一、問題之提出
抵押擔保作為金融機構保護金融資產安全的重要手段，被廣泛運用於各類投融資業務。《物權法》第１８７條規定，以不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。故抵押登記成為抵押擔保設立的核心內容。然而，《擔保法》第３５條對不動產抵押做出的禁止超額抵押的限制性規定，登記的債權金額不超過預估的抵押物價值。各地不動產登記機關依照該規定進行不動產抵押登記，導致實務中出現大量擔保債權數額、擔保最高限額、擔保範圍、擔保權利價值與抵押權優先權範圍不一致並產生爭議，也對債權人實現抵押權構成不利影響。《九民會議紀要》５８條也對抵押登記內容與抵押合同的內容不一致進行了專門的論述，並給出指導性意見。但是現實中的情況多種多樣，任何一個條文或意見都難以完全詮釋和解決所有問題。
試看如下之案例。Ａ公司向Ｂ公司借款兩億元，籤訂主債權為兩億元的借款合同。Ａ公司向Ｂ公司提供不動產進行抵押擔保。不動產估值為兩億元，但已抵押登記擔保一億元。Ａ公司與Ｂ公司籤訂的抵押合同約定擔保的主債權為借款合同約定之債權。Ａ公司與Ｂ公司在就抵押擔保辦理抵押登記時，不動產登記機關只給辦理抵押物抵押餘值一億元的抵押登記。抵押登記證書上的擔保債權數額為一億元。此後，因Ａ公司未還款，Ｂ公司申請法院拍賣抵押登記不動產，拍得款項四億元。Ａ公司主張就借款合同主債權、利息、罰息、違約金、賠償金、實現債權的所有費用等對登記抵押物享有優先權。Ｂ公司則主張Ａ公司僅能在抵押登記的擔保債權數額一億元內對登記抵押物享有優先權。
針對上述爭議，有一種觀點認為應當按照不動產登記權利證書上記載的債權數額為準。理由為，《擔保法》解釋第６１條的規定：「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。」《物權法》第１７條規定「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準」。
另一種觀點認為，從法律規定上來看，《物權法》（１５８、１７３條）、《擔保法》（３９、４６條）均規定了擔保範圍這一概念，擔保的主債權和擔保範圍是兩個不同的概念，而不動產抵押登記權證上並沒有設置記載擔保範圍這一欄。《擔保法》解釋第６１條的規定是對抵押登記內容的規定，而非是對抵押擔保範圍的規定。登記機關不允許登記的債權數額高於主債權，是實務中登記機關登記的瑕疵。應當尊重當事人的意思自治，以當事人籤訂的擔保合同中具體擔保範圍確定的債權金額為準。
上述觀點在實務法院裁判中，均獲得不同的支持。由此產生的爭議問題頗多。被擔保的主債權數額和主合同的債權數額是什麼關係？抵押擔保範圍是指哪些？擔保權利價值與主債權數額是什麼關係？抵押權優先權的範圍是以抵押合同為準還是以抵押登記的債權數額或者權利價值為準？本文試分析之。
二、問題之分析
（一）抵押登記相關概念之釐清
抵押登記之所以產生很多爭議，首先是抵押登記術語概念上的多元和容易混淆性。在抵押擔保中，經常會出現被擔保債權數額、被擔保主債權數額、最高限額、最高債權額、擔保範圍、抵押權利價值這幾個概念，實踐中對於這些概念的含義以及範圍的界定卻模糊不清。
１．被擔保債權數額。２００８年《房屋登記辦法》第４４條規定，對符合規定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載於房屋登記簿：（二）被擔保債權的數額。對於被擔保的債權數額，有的登記機關解釋為「按債權合同金額填寫」，有的登記機關解釋為「指被擔保的主債權數額」。由於債權合同中僅可能約定主債權，對於融資期間的利息、罰息、複利、違約金等孳息類債權，一般而言只會約定計算方法，不會約定具體數額，因此，按「債權合同金額」寫一般情況下應指合同中約定的債權本金。
２．被擔保主債權數額。２００８年《房屋登記簿管理試行辦法》第９條規定，房屋他頂權利應記載內容包括被擔保主債權的數額、擔保範圍等。隨後，住建部發布房屋他項權證樣式文本填寫說明，規定「債權數額」應填寫的內容：一般抵押權填寫登記簿記載的「被擔保的主債權的數額」。對於被擔保的主債權數額，依據《擔保法》第２１條之規定，保證擔保的範圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。可見法律上規定的主債權即是指債權本金，不包括利息、罰息、複利、違約金等孳息類債權。
