脫胎於房產中介鏈家、中國最大的房產在線交易平臺「貝殼找房」正越過大海，走在一條「上岸」的路。
傳言多日的消息在7月24日實錘，貝殼找房正式向美國證券交易委員會公開遞交招股書，擬在紐交所上市，股票代碼「BEKE」。本次上市的主體為貝殼，除平臺公司貝殼找房外，還包括鏈家、德佑、金融、裝修等業務。按照計劃，貝殼此次IPO募集資金最多為10億美元，實際金額待後續確認。
分析稱，如果貝殼找房成功上市，將創造今年以來中國企業赴美最大規模IPO，這也是繼2018年底騰訊音樂娛樂集團登陸紐交所以來，首家在美IPO融資規模超10億美元的中國企業。
2019年總交易額超過2萬億元、促成超過220萬套房屋交易；在中國103座經濟活躍城市有超過260個房地產經紀品牌，超過45.6萬名經紀人；樓盤字典涵蓋約2.26億套住房……即將上市的貝殼，除了是中國最大的房屋交易和服務平臺，還是所有行業中的第二大商業平臺，擁有中國最全面的住宅資料庫。
在一個人口龐大又對房產有著特殊情結的國度，這樣的公司固然容易獲得投資者青睞，儘管它的故事裡，伴隨著壟斷的爭議和諸多非議。
「反貝殼聯盟」輸了，有人發出這樣的慨嘆，在貝殼上市的消息得到證實後。
從「中介」到「中介頭子」
至今，貝殼找房創始人、董事長左暉的新浪微博上最新的更新日期，仍停留在2015年。微博整齊地排列出一封封「致***的夥伴們」的公開信，除此之外，沒有其他內容。
那一年，鏈家在一二線熱點城市已不同方式合併了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策、盛世管家、大興業、孚瑞不動產、滿堂紅、好旺角、元盛房產等共計11家房地產中介企業。
報導稱，這11家房地產經紀公司，每一家都堪稱「地頭蛇」。其中，伊誠地產是西南地區最大的二手房中介，孚瑞不動產是濟南最大的直營經紀公司，德佑地產是上海第二大中介，中聯地產是深圳歷史最悠久的經紀公司，滿堂紅也在廣州排名前三位。
收購之後，鏈家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。而左暉也公開表示過，全國稍微靠譜一些的中介都已經被鏈家收購了。
這支經紀人隊伍，是鏈家最核心的競爭力之一，當然也是脫胎於鏈家的貝殼最核心的競爭力之一，從某種意義上來講，當年的鏈家之所以能走到今天的貝殼，很大程度上依賴於這條重要的「腿」。
「鏈家收購的價值不在於房源，而在於這些經紀人。鏈家要把最優秀的經紀人匯聚到鏈家這個平臺上。每個競爭者都把鏈家當作對標，但其實我們已經很久不看競爭者。」左暉說。
貝殼找房近3年的GTV（Gross Transaction Value，總交易額）、門店、經紀人數據。來源：貝殼招股書
2001年9月，租房12年、搬了10次家的左暉在北京開了第一家鏈家門店，到當年年底，鏈家有了兩個門店、37個人。
後來的他提起創辦鏈家的初衷，就是因為痛恨黑中介，在左暉的眼中，他們是「惡龍」，而自己是重新書寫行業規則屠龍勇士。
不得不承認，在做了幾年跟中介一樣的「中介」，靠信息不對稱賺取差價盈利後，鏈家開始走出一條不一樣的路。比如2004年提出「不吃差價，籤三方約」的透明交易，比如在2011年-2012年承諾「真房源」，在當時用低價虛假房源攬客的行規裡顯得不可思議，比如在市場低迷的時候，布局二三線城市。
也就是靠這條路，鏈家幾次逆勢擴張，相關統計顯示，2010年，鏈家在北京市場佔有率提升到33%，成了「北京最大的中介頭子」；2015年一年，鏈家營業收入相比2014年暴增近4倍：淨利潤從2014年的1.37億元飆漲至11.96億元，翻了幾番，交易規模則達到7000億元。
