文 黃瑩
編輯 胡劉繼
和馬雲、馬化騰並稱「三馬」的馬明哲，突然決定退居幕後。
7月1日下午，中國平安（601318.SH）公告稱，董事會同意馬明哲辭去公司執行長的請求，但他將繼續擔任公司董事長。
中國平安還表示，由謝永林任公司總經理兼聯席執行長，陳心穎任公司聯席執行長，姚波出任公司聯席執行長兼財務長。
1988年3月，尚未滿33歲的馬明哲，創立了平安保險公司。
32年彈指間，馬明哲已經將中國平安打造成一個商業帝國。2019年《財富》世界500強，平安集團位居第29位。
除了龐大的金融、保險版圖，最近10年，馬明哲又悄然打造出一個地產帝國。
65歲的馬明哲，究竟想要留給後來者一個什麼樣的平安？
01
初次解禁
1991年，「寶明」號貨輪擱淺中國臺灣。當時，承擔這個保險工作的馬明哲，得到機會去臺灣訪問。
到了臺灣之後，他發現，臺灣最大的地主不是地產公司，而是保險公司——臺灣國泰人壽保險。
國泰人壽向保戶收取資金之後，通過大舉投資房地產獲取收益。從那時起，馬明哲就把國泰人壽當成了保險公司做地產的一個標杆。
雖然這在大陸當時是被禁止的，但馬明哲心裡很明白：壽險是塊蛋糕，房地產更是塊大蛋糕。
不過，這塊蛋糕，馬明哲和他的中國平安，卻一直沒有機會嘗試。
那一年，他36歲。
等中國平安迎來和房地產企業的第一次強強合作，已經是2010年。
2010年9月，中國保監會正式發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，允許險資投資不動產。
這給當時正處於困境中的保險行業，鬆了一個大綁。
熟悉保險行業的人都知道，之前保險資金被禁止投資包括居民住房、商業地產等一切不動產。保險公司最多以「自用」為由，收購一些商業寫字樓。
在被允許的範圍內，中國平安能做的，就是買點寫字樓。
2007年，中國平安以16.57億元獲得深圳福田中心區的一塊商業用地，建了一座超過450米的大樓。除平安總部將遷至此外，部分還將用於商業出租。當年，又在北京購入總價逾15億元的美邦國際中心。
在這些交易中，中國平安通過平安信託、平安置業來實現交易。
但平安連續買地，當時在行業裡引起了很大風波。大家都指責，平安是不是在「打擦邊球」，不守規矩投資房地產。
後來，平安的高層出來澄清，購樓為平安自用，才讓爭議稍微平息。
在2008年次貸危機之後，國內樓市、股市都進入深調，股市不再火爆，樓市跌到谷底慢慢往上爬，保險資金淨投資回報率好一點的也就5%左右。
保監會的數據顯示，2010年上半年，保險公司實現資金運用收益755.2億元，投資收益率為1.93%（年化收益率3.86%）。
在此背景之下，多家保險公司償付能力不達標。如果再繼續這樣下去，保險公司破產，投保人利益受損在所難免，保險行業將面臨巨大挑戰。
但當時，在房地產行業，市值最大的十家公司淨資產收益率能達到15%。
投資房地產，的確是保險公司的一個好出路。
因此，彼時放開險資投資房地產，對保險公司而言，無疑是一場及時雨。
雖然政策限制險資投入房地產的資金不能超過10%，但從此開始，平安拉開了和房企合作的十年。
對於這一天的到來，馬明哲等待了太久。
這一年，他55歲。
02
馬明哲的路線
說到險資和房企合作，最著名的案例就是寶能舉牌萬科。
2015年，寶能集團旗下前海人壽通過二級市場，耗資80億元買入萬科A（000002.SZ）約5.52億股，首次舉牌萬科，隨後不斷增持。到年末，寶能系成為萬科第一大股東。
但萬科王石高調宣布：不歡迎寶能系。「寶萬之爭」正式上演。
而後，王石與寶能董事長姚振華因股權爭奪勢不兩立，最終以王石「退休」，深圳地鐵接盤而收場。
但是馬明哲走了和寶能系完全不同的路線——他更多著眼於獲取投資收益的財務性投資和資產管理型投資，而不過多地介入具體的開發事務。
中國平安集團時任總經理任匯川在2018年業績會上也曾強調，平安是純粹的財務投資者，「我們不做野蠻人，不去幹預企業正常運營管理」。
