來源：新浪財經
新浪財經房產|大眼樓管 青檸
新浪財經訊 4月26日，新湖中寶發布公告，公司擬以現金30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股股份，認購價格9.50港元/股，交易完成後，公司將佔綠城中國總股份數的12.95%，成為僅次於中交集團（持股25.06%）和九龍倉（持股21.68%）的第三大股東。而綠城中國在上一交易日4月24日的收盤價格為7.01港元/股，以此計算，新湖中寶此次收購的溢價率約為35.52%。
同時，綠城中國一周之內入股了新湖中寶七個項目，獲得大量低成本優質土儲。通過增發新股也獲得了一定的流動資金補充。這不是2020年第一起房企收併購事件，相比被世茂和東方資產拿走70%股權的福晟來說，此次合作也許更符合1+1＞2，也更皆大歡喜一些。
新湖中寶憑什麼？好地攢得多
新湖中寶主營業務為地產、金融服務和金融科技，雖然已經成立了20多個年頭，也經歷了地產行業的黃金十年，但公司的發展卻十分緩慢。克而瑞數據顯示，2019年公司的銷售規模僅138.4億元，在行業內排第140名。
與地產同行相比，新湖中寶的業績不出眾且不穩定，2017年-2018年及2019年上半年，公司的歸母淨利潤增速分別為-43.10%、-24.55%和38.79%。雖然這麼多年發展欠佳，但公司憑藉超前的投資眼光，依靠舊改和灘涂開發等方式攢下了不少家底。
數據顯示，2009年時，公司的土地儲備建築面積便達到1262.1萬平方米，權益建面為1095.89萬平方米，拿地權益比較高，而公司當年的合同銷售建築面積僅110.97萬平方米。之後在2016年，公司再次加大拿地力度，期末土儲面積升至3000萬平方米，土地儲備倍數（土儲建面/銷售建面）達到26.79倍，並於2017年達到最高值32.61倍，處於行業領先水平。新湖中寶土地儲備主要分布在以上海為中心的長三角經濟發達地區，早年的拿地成本較低，如今的地價早已翻了好幾倍。
數據顯示，雖然公司的土儲面積持續穩定在千萬級水平，但公司的銷售面積多年來都只維持在100萬平方米出頭的水平，而新開工面積基本與銷售面積相當。
2019年上半年，新湖中寶的銷售明顯好轉，半年銷售面積便達137萬平方米，幾乎與2018年全年持平，而相應的新開工面積卻只有47萬平方米，動工並沒有隨著銷售的節奏加快而提速。同時，2019年，公司大面積轉手土地。如果不是公司這個時候已經開始籌劃另一條生財之道的話，那麼或許可以說明公司的項目節奏把控確存在一定的問題。
雖然屯糧足是好事，但對於新湖中寶這樣開發周轉能力一般甚至算較差的企業來說，地砸在手裡不能快速轉手盈利也很令人著急。
銷售一般、沒有放鬆拿地、舊改周期較長，種種因素下新湖中寶的現金流持續承壓。2010年-2014年，新湖中寶經營活動現金流持續淨流出，資金流入依靠大面積的籌資活動，籌資現金淨流入持續大幅增長，負債水漲船高，2014年後，公司的淨負債率持續超100%，截至2019年6月末，高達183.65%。
Wind數據顯示，新湖中寶的現金比率[（貨幣資金+交易性金融資產+應收票據）/流動負債]持續低於1，近年來的最高值僅為0.56，2019年上半年進一步下滑至0.33。截至2019年6月末，公司的現金及現金等價物餘額為145.05億元，而短期有息負債達258.88億元，短期償債壓力較大。
之後，新湖中寶開始了資產兜售，2019年7月，新湖中寶將甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。2019年12月，新湖中寶又將持有的上海明珠城項目35%股權出售給綠城，總對價36億元。去年下半年通過出售資產回籠資金超100億元。