３．最高限額。最高院關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第８３條第２款規定，抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權餘額高於最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力。因此，擔保債權限額，應係指最高債權數額。該條文中的「債權餘額」的「債權」，根據文義解釋此處應當包括債權本金、利息、罰息等費用，如果將此處的「債權」解釋為僅包括債權本金，而不包括本金產生的利息、罰息等其他費用，則偏離了一般人對「債權」的理解。
４．最高債權數額。２０１５年起，根據國土資源部《關於啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》及其附件的要求，不動產登記簿「抵押權登記信息」中要求登記填寫的內容為「被擔保主債權數額（最高債權數額）（萬元）」。
最高債權數額在實務中又存在債權最高額和本金最高額兩種觀點。債權最高額：擔保的最高額包括了本金、利息、違約金等所有費用的總和，即所有債權總額在最高額內（本金＋附屬債權）。本金最高額：擔保的最高額僅指本金餘額之和，即只要本金餘額之和在最高額內的，即便由本金產生的利息、違約金等其它費用與本金相加的和超過最高額，擔保人仍應對超過的部分承擔擔保責任。最高院《全國法院民商事審判工作會議會議紀要（九民紀要（稿））》中明確「最高債權額」應包括主債權、利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產、實現債權費用等在內的全部債權。反映最高院傾向於認為最高額抵押登記中經常使用到的「最高債權額」等同於「債權最高額」。然而，在九民紀要正式稿中，又刪除了上述規定。由此，在最高額擔保中，債權最高額和本金最高額依然存在認定爭議。
５．擔保範圍。《物權法》第１７３條和《擔保法》第４６條規定，擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用，當事人另有約定的除外。
６．抵押權利價值。很多不動產登記中，會有抵押權利價值的欄目，讓人更加迷惑。抵押權利價值是指抵押權價值？還是指抵押物價值？又或是指抵押擔保債權？
經筆者查證，權利價值的設置，主要考慮的是典權的登記，權利價值可記載為典金。建設部１９９７年１１月所發的《房屋權屬證書的填寫說明》對「權利價值」的解釋是「權利人雙方在合同上設定的抵押金、典金」。典金也稱典價，是指出典人將典物抵押給典當行以後，典當行依該物抵押時的實際估價的一定比例支付給出典人的一定數額的現金，即一定數額的抵押貸款。從這個含義上推斷，抵押權利價值應當為借款本金，但其的計價基礎又是抵押物價值。實務中，抵押權利價值多記載為主債權的數額。《房屋登記辦法》公布後，已將「權利價值」改為「被擔保債權數額」。
由上分析，我們可以得出結論。被擔保債權數額、被擔保主債權數額和抵押權利價值可以認為是同一概念，其對應的數額是債權的本金。最高限額、最高債權額可以認為是同一概念，其對應的數額是本金及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用，其與擔保範圍的內容和外延一致，但是如特別註明最高限額或最高債權額係指本金的除外。
（二）抵押登記與抵押合同內容衝突的原因
１．不允許超額抵押
《擔保法》第３５條規定：「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分」。《擔保法》司法解釋一第５１條規定：「抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力」。《城市房地產抵押管理辦法》第９條規定：「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押後，該抵押房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出餘額部分」。
基於上述法律法規的規定，不動產登記機關要求被擔保的主債權數額不超過抵押物價值。目前除北京、杭州、寧波等部分行政區的不動產登記中心外，包括成都、合肥、蕪湖、三亞、南京、上海、深圳、溫州、烏魯木齊等在內的多地不動產登記機關均不允許不動產抵押物的超額抵押。
２．不動產抵押登記信息不全