然而，即便是這個「中介頭子」想了很多辦法讓自家的經紀人跟別家不一樣，看起來專業、有安全感，但事實卻是，幾乎每隔一段時間就會有針對鏈家的集中投訴，出售問題房源、買家賣家被坑騙、違規操作等等。這樣發展的結果就是，一邊人們越來越依賴隨處可見的、大規模擴張的鏈家，一邊針對鏈家的質疑、差評在增多。
這些並沒有阻擋鏈家擴張的步伐，隨著規模增大，想做的事也更多。
貝殼找房的企業架構。來源：貝殼招股書
2016年初，一場被稱為成立以來最大的聲討把鏈家的金融業務推向輿論風口。
事情因鏈家上海門店涉嫌欺瞞消費者的兩宗違規交易而起，在隨後的調查中，鏈家被指在房屋買賣中嵌入使用「家多寶」和「理房通」等金融工具。彼時，違規放款、資金池、自擔保的質疑聲此起彼伏，同樣在那段時間，為首付不足或周轉提供貸款服務的「首付貸」也浮出水面。有媒體稱，鏈家想借門店來實現金融板塊的擴張，並藉此形成一家「金融帝國」。
2014年，鏈家高管曾相繼通過媒體喊話，金融服務業未來將會是鏈家的核心業務之一。公開資料顯示，2015年鏈家金融淨利潤佔比超過10%，按照左暉的規劃，到2020年，鏈家金融淨利潤佔比將提升到50%。
2016年，鏈家進行60億元B輪融資時，就有消息人士對媒體稱，鏈家的金融業務是其將來增長的最大潛力點。鏈家的金融業務叫鏈家理財，被描述成為：「首創了房產買賣-銀行按揭-資金託管-產權服務-過橋融資-金融理財的房產金融閉環模式，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產交易中產生的借款需求，形成產業鏈條。」
此次上市，貝殼的金融業務也是其中的重要組成部分。
最終活成了自己反對的樣子？
2014年10月，左暉發文稱搜房網開歷史倒車：「既做平臺公司，又做中介公司，是全中介行業的公敵。」
這是在他成為名副其實的「中介頭子」之前。
4年後，2018年的4月，貝殼找房平臺上線，其廣告鋪天蓋地。
按照官方的表述，貝殼找房並非鏈家網的升級版，而是鏈家走向平臺化的關鍵一步，它旨在打造一個房產經紀的合作網絡，撮合聯合成交，類似美國的MLS系統。
貝殼找房CEO彭永東曾向媒體稱，大規模合作是未來房地產服務行業的發展方向，貝殼找房會向加入的經紀品牌開放流量、培訓體系、門店體系、財務、人力等，且通過經營、營銷、系統、品牌、人才、資本、供應鏈、交易八大方面向其賦能。
按照其設想，到2020年，貝殼找房平臺上，將有100個新經紀品牌，10萬家門店，100萬經紀人，以及過億的用戶，活躍在這塊「新大陸」上。
貝殼找房最近三年的GTV構成。數據來源：貝殼招股書
貝殼找房平臺上線後，左暉將鏈家「樓盤字典」真房源信息系統以及ACN經紀人管理合作方法論，賦能予所有中介公司及經紀人。「這曾經是鏈家多年建立起來的最寬護城河。」業內有分析稱。
此前一年，坊間流傳政府有關部門曾找到左暉，商量能不能開放IT系統和房源信息等給全行業，但被他拒絕。
「我們在做一個球場，希望在這裡踢球的人越來越多，規矩越來越好。」左暉試圖向外界解釋他的初衷。消息稱，左暉短期內抽調了鏈家精兵強將的70%-80%至貝殼，同時從各網際網路大廠招兵買馬，外部曾有貝殼掏空鏈家的評論。
這點從一線的經紀人口中也得到證實，「現在鏈家的經紀人流動性很小，除了2018年集中有一批去貝殼以外，當然那也是我們鏈家的。」在他們的眼中，貝殼、鏈家，是一家。
這也是很多業內的想法，特別是同行。