就4月以後新湖中寶出售給綠城中國的7個項目來看，交易對價總計41.01億元，股權轉讓代價總計11.72億元，其餘均為財務資助或項目融資，並且綠城提供的「資助」並不便宜。資料顯示，在綠城收購中瀚置業35%股權事項中，提供的13.83億元財務資助年利率高達10%。
綠城中國的規模野心
疫情影響下，不少房企均調低了今年的銷售目標，綠城中國的目標銷售額為2500億元，對應的增速約20%，足見綠城對規模的渴求。
綠城中國是近年房地產行業殺出的黑馬，2016年時，其銷售額邁入千億，達1139億元，銷售增速為58.41%，彼時在業內可以排至第9位，之後公司的銷售額增速卻連降兩年，2018年低至6.9%，排名跌至第17名。張亞東在2019年3月的媒體溝通會上透露，公司曾面臨樓市小陽春的時候無貨可賣的尷尬局面。
而數據顯示，2015年起，綠城中國的土地儲備面積便一直在3000萬平方米及以上水平，雖說不算充裕，但也總不至於到無貨可賣的地步。問題出在了綠城的「節奏」上，周轉慢且供貨不均衡，成為制約綠城快速發展的重要因素。
資料顯示，2018年，綠城中國的土地儲備基本完成了全國重點城市圈布局。而2018年綠城取得的銷售額中超70%來自於長三角地區。當年華東的房地產市場調整較大，增加了綠城的銷售壓力。公司執行董事李駿曾對媒體表示，由於部分城市存在限價，綠城中國在整體財務成本比較低的情況下，沒有斬倉出貨。
隨後張亞東開始對綠城進行多方位改革，優化組織結構，提升效能。在投資節奏上，改反周期拿地為全周期拿地，改機會性拿地為戰略性拿地。同時調整投資節奏，2019年張亞東對投資線提出了明確要求將上半年和下半年儘量調整為5：5，保證上半年供貨率，改變上半年無貨可賣的局面。
值得一提的是，由於一二線的定位及招拍掛拿地較多，2016年時綠城的拿地成本躍至11676元/平方米，拿地均價佔到當年銷售均價的6成多，嚴重拉低了項目利潤。成本壓力之下，收併購逐漸成為公司補充土儲的重要手段，「更好地拿地」是綠城這兩年的重中之重。
數據顯示，2019年，綠城中國新增土儲面積1236萬平方米，較上一年度同比增長71.91%，而當年的銷售面積為1027萬平方米，銷售面積增速為26.48%，同時得益於收併購拿地增多，新增土地成本大幅下降至6923元/平方米。但由於銷售提速，土地儲備倍數也一直忽高忽低，一直沒有真正擴大，2019年由2018年的4倍降至3.77倍。
1+1能不能大於2
新湖中寶表示，此次合作是基於雙方長期良好合作的共識和基礎，並且雙方有意向就未來發展加大合作力度，發揮各自的品牌、土儲、資金等優勢，實現共贏。本次交易有利於雙方發揮各自優勢、強強聯合，有利於新湖中寶通過多種方式實現在地產領域的戰略布局，實現更加穩健高效優質的發展。
綠城表示，通過向新湖中寶增發股份，可在較短時間內充實公司運營及發展所需的資金。從財務層面，可優化資本結構，有效降低淨資產負債率；從經營層面，可深化全國布局，擴大土地儲備，提高公司資產的盈利能力和資金使用效率，進一步提升公司的經營績效。
綠城中國需要地，而新湖中寶攢了大量的地，缺錢卻不能通過開發銷售快速將土地轉為現金，各取所需，抱團取暖。
房企間的股權併購，這並不是第一樁，或許只是房地產下半場競爭的一個開端。前有世茂福晟案例，福晟兩年前還是千億預備役的重要一員，最終卻被世茂和東方資產分別接下40%和30%的股權，企業的傾倒比想像中來的還要快。
當下行業紅利散去、整體降速，在行業分化加劇背景下，一家銷售規模僅200億元左右的小房地產開發公司可能在未來幾年就會被擠壓出局，面臨被「大魚」吃掉的命運。新湖中寶憑藉早年攢下的大量低成本優質土地，提前搭上綠城中國這艘大船，或許也有提前尋找大樹庇佑的遠見，化被動為主動。
而從新湖中寶近年對金融科技和服務的大手筆投資來看，頻繁出售資產背後，未來或也有走輕資產路線的可能。