2008年以來，美國進入了後經濟危機時代，面對地產周期加長、新建項目增多、商業租金上漲等現象，引發了投資者的擔憂——下一次地產衰退要即將來臨了麼？
但健康的宏觀經濟數據、溫和增長的商業地產借貸、活躍的REITs併購現象，似乎又預示著REITs市場未來良好的預期，衰退預期的焦慮也由此被打消。
不過，命運弄人，2020年一場突如其來的疫情「黑天鵝」，再次給看漲的投資者們潑了一盆冷水。REITs也難得出現兩位數的跌幅，虧損甚至超過標普500。
這是衰退的前兆嗎？如果經濟衰退真的提前降臨，應該如何投資REITs呢？
本系列文章共分三篇，將從GDP、失業率、市場利率、住房自有率幾個宏觀因素，以及商業地產租金、空置率、新建數量、市場槓桿等微觀因素，帶各位投資者回顧2020年第一季度REITs市場的整體表現，為投資者們剔選出良好的行業和個股，並對未來的美國REITs市場走勢進行預測。
在前兩篇文章中，我們介紹了影響REITs市場的宏觀經濟因素以及地產周期。（疫情「黑天鵝」降臨，REITs還能投麼？；地產周期仍處成熟階段，REITs市場驅動力較強）
本篇文章和大家總結下2020年第一季度美國REITs的市場表現。
1
回顧2020年前三個月，由於新冠疫情恐慌情緒的蔓延，美國股市多次熔斷，REITs也出現兩位數的跌幅。
如果以標普500指數代表股市，FTSE Nareit All Equity Reits（以下FTSE Nareit代替）指數代表美國REITs市場，那麼這是08年金融危機以來，再次出現了REITs總收益低於股市的現象。
說明：圖為複合年均總收益，其中FTSE REITs包括mortgage REITs（約6%）
數據來源：Nareit, Slickcharts.com
具體來看，一季度FTSE Nareit指數總收益不盡人意，這是因為健康保健類REITs總虧損最高（-45.00%），加上該行業在指數的市值佔比較大，所以造成了以上的結果。
說明：FTSE REITs行業市值佔比根據截至2019年12月31日數據；藍色虛線為標普500在2020 Q1總收益水平：-21.37%
數據來源：Nareit，2020年3月17日每日報告
不過，若單看REITs，FTSE Nareit指數表現比標普500中包含的REITs要好。
雖然標普500的REITs中包含更多表現最好的幾個板塊（如基建類+2.46%，在S&P 500 REITs佔比多4%），但是從價格收益看，2020年第一季度標普500 REITs部分的表現反而不如FTSE REITs（S&P 500 REITs虧損達35%，比FTSE Nareit的虧損25%多）。
一方面，這說明了FTSE Nareit選股更好。
另一方面，因為標普500同期虧損約21%，低於所包含的REITs部分虧損，所以證明非REITs的上市公司表現更好。
數據來源：Nareit
說明：
1. FTSE REITs指數的行業市值佔比根據截至2019年12月31日數據，指數的總收益不包括mortgage REITs收益。
2. 多元化REITs持有並管理這多種物業類型，比如可能同時持有由辦公地產和工業地產組成的投資組合。專業型REITs管理一個獨特的混合物業類型，該類REITs所持有的資產一般會較為特殊，包括電影院、賭場、農田和戶外廣告網站等。
2
剛剛提到了，健康保健類REITs表現尤其差。
雖然前兩次市場衰退時，健保類REITs是不錯的避險資產，但因為此次疫情主要針對的是老人，加上健保類有相當一部分是養老住宅、專業護理設施等標的，所以在這次「黑天鵝」中才會表現不佳。
對於這些地產標的，儘管疫情的發生可能帶來不錯的需求，但近幾個月突增支出打破了經營的穩定現金流。
比如，養老住宅機構為了提高入住率，加強了住房和一切設施的安全，包括每天需要有大量額外費用用於清潔衛生，自然經營成本會提高。但為維持老年公寓的住房率，租金又不能上升太多，所以以經營為主的養老REITs虧損頗多。以WELL、PEAK、VTR、 NHI、 DHC、 SNR前六大養老REITs的平均總收益虧損近55%，高於股市的21%虧損。
數據來源：Nareit, Slickcharts.com
3
不過，在目前金融市場較為動蕩的環境下，仍有REITs板塊表現不錯。
數據中心、基建、工業、自動倉儲、住宅類的REITs表現都優於股市（見圖：FTSE Nareit指數行業市值佔比和2020第一季度表現）。
這是因為疫情使大家的室內活動變多，更多的人開始遠程工作、學習、網上購物，相應的，基於網際網路的行業比如電商、遠程會議平臺，還有物流等都變得異常活躍。
數據中心REITs持有並管理客戶用於安全存儲數據的設施，以幫助保持伺服器和數據的安全；
基建類REITs的標的主要包括光纜、無線基礎設施、電信塔和能源管道等不動產；
工業類REITs標的一般包括工業設施中的空間，專注於特定類型的物業，如倉庫和配送中心，在電商中發揮著重要作用，滿足物流發展的需求。
所以，以上幾種REITs表現較好，也不難理解。
不過，雖然電子商務也算零售，但REITs分類中的零售行業主要涵蓋大型購物中心、雜貨店等傳統零售服務。所以零售類的REITs在過去三個月中總虧損近43%。
實際上，數據中心REITs從2015年才開始興起，基建類的稍早一些，從2012年開始。
數據和基建類的REITs在過去幾年中總收益一直波動較小、表現不錯，這是因為4G/5G技術從2015年起開始加速發展和普及，技術的革命帶動了相關產業，包括以科技和基建為標的的REITs市場。
數據來源：Nareit
因此，近幾年的興起和最近疫情對相關行業的推動，使得專注數據和基建的REITs ETF和個股近期表現尤其好。
以數據中心類為例，被動投資者可以跟蹤比如Pacer SCTR ETF（代碼：SRVR）。因為一般主流的REITs ETF中僅包含4-12%以數據中心標的為主的REITs，而這一比例在SRVR中高達33%左右。
2019年，SRVR包含的數據中心REITs創造了44%的平均總收益，超過了主流REITs ETF的平均總收益28%。
4
一般來說，增長性好的股票，股息收益率卻很低。
所以SRVR的股息收益表現不如主流REITs ETF。
SRVR在過去一年半的股息收益從2%降到1.6%，低於主流基準REITs ETF（如VNQ、IYR）同期4%左右的股息收益。
下圖顯示，數據中心行業各REITs價格倍數略高於平均，但增長率達7.8%，居中高位。數據中心類REITs也不例外。其平均股息收益為2.3%，低於行業平均3.4%，支付率約49%，居倒數幾位。
圖片來源：seekingalpha
不過，還是有不錯的數據REITs個股能兼顧增長性和股息收益。
比如CyrusOne，AFFO增長率為10%，現金流增長強勢，過去四年股息收益均值3.1%，在行業平均之上。而且，負債水平健康，目前FFO倍數12.45x也不算太貴。
說明：數據截至2020.3.20，圖為市值最大的五家數據中心REITs，也是FTSE Nareit指數中數據中心行業的五家公司。
數據來源：Nareit, S&P, Seekingalpha.com.
