「1:1」是被拆遷人群體對拆遷補償最直觀的概念，正所謂「拆我一頭牛，不能補我一隻雞」，不一定能拆遷暴富，但起碼不該越拆越窮。不過，對於農村宅基地及其上的村民住宅而言，「1:1」能否被簡單地理解為「拆一平米補一平米」?拆遷安置導致村民原來的院落沒有了，是不是一定意味著補償不合理?「拆一還一」究竟怎樣落實才算公平合理且符合法律規定呢?本文，在明律師就從「拆多少補多少」這一樸素認知開始說起……
首先需要明確的是，公平、合理補償範疇內的「拆一還一」，指得並非是面積的「拆一平米補一平米」，而是房屋、土地價值的「拆一補一」。
最淺顯易懂的例子就是，城中村周邊類似房地產的市場價格和偏遠山溝裡的農村宅基地價值必然存在巨大的差異。若拆了你的城中村房屋，只按「拆一平米補一平米」給你安置到山區裡去，你肯定不幹，反之亦然。
被拆遷房屋的新舊程度、建築材料等也會與置換的安置房有一定區別，這也決定了二者從價值層面的「看齊」將必然導致面積上的不對應，完全「拆一平米補一平米」，被拆遷人豈不是仍要居住在自己的舊房子中?
故此，農民朋友要學會從被拆遷房屋、土地的綜合價值層面去判斷自己的補償安置是否合理，不要單純去看安置房屋的面積這一項「指標」。
在此重要認知的基礎上，我們來看2020年的宅基地上房屋拆遷補償中的幾個重要問題：
其一，是不是只補償房子的價值，不補償院落和土地價值?
當然不是。房子和地的價值都要補償，其中房屋的佔地面積和整個宅基地院落面積範圍內的土地價值也都要補償。
房屋的補償價值在各省、區、市的規範中一般表述為「重置成新價」，而宅基地的補償價值則表述為「同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價」或者「區位補償價」。
大家可能會覺得前面一個宅基地補償價值的表述有些長而難懂，這就需要農民朋友「細品」了， 事實上這是一個非常嚴謹而規範的表達。
同時，根據各省最新公布的徵地區片綜合地價，宅基地院落的最低補償標準一般與同區位的農用地價值大致相當(補償係數多為1.0，但也有個別地區僅為0.4)。總之，以宅基地的所有權屬於村集體，進而拒絕將這部分補償支付給被拆遷村民的說法是完全站不住腳的。
其二，宅基地上房屋的補償是評估還是直接參照標準?
各地方對這一問題的規定是不同的。簡單講，地錢是由地方政府直接制定統一標準的，而房屋價值則多是可以委託專業評估的。
當然，一些地方對宅基地上房屋的價值也依據其建築材料、使用年限等制定了統一的標準，農民只需查表格即可獲知自家房屋的大致補償數額。
在明律師認為，能否評估事實上反映出一個地區的經濟發展水平和農村房屋建造情況是否多樣化這一現實，如果大部分農房都差不多，評估的成本就可以省下，直接去算面積就可以了;如果農房的情況千差萬別，那麼逐戶逐棟進行評估就有其必要性了。
無論如何，《土地管理法》第48條規定了「居住條件有改善」這一原則，對於計算出的補償數額顯著偏低，不能保障農民起碼的居住生活條件或者嚴重拉低其生活條件的，農民有權依法主張更加公平、合理的補償，而不必受限於地方上公布的補償標準。
其三，城中村房屋的拆遷補償能否「對標」城市房屋?
答案是肯定的。我們不能簡單粗暴地認為城中村房屋的拆遷補償一定要參照執行國有土地上房屋徵收的補償標準，這樣的認知或許農民們很樂意，但卻並不符合《土地管理法》所規定的農村集體土地徵收補償原則，也不為最高法的相關裁判所支持。
在明律師曾多次講過，能否「參照執行」，要看政府一方在徵收中是否怠於履行針對房屋的補償安置職責。當房屋需要動遷時，其所在地塊已被納入城市規劃區，這才是「參照執行」的前提條件。
但結合前文所述的「土地使用權基價」這一大長串表述，大家便不難理解，說到底宅基地上房屋的補償價值仍主要取決於其所佔用土地的價值，而非房子本身的磚頭瓦塊價值。
這就是說，涉案房屋所處的「區位」將對其能夠獲取怎樣的補償起決定性作用。那麼對於城中村的房屋而言，其在「區位」上無疑已於城市房屋無異，若仍按照山溝裡「農村房屋」的標準給予補償，顯然是不合理也不合法的。
其四，「拆一平米補一平米」中蘊含的補償價值「1:1」能否實現，主要取決於每一平米麵積能否被依法認定。
事實上，阻礙被拆遷村民獲取滿意補償的最主要障礙，就是房屋面積的合法性認定問題。如果都能被認定，那麼「拆一平米補一平米」根本就不是事兒。
但問題在於，很多村民出示的集體土地建設用地使用證上的證載房屋建築面積僅有不足100平方米，而到了拆遷時實地一看，好幾百平方米的房屋赫然立在那兒。
然而這多年來不斷擴建、新建、翻建、改建出來的面積，卻往往難以反映在任何書面證件上。「無證面積」若不能夠得上「歷史遺留原因形成」，甚至是2008年《城鄉規劃法》施行後冒出來的，其勢必會影響到最終的補償結果。
故此，「每一平米房屋面積都要落實在審批材料中」，這是確保農民獲取百分之百補償利益的關鍵。即使是在自家的宅基地範圍內自建房，也一定要獲取村委會和鄉鎮政府的審批同意，取得鄉村建設規劃許可證。
貿然自建房，看著別人家建我也跟著建，耕地上建，河道行洪區內也敢建，一旦徵收拆遷來臨，麻煩一定會層出不窮。
其五，安置房能不能「沒產權」?
當然不能。請廣大農民朋友牢記，在一些「新農村建設」「整村搬遷」項目中通過「拆舊建新」蓋起來的村民集中安置樓房，恐存在極大的法律問題和權利隱患。
大家務必要通過申請政府信息公開、村務公開等途徑了解安置房建設是否符合鄉村莊規劃和國土空間規劃，是否履行了相應的用地許可、規劃許可、施工許可、房屋安全質量、竣工驗收等審批流程。
對於那種辦不下由縣一級不動產登記機構頒發的不動產權證的所謂「安置房」，一定要堅決予以拒絕。直白點講，這就相當於拆了你家原有的合法房屋，卻拿違建來安置你，這是農民朋友絕對不能答應的。
在明律師最後要提示大家的是，「拆一平米補一平米」雖然並非嚴謹的補償標準表述，但卻客觀反映了農民朋友對獲取公平、合理、合法補償安置的強烈、迫切心願。而大家對美好生活的嚮往就應當是徵收、拆遷鏈條上所有人奮鬥的目標。對於補償安置畸低的情形，被拆遷人要儘早諮詢專業律師，通過法律途徑尋求協商、談判的平臺，必要時可向地方政府提出履行補償安置職責的書面申請並準備訴訟，盡力爭取本應屬於自己的「1:1」的補償保障。(王小明/文)
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