《物權法》《擔保法》中皆沒有規定抵押登記的具體事項，但對抵押合同應包括的條款作了規定：即（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（四）擔保的範圍。《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》亦未直接規定應予登記的抵押事項。但《不動產登記暫行條例實施細則》第２６條有關權利變更登記的規定中，規定抵押擔保的範圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記；實務中，抵押登記必填的內容包括：被擔保的債權額（最高債權數額）、債務履行期限、抵押物範圍三項。
如前分析，被擔保的債權數額首先不能超過抵押物的價值。此類規定忽略了抵押物的價值是一個動態的價值，會有價值增加的現實可能性。其次，被擔保的債權數額是按主債權即債權本金填寫，不包含利息、違約金等。而抵押合同則不受上述兩項的限制，往往約定以抵押物對被擔保的債權數額（無論是否超出抵押物當時的評估價值）及利息、違約金進行全額擔保，這就導致大量「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的」糾紛發生。
（三）抵押登記與抵押合同的衝突的裁判觀點分析
１．抵押登記「被擔保的債權數額」為主債權數額的情形
依據《擔保法》解釋第６１條的規定，「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。」按照此規定的文義解釋，抵押登記的債權額與抵押合同約定的債權額不一致，以抵押登記為準。抵押登記的債權額既然是抵押債權的本金，則抵押合同約定的利息、違約金等附屬債權自然不在抵押權的內容之列。各地高院解釋有所不同。
如２０１３年江蘇高院民二庭《關於當前商事審判若干問題的解答》６、問：在金融借款糾紛中，銀行與債務人、擔保人在以房地產作為抵押物的抵押合同中約定的擔保範圍包括本金、利息、實現債權的費用等，但是在辦理房地產抵押登記時，登記機關在登記薄上記載的主債權範圍僅為本金部分，或者登記機關發放的他項權證記載的主債權範圍僅為本金部分，與當事人之間的抵押合同約定不一致，當抵押權人要求就抵押物超出本金部分的價值優先受償，或者當後順位的抵押權人要求就超出部分優先受償，或者債務人的其他債權人要求就超出部分共同受償時，就會發生權利受償範圍和順位的衝突，應當如何處理？
答：房地產抵押權屬於物權，房地產抵押登記屬於不動產物權登記。《物權法》第十六條規定：不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。因此，抵押擔保的範圍應以登記機關不動產登記簿的記載內容為準，除非有證據表明登記簿的記載錯誤。對抵押權人主張就抵押物價值超出登記價值的部分優先受償的，不應予以支持。
同樣是２０１３年，《浙江省高級人民法院關於審理實現擔保物權案件若干問題的解答》中指出「《物權法》第１７３條規定，擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。但實踐中，有的登記部門操作不夠規範，在辦理房地產抵押登記、股權出質登記等擔保物權時，會發生登記範圍與合同約定不一致的情況，如合同中約定擔保範圍包括主債權、利息、違約金、實現擔保物權的費用等，但在相關登記證明或他項權證上卻載明擔保範圍僅為本金。結合上述《物權法》對擔保範圍的規定，傾向於認為，在合同各方意思表示真實、一致且內容合法的情形下，不能因不規範的行政行為而影響當事人實體權益的實現。在主債權本金已經合法登記的情況下，登記效力應及於合理的利息、違約金等其他費用，申請人可在據以登記的擔保合同約定的範圍內依法享有優先受償權」。
實務中，法院也多遵照《擔保法》解釋第６１條判決以抵押登記的債權額作為抵押權的優先權範圍。如２０１５年《寧夏銀行股份有限公司永康支行與銀川天木物資有限公司、吳文林、王華芳金融借款合同糾紛》一案中，銀川市中級人民法院認為「涉案抵押登記他項權利證書載明了擔保的債權數額，涉案抵押合同約定的擔保範圍大於該證書上載明的債權金額，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第６１條規定。抵押權人以他項權利證書載明的債權金額為準就抵押物折價或拍賣、變賣後所得價款優先受償。」