貝殼找房上線兩個月後，同年6月，58集團CEO姚勁波發起真房源誓約大會，包括我愛我家、中原地產、21世紀不動產等房產中介品牌成立了「反貝殼聯盟」。「有的公司希望同行全死掉，只有我活著，這種想法是不對的。」姚勁波說。而「既是裁判員，又是運動員」同樣被用在了未在場的貝殼身上。
彼時有媒體分析，「貝殼找房的真實意義，是一個壟斷級封閉資料庫的開始。它的終點，是匯集真正有價值的客流和房源，而房產經紀人將變成為資料庫搬運食物的螞蟻。顯然，這樣一個高價值的房產資料庫是不可能開放的。」
隨後2019年9月，金華百家房地產中介機構代表籤署《反殼聯盟條約》，530家門店稱：「反對貝殼壟斷，抵制不良競爭」。幾乎同時，紹興百家中介也聯合起來發出《紹興中介聯合聲明》，呼籲中介聯合起來抵制貝殼和德佑的非常規手段和不正當競爭。
期間，不少中介表達了對貝殼的不滿，被總結為：擾亂市場，截客、洗客、搶人……
曾有品牌經紀公司高管在接受媒體採訪時稱貝殼平臺後臺把包括房源以及財務數據「全看光了」，「它有這個作弊的機會和空間，把這些傳給直營的鏈家。」
有報導稱，在2019年8月19日，貝殼找房籤下中環互聯2000餘家門店及萬名經紀人加盟一個月之後，我愛我家董事長謝勇說，8月南昌180家中環門店，脫離了貝殼平臺，加入了南昌我愛我家。因盈利困難，在其他城市比如廣西北海、江蘇鹽城等，也相繼發生「脫殼潮」。
今年4月，中國房產經紀公平正義聯合會主席胡景暉發微博稱，陸續收到了多起關於鏈家、德佑、貝殼涉嫌不正當競爭，霸凌行業，碾壓競爭對手的投訴。在此，中國房產經紀公平正義聯合會代表全國近百家企業會員和百萬房地產經紀人對貝殼重慶站的不當言論表示公開譴責。
而胡景暉就是此前因炮轟自如、蛋殼等長租公寓推漲房租，而對外宣稱因左暉一個電話，被迫辭職事件的主人公。
控訴貝殼壟斷的不僅僅是中介同行，還有開發商。
世聯行董事長陳勁松曾在2019年年底公開稱，「目前開發商普遍被渠道綁架，返傭、給錢，這是目前中國房地產腐敗集中點。」
此前，有消息稱，天津曾發生一起舉報風波，多家房企聯合舉報貝殼行業壟斷，大幅提高新房銷售渠道費，開發商不堪其重。「據說參與舉報的，還有端坐貝殼股東行列的大牌開發商。」另據透露，隨後，天津市住建委召開內部會議，要求新房中介佣金點位不得超過二手房，該事件才逐漸平息。
期間，社交媒體還流傳過這樣的消息，貝殼發布了一條強硬的公告，因為綠城找了別家的帶客團隊，決定停止對綠城的合作。
有業內人士表示，貝殼憑藉強悍的人海戰術，公然利用優惠返利、搶佔地盤等手段進行洗客、截客，擠壓同業的生存空間；而在用自掏腰包的補貼模式獲取渠道控制優勢後，貝殼就肆意抬高入駐品牌的佣金抽取比例和渠道費，進一步盤剝合作方。
據透露，貝殼針對部分項目的抽成高達10%，而部分中小房企的利潤只有6%。
針對外界關於貝殼找房壟斷部分區域新房營銷渠道的說法，2019年11月21日晚間，左暉在朋友圈發布文章回應，新房市場渠道takerate（佣金率）大概在2%-3%，未來「不會太高也不會太低」。他還提出，「開發商一直有房地產『夜壺論』，其實渠道也是開發商的『夜壺』，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。」
貝殼找房近3年財務數據。來源：貝殼招股書
根據招股說明書的數據，貝殼的新房交易總額從2018年的2808億元大幅增長至2019年的7476億元，二手房交易從2018年的8219億元增長至2019年的1.297萬億元。新房交易服務收入從2018年的75億元，同比增長171.3%至2019年的203億元，佔比逼近存量房業務，首次超過總營收的40%，佔總收入比重提升至44.06%，較2018年上漲1798個百分點。