2010年，在新規頒布的同月，中國平安以7.18億元從瑞安建業（00983.HK）手中收購成都中匯廣場，也就是後來的成都平安財富中心。
2012年，險資投資不動產的比例被允許提高至20%。當年，平安不動產以23億元競得杭州錢江新城中央核心區一宗土地，命名杭州平安金融中心大廈。2013年6月，又從美國鐵獅門手中購入成都晶融匯甲級寫字樓。
2014年，資金比例再度提高至30%。2014年4月，平安不動產推出其第一個養老地產項目品牌——合悅。同月，平安不動產從領盛投資管理購得成都一家物流倉儲物業，總建築面積約9萬平方米，這是平安不動產的首個物流項目。
平安在房地產的投資動作不斷，不斷進階。但是，這與馬明哲想要締造的地產帝國，還相距甚遠。
進入2014年，平安的保費規模發展非常迅速，到2015年，平安保費收入已經接近4000億元。
同年，保監會進一步放寬險資投資房地產的要求。如果主要投資藍籌股，資金比例可以上升至40%。平安股權投資的機會來了。
隨後，平安順利入主碧桂園（02007.HK）。平安人壽2015年以每股2.816港元的價格，認購碧桂園22.362億股新股，成為繼楊惠妍之後的第二大股東。
平安選擇這個時候成為股權投資人的邏輯在於，2014年左右，房地產股的估值處於低位，房地產股的估值也普遍低下。
從市淨率來看，當時房地產頭部企業的市淨率普遍在1左右，有的企業甚至低於1。市淨率指的是每股股價與每股淨資產的比率。一般來說市淨率較低的股票，投資價值較高。
於是 ，平安鎖定了連續幾年高速擴張、對於資金極度渴望的碧桂園。當年，碧桂園的市淨率只有1倍多，這為平安提供了一個難得的抄底機會。
此外，保險公司對於股權投資的「權益法」會計處理，也解除保險公司的後顧之憂。
按照內地會計準則，當保險機構舉牌上市公司持股比例達到5%且派駐董事時，其股票投資的記帳方式可由公允價值轉為權益法。
簡單來說，就是採用公允價值法，股票盈虧直接計入利潤表，一旦投資房企股價大幅下跌，會對保險公司當期利潤造成很大的負面影響。而轉為權益記帳法之後，就不會對當期利潤造成很大的負面影響。
這樣的結果就是，平安不僅是碧桂園、融創、綠地、華夏幸福、旭輝、朗詩的二股東，還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等多家地產公司的股票。
03
顛覆行業邏輯
從開始投資房企，到成為眾多房企的金主，平安花了不過10年。不知不覺中，它已經暗中改變了房地產行業的格局和運行邏輯。
對於解決保險公司日益增長的保費規模的投資需求以及市場「資金荒」之間的矛盾，房地產也是一劑不可多得的良藥。
在過去十年間，中國平安依靠著在地產方面的投入，收入頗豐。
以碧桂園為例，從2015年至今，股價從2.8港元上升到7月1日的收盤價9.52港元，浮盈收入144億港幣。碧桂園的分紅在頭部房企中也算慷慨，每年30%左右，5年也已經超過36億元。
這樣計算下來，平安從碧桂園已經獲利約180億元。
從平安地產的主要房地產資產管理和投資平臺平安不動產來看，其歸母淨利潤連年增長。
2019年，平安不動產實現營業收入21.98億元，同比增長17.73%；扣除非經常性損益後淨利潤67.73億元，同比增長96.13%；歸屬母公司股東的淨利潤68.25億元，同比增長100.68%。
雖然只是一個財務投資企業，但是其為股東帶來的利潤比一個百強開發商差不了太多。2019年，銷售額在克而瑞上排名96名的房企合生創展，其歸母淨利潤為83.86億元。
對於房企來說，靠上了中國平安這個金主，也能一保平安。
這種趨勢其實可以在2019年房企大促銷中窺見一二，很多房企都通過降價大促銷來回款。廣告做得最厲害的，背後大多沒有可以當靠山的險資。
對於碧桂園來說，險資進入的第一大好處就是降低融資成本。2014年，碧桂園的平均融資成本在8.5%，甚至有幾筆超過10%。從平安進入之後，2019年，碧桂園將融資成本降到了6.34%。