除了數據中心REITs個股的選擇外，主動投資者還可以放眼其他行業。
實際上，高（股息）收益率的REITs有很多，比如健康保健類REITs的歷史股息收益就還不錯。甚至在過去幾個月中，雖然價格大跌，股息收益也是比較可觀的。
1. 健保REITs和FTSE Nareit的2020Q1股息收益均值數據截至2020.03.19，其餘數據截至2020.03.20
2. FTSE Nareit指數股息收益考慮了mortgage REITs
數據來源：Nareit, S&P
除了健康保健類，其他能提供較高且穩定股息的行業還有工業、住宅、零售等。
從歷史的總體表現來看，在非新興的科技類領域中，自動倉儲、住宅、工業類等REITs的長期總收益還是很不錯的。
圖片來源：Nareit, REITsWatch 2020.1報告
說明：
1. 數據基站cell tower、數據中心、單戶出租房REITs的數據是五年複合年均總收益，其餘是十年複合年均總收益。
2. 藍色虛線表示均值13.99%。
3. Homebuilders ETF有XHB、ITB；Net Lease俗稱NNN，指出租類REITs（一般REITs分為出租或經營型，後者通常會有更高收益，也需要承擔經營過程中的風險）；數據基站cell tower被包含在SRVR指數中。
數據來源：https://seekingalpha.com/article/4321973-vnq-david-vs-goliath-story。
總之，在這段非常時期，投資者可以加大對數據中心和基建等新興REITs的持續關注。
不過，國家經濟研究局表示，經濟活動顯著下降，並且衰退將持續幾個月以上。
我們雖然能肯定，這次疫情導致的整體經濟在未來一段時期內將是「顯著下降」的，但是目前尚不清楚這种放緩是否會持續「超過幾個月」。
此外，NBER還指出，「在衰退和擴張中，經濟活動都可能發生短暫逆轉……擴張可能包括短期的收縮，然後是進一步的增長。」
因此，是否真的進入經濟衰退需要時間證明。
最後，相比於是否進入衰退，美國金融體系是否穩定更加重要。
因為2008年金融危機的直接原因並非是抵押貸款違約導致，而是雷曼兄弟倒閉後金融體系陷入僵局，才壓倒了房市和REITs的最後一根稻草。
而現在，銀行系統的資本狀況要好得多，風險頭寸受到更好的監管。
面對疫情當前，美聯儲在3月15日也通過購買7,000億美元的美國國債和2,000億美元的Agency MBS，配合降低拆借利率等一系列措施來穩固金融體系。
所以，投資者更需要關注美國金融體系的穩定性。
投資者在做好應對可能的經濟衰退的同時，不要忘記REITs的長期風險調整後的收益是高於一般股市指數的，總的來說REITs是比較好的避險產品。
1989-2019 美國REITs與股市指數的月收益比較
來源：Nareit.
5
回顧2020年第一季度REITs的表現，總虧損超過標普500指數。但仍有數據中心、基建、自動倉儲等個別行業表現突出。如果衰退真的來臨，投資者可以考慮以上幾個REITs板塊。
需要注意的是，數據中心等REITs近幾年剛剛興起，增長性較強，因此看重分紅收益的投資者可以著重考慮自動倉儲、工業、健康保健等行業REITs。
健保類雖然在這次疫情的特殊事件中，按行業分總虧損最大，但其股息收益一如即往的高。
總之，歷史證明美國REITs是相對於股市更好的避險資產。
衰退是否真的來臨還需時間觀察，投資者應該分清暫時的現金流減少和經濟衰退兩個概念，應持續關注美國金融市場的穩定性、利率調節等宏觀調控，還有新建住房、槓桿比率等影響地產周期的主要因素。
REITs投資應重點持續跟蹤覆蓋科技網際網路相關的新興行業REITs，和傳統高收益REITs如工業、住宅、自動倉儲等行業的走勢。
【本文為合作夥伴授權投資界發布，不代表投資界立場。如有任何疑問題，請聯繫（editor@zero2ipo.com.cn）投資界處理。】