左暉在4月23日的貝殼找房2020年線上發布會上表示，「貝殼不會成為行業壟斷者，我們從來不會寄期望於貝殼在居住領域佔到什麼份額，例如滴滴在出行領域佔到那麼大市場份額，這是不可能的。」
持續虧損，從A股到美股，因對賭協議必須上市
從以前的鏈家，到現在的貝殼，上市對於外界來說只是時間問題，並不是秘密。
2015年6月「鏈家地產」更名為「鏈家」，就有人猜測這是「在為上市做好準備」的信號。
「我沒覺得上市是一個必然，因為不上市的優秀企業太多了，也有很多上了市的企業後悔的。做企業，不管上不上市都會考慮持續發展的。」2017年1月，融創中國公告以26億元獲得北京鏈家6.25%的股權後，外界算出彼時鏈家估值約416億元，上市傳言和猜測不斷，左暉作出上述表態。
但在很多人看來，左暉對上市有著執念。鏈家走的每一步，無論是引入外資還是投資人股權變更，都被猜測是為上市鋪路。
最初，對於上市地點，市場估計為A股。「從2007年開始，已有數家從事房地產經紀業務的公司在美國上市，但還沒有一家在A股上市的二手房經紀公司。」彼時的分析稱。但隨後，消息中的上市地點就變為香港或美國。
對於上市的地點和時機，7月24日，左暉在與貝殼招股書同天發布的「致股東的一封信」中稱，「為什麼還是按原計劃啟動IPO進程而不是推遲一段時間，某種程度上也反映了我們這個團隊的特質：我們尋求對內歸因，儘量降低環境的幹擾因子。我們更認為一個成功的IPO取決於公司的價值而非其他。」
但業內有分析稱，其中的話外之音是，貝殼的這套模式，像極了美國的MLS，即以會員聯盟的形式，將不同房地產經紀公司納入一個加盟體系。因此，國外投資者能夠輕鬆聽懂貝殼的模式，貝殼在美國更容易融到資。
時間點似乎更顯而易見，據悉，早在2016年，在進行B輪融資時，鏈家與投資人進行了對賭，稱在完成該輪融資後的5年內，實現鏈家上市，否則投資人有權按照基本投資價格+8%/年（單利）進行回購。按照時間推算，2021年是時間節點，如果不能在此時上市，貝殼就要向投資人還回60億元本息。
一切都看起來準備得很充足。
貝殼赴美上市的承銷商團隊是高盛、摩根史坦利、華興資本、摩根大通等被稱為「豪華」的陣容；同樣豪華的還有其股東陣容，除了左暉個人持股28.9%外，騰訊持股12.3%為第二大股東，軟銀持股10.2%、高瓴資本持股5.3%，華興資本CEO包凡持股3.8%。
尤其是騰訊多輪投資，同時開放微信九宮格導流支持，更是讓外界作出積極的解讀。
貝殼找房主要股東。來源：貝殼招股書
有分析稱，貝殼上市後的估值有望達到200億美元。
但是，過去3年時間裡的持續虧損，是貝殼繞不過的現實。
招股書顯示，2017年至今，貝殼找房仍處於虧損狀態。數據顯示，貝殼找房2017年、2018年、2019年淨虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元；2020年第一季度淨虧損為12.31億元。
對此，貝殼找房稱，「過去3年中，我們的成本逐年增加，預計將來會繼續產生大量成本和支出以進一步擴展我們的業務，這可能使我們更難以實現盈利。」
有人說，貝殼是「房產界淘寶」，其中的鏈家更像京東的自營部分，頭頂如此多光環的貝殼，能否順利上岸，贏得投資者的認可？這種外界並不看好的上市時機，投資者是否能給出令人滿意的反應？
一切都是未知數。
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