誠然，現在高房價問題是很多人一直關心的問題，因為房價過高，很多購房者不得不背負巨大的房貸壓力，有些人甚至因為房價過高而買不起房子。總而言之，現在高房價問題確實是樓市一直存在的問題。
不過隨著樓市的發展，如今的樓市已經逐漸進入新環境，房價正在一步步進入穩定狀態，過去房價大漲的趨勢也已經不復存在。當然即使房價穩定下來，高房價的問題依然會存在，但是隨著經濟的發展，物價在不斷上漲，老百姓的收入水平也在不斷提高，在這種情況下，如果房價能夠維持在穩定的水平，或者房價的漲幅低於工資水平的漲幅和物價的上漲速度，對於老百姓來說，高房價的問題就會慢慢消失。
近日社科院發布了《中國住房發展報告》，報告主要給出了兩點信息：
首先預測2021年房價的平均漲幅在5%左右，另外就是預測在十四五期間，有可能會開徵房產稅。
關於房產稅的問題，本文不過多討論，筆者一直認為，房產稅可能會遲到，但是永遠不會缺席。
關於社科院對房價的預測，筆者認為房價上漲5%算是比較合理的預測，社科院關於房價的預測還是比較準確的。根據前幾年社科院對房價的預測和房價的實際漲幅，基本上都算比較準確。不過近幾年來，社科院對房價預測的漲幅一直在收窄，去年預測2020年房價上漲6.1%，而今年預測2021年房價上漲5%，這也反映出了一個大的趨勢，就是房價的漲幅一直在收窄，房價也在向著平穩的方向發展。
可以預測，未來10年，房價的漲幅將會持續收窄，對於大多數城市來說，未來房價會維持在一定的水平。所以未來10年，樓市的問題可能不再是房價，樓市可能會面臨以下3個新的難題。
01空置房增多，住房過剩
房子是一種比較特殊的商品，房子存在的年限比較長，一套房子的產權為70年，即使一般的房子住不到70年，也基本上能居住30年以上。從1998年房改以來，第一批商品房的壽命也只有22年，也就是說這些年來我們國家一直在建房子，但是淘汰的房子很少。目前仍然存在這樣的問題，房子建了可以存在很長時間，很少會有房子被淘汰，但是每年新建的房子卻一點也沒有減少，這也就意味著新建的房子數量要遠大於淘汰的房子數量，房子越來越多是整體趨勢。
即使是現在，我們國家的房子也基本上已經足夠居住。據不完全統計，我們的房子已經足夠30億人居住，並且每年房子的數量還在不斷增加。根據西南財經大學發布的《2017年中國城鎮住房空置分析》，一線城市的住房空置率為16.8%，二線城市和三線城市的住房空置率分別為22.2%和21.81%，一線城市的住房空置率已經偏高，而二線城市和三線城市的住房空置率已經嚴重偏高。
這是2017年的統計數據，近些年來，開發商一直不停地建房子，而因為房齡過長而淘汰的房子並不多，可以預估2020年的住房空置率要高於2017年。並且未來隨著開發商不斷地建房子，空置房只會越來越多，住房只會嚴重過剩，如果房子建了之後處於空置狀態，將會是非常大的浪費。
02部分房子面臨有價無市
過去人們買房，基本上只需要滿足基本的生活需求，因此在過去的時候，不管什麼樣的房子都比較好賣出去。現在隨著人們生活水平的提高，越來越多人對房子的居住體驗也有非常高的要求，很多家庭都開始追求改善性住房，這也就意味著過去那些居住體驗比較差的房子將越來越難賣出去。
經濟學家馬光遠曾說過，未來中國只有20%的城市的房子值得投資，而一個城市也只有20%的房子值得投資。馬光遠的意思就是隨著住房擁有率越來越高，人們對房子的要求也會越來越高，過去人們只追求買到房，而現在人們都開始追求買好房。因此未來可能會發生這樣一種現象，那些居住體驗比較差的房子，以及那些地段不好或者城市不好的房子，可能會面臨有價無市的現象。
其實現在樓市已經開始出現有價無市的現象，不過目前還主要集中在二手房市場。隨著建築水平的提高，現在新房的建築質量和居住體驗只會越來越好，而過去的二手房的居住體驗是參差不齊的，特別是一些房齡比較長的二手房，本身就因為各種老化問題居住體驗比較差，同時一些老房子的建築方式和戶型設計都比較落後，也會影響居住體驗。因此目前的樓市，二手房有價無市的現象比較普遍，未來隨著樓市的發展，會有越來越多房子可能會面臨有價無市的問題。
03房子的流動性會越來越差
長期以來，很多人都把買房當作最賺錢的投資品，主要原因有兩個，首先就是過去這些年房價不斷上漲，還有一個重要的原因就是房子的流動性比較強。不管是什麼投資，都需要看重投資品的流動性，流動性強的投資品意味著投資品的變現能力比較強，只有投資的產品比較容易變現，這樣的投資才有意義。
過去房子的流動性非常強，很重要的一個表現就是過去人們把房子等價於金錢。在生活中，我們衡量一個人是否有錢或者家裡有多少資產，通常就看家裡有幾套房子，為什麼在很多人的眼中房子可以等價於金錢，其根本原因在於房子的流動性很強，只有房子的流動性很強的時候，房子才能等價於金錢。
為什麼說未來房子的流動性會越來越差，主要有兩個方面的原因。首先我們國家的住房擁有率越來越高，根據央行的統計數據，城鎮家庭的住房擁有率已經超過96%，基本上實現每家每戶都有房子。很多家庭都沒有房子的時候，人們住房的需求量比較大，房子的流動性自然很大，當住房擁有率越來越高，人們基本上都不缺房子的時候，房子的流動性就會逐漸減弱。還有一個重要的原因就是未來持房成本會越來越高，未來可以確定的是房產稅不會缺席，如果房產稅出臺之後，房子的持有成本會大大提高，相信選擇買房的人也會越來也少，房子的流動性自然越來越差。