碧桂園從平安成為其股東後，便進入了高速發展時期。2015到2019年間，碧桂園總營收從2015年1132億元，到2019年4867億元；歸母淨利潤從2015年的92億元，上升到2019年的370億元；股東權益回報率也從2015年的15.21%，上升到2019年的28.95%。
華夏幸福一度因為資金鍊問題差點停擺。平安的進入，盤活了華夏幸福的盤子，各項數據回到正常範圍之內。
平安還借錢給孫宏斌，認購融創增發的4.53億股股票。後來孫宏斌說：「我得感謝平安銀行，平安銀行借我25億元增持。（平安）那個時候6.18元增持的，賺了150億」。
平安和各個房企的強強聯合帶來的效益正在顯現。險資進入房企之後，還可能改變房地產開發的邏輯。
比如，房企有機會嘗試一些回報時間比較長的領域。
舉個例子，今年5月，合生創展180億元在北京南三環買地，震驚了整個京城地產圈，這個數字相當於他們一年的營收總額。如果從以前房企高周轉的思路來講，合生創展肯定會把這個房子儘可能地快速賣掉，以求儘快回款，再去開發另外一個項目。
但是如果有了險資的便宜錢在背後撐腰，合生創展就大可不必這麼做。它可以慢慢開發，慢慢回款，充分找到這塊地的價值。
04
版圖再度擴張
近期，平安又盯上招商蛇口（001979.SZ）。
招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的企業。昔日的招商蛇口，是「招保萬金」的頭一塊招牌，2007年曾創下102.89元的股價紀錄，是當時國內首支地產百元股。
但在此後的地產「黃金時代」，招商地產在高周轉的規模競爭中掉了隊。從銷售額來看，招商蛇口在2019年克而瑞排行榜僅居18位。
落後久了，總得努力一把。2015年，招商蛇口給自己制定了5年計劃，重回房地產行業十強。
對應地，招商蛇口就提出"前港、中區、後城"模式布局產業新城，意在以港口先行、產業園區跟進、配套城市新區開發，從而實現成片區域的整體發展。
到了2017年，招商蛇口順利完成千億目標，2019年，招商蛇口躋身2000億俱樂部。但是，與招商蛇口的高速發展一起來的，還有高額的債務。
2019 年，招商蛇口的流動負債共計2950.08億元。而截至2019年年末，招商蛇口的現金753.24億元，短期借款221.70億元，一年內到期的非流動負債326.23億元。
壓力之下，今年年初，招商蛇口陸續發行了5筆超短融資，總共66.5億元，用於歸還有息負債。
招商蛇口通過轉讓旗下資產來回款。根據北京市產權交易所披露，今年以來，招商蛇口已陸續以增資形式轉讓佛山招商綠湖10%的股權，嘉興招鑫置業有限公司49%的股權、瀋陽金道匯通房地產開發有限公司100%的股權及4.93億元債權，蘇州市招融致新房地產有限公司24.5%的股權等。
但這些對於招商蛇口來說，可能就是緩一時之急。從實際情況來看，園區開發運營和郵輪業，都是需要長期培養、持續投入，且毛利率並不高的行業。三項業務並駕齊驅會造成業績上難以體現，周期長、周轉慢。至少從目前的成績來看，招商蛇口的結構調整未見成效。
不過，儘管大哥風採不再，但是家底還是有的。畢竟母公司是招商局，在其資源的加持下，招商蛇口在深圳前海的黃金地段擁有大片優質地塊。
根據年報顯示，招商局蛇口在前海以及蛇口太子灣擁有超過625萬平方米的項目儲備。深圳前海片區有多火，想必今年大家都見識過。
今年春天，你肯定聽說過深圳2000萬豪宅開盤秒光的新聞。這個樓盤就是招商蛇口旗下的豪宅項目招商太子灣灣璽，位於黃金地段的深圳前海太子灣旁，單套總價在2000萬以上。
招商蛇口擁有大片優質土地資源，平安剛好有錢，二者一拍即合。
6月8日，招商蛇口（001979.SZ）發布資產重組預案，擬向中國平安旗下的平安人壽非公開發行新股。完成後，中國平安將成為其大股東。這筆交易將通過定增的方式進行，招商蛇口向平安資管、平安人壽非公開發行股票，所得現金將用於收購南油集團的少數股權。
平安的地產版圖，再度擴張。
馬明哲曾經說，去年的馬明哲，領導不了今年的平安。按現在的勢頭下去 ，再過幾年，平安的地產帝國 ，將令人生畏。