共住房（尤其是租賃住房）建設的主要金融工具。那在Reits試點之後，房企的長租公寓業務和長租公寓運營商，誰更能在試點中獲益？
答：中國公共租賃住房仍是當前保障性住房系統的主要短板之一。有分析認為REITs首先可以是支持中國公共住房（尤其是租賃住房）建設的主要金融工具。在公募REITs試點開閘之後，房企的長租公寓業務和長租公寓運營商，其實都能夠在下一步可能擴大的試點中獲益。
因為就長租公寓而言，持有型、重資產的長租公寓投資收益率很難滿足發行REITs的基本收益率要求，那麼房企勢必就要將相關資產剝離，而將運營收益拿來發行REITs或者用投資較小的集體建設用地上的長租公寓業務來發行REITs。這樣一來，在實質意義上發行REITs的房企長租公寓業務板塊，在很大程度上也就變成了長租公寓運營商了。
和訊：Reits試點優先京津冀、長江經濟帶、雄安新區、大灣區、海南、長江三角洲以及國家級新區、有條件的國際級經濟技術開發區等六大城市群和兩大開發區。為何優先選擇這些區域試點？對這些區域會有什麼樣的影響？對當地的房地產市場來說是否會有直接影響？
答：REITs試點優先京津冀、長江經濟帶、雄安新區、大灣區、海南、長江三角洲以及國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區等六大城市群和兩大開發區。一方面因為這些區域是國家重點支持發展的區域，有大量的基礎設施建設需求，另外一方面因為這些區域的市場環境較好，要素聚集程度較高，市場化程度也較高，是人口和資源的流入區域，未來基礎設施資產的收益有穩定增長的趨勢，無論對於提升和完善這些區域的基礎設施服務水平還是對於國內資本市場的平穩發展而言都是有利的。
而基礎設施公募REITs試點的推行，將會引導更多的社會資金與各類資本進入這些優先試點區域的基礎設施建設領域，對於完善和提升這些區域的基礎設施服務水準、推動要素聚集和產業發展與升級發揮積極的作用。僅僅從對基礎設施建設籌資和擴大投資以保增長的角度而言，也將是一個較大的金融創新。
由於中國商用不動產估值體系和租金體系的嚴重不對稱與不匹配，導致本來誕生於商用不動產領域的REITs，反而暫時很難在國內的商用不動產領域內廣泛實施，對於以上這些區域的房企也同樣如此。不過，基礎設施公募REITs試點在這些區域的推出，會幫助這些區域的基礎設施更快地完善和提升，必然會加速各類要素和產業、人口向這些區域的聚集，對這些區域房地產市場的推動作用是不言而喻的。
和訊：普通人如何在這輪機遇中尋找到財富擴增、增值、保值的機會？
答：基建類REITs試點前期可能主要投資於一些風險較低、現金流穩定的項目，比如老基建領域的高速公路或者新基建領域的數據中心等等，只要估值合適，就能保證穩定的分紅、較高的收益。
從美國目前的基建REITs來看，美國6隻基建REITs中有5隻均投入通信領域，2013-2019年這些REITs的收益率約為24%，遠高於其他REITs的表現，也高於同期股市的表現。
據美國REITs協會官網介紹，目前約有8700萬美國人通過他們的退休金帳戶投資REITs，也就是說大約每四個美國人就有一個人通過退休金帳戶投資了REITs，可見REITs在美國的受歡迎程度。
REITs始終是權益類產品，不是保本保收益，每年會進行一次資產價格評估，如果投資資產價格下跌，也會發生虧損。（由於二級市場流通，也會出現流動性損益）。