但是，上述多數的裁判觀點又在最高院（２０１５）執復字第３８號案裁定後發生了變化。最高院該案的裁定認為：「隆僑公司還提出，依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第６１條規定「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。」執行證書認定的執行標的數額與抵押登記不一致的應以登記內容為準，該公司承擔擔保責任的範圍為抵押登記的２．２５５億元。該理由是對法律的錯誤理解，該條文是對抵押登記內容的規定，而非是對抵押擔保範圍的規定，執行證書根據抵押合同的約定，認定執行標的為全部債務，並無不妥。」
（２０１６）最高法民申２８９５號農業銀行廈門同安支行與ＡＮＴＨＯＮＹＬＡＷ、吳秀麗等金融借款合同糾紛申訴、申請民事裁定書中，最高院認為：「涉案擔保範圍的條款則明確廖為安的抵押擔保範圍包括借款本金、利息、罰息等，而他項權利證書記載權利價值為２８０萬元，並不能否定當事人之間有關擔保範圍的約定，亦不能直接證明抵押雙方當事人約定了最高抵押限額。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第６１條是針對抵押物登記與約定不一致時作出的規定，本案並不符合該種情形。
同樣是江蘇高院，在（２０１８）蘇民再１７０號「江蘇匯銀典當有限公司與姚燦彬執行分配方案異議之訴再審民事判決書中又認為：涉案房屋他項權證上載明的債權數額５５０萬元係指債權的本金數額，在房屋他項權證上未載明債權抵押擔保範圍的情況下，應以雙方籤訂的抵押合同載明的抵押擔保範圍為準。涉案房屋他項權證僅記載債權本金數額，而未載明債權的抵押擔保範圍，不構成《擔保法》解釋第６１條所規定的「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致」的情形。
由此，最高院認為被擔保債權額並不是擔保範圍，與抵押合同約定的擔保範圍並非同一內容，故不適用《擔保法》解釋第６１條的規定。因此，抵押登記債權額與抵押合同約定擔保範圍不一致的問題實際上已有定論。
２．抵押登記「被擔保的債權數額」小於主債權數額
抵押登記被擔保的債權數額一般即為主債權的本金。但是在抵押物價值小於主債權數額時，基於不動產登記部門不得超額抵押的要求，會出現抵押登記被擔保的債權數額小於主債權數額，此多見於二次或多次抵押的情形。此時是適用《擔保法》解釋第６１條的規定還是仍可以適用最高院關於遵循抵押合同約定的擔保範圍的判例？
比較普遍的觀點是認為，抵押登記對「債權數額」的記載表示抵押物所擔保的主債權本金，與擔保合同中約定的數額不一致應以登記的數額為準。因為首先，在此情形屬於登記內容的債權數額，與抵押合同的債權數額概念是同一的，在兩者不一致的情況下，適用《擔保法》解釋第６１條的規定並無疑問。其次，從抵押權設立的而言，《物權法》第９條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」； 抵押合同中主債權數額沒有抵押登記部分不應當發生抵押權效力。第三，物權登記具有公示效力，第三人會依據公開查詢到的信息來從事相應的經濟行為。後順位抵押權人基於對抵押登記公示債權金額的信賴，辦理了餘額抵押登記，發放貸款。如第一順位債權人仍依據抵押合同的主債權對抵押物優先受償，顯然會損害後順位抵押權人信賴利益。
實務中，多數司法機關對於此類情形均以登記的擔保債權數額為準。如重慶市高院（２０１４）渝高法民初字第０００６４號案件判決書認為：本案《房屋他項權證》上載明的『債權數額』為７４５５．８９萬元，《土地他項權證》上載明的『抵押貸款金額』為３５５７４３７８元，因此，上述兩項記載內容應當認定為『被擔保的主債權數額。上述主債權記載金額與《房地產抵押合同》載明的主債權金額１．７億元不一致。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第６１條規定：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。因此，應當認定抵押房屋所擔保的主債權金額為７４５５．８６萬元，抵押的國有土地使用權所擔保的主債權金額為３５５７４３７８元。」此外，湖北省襄陽市中級人民法院（（２０１７）鄂０６民終１１０４號）、四川省高級人民法院（（２０１７）川民終７０號）均有判定抵押權人僅能在抵押登記確定的債權範圍內主張優先受償的案例。
但是，筆者認為，上述裁判觀點仍值得探討和商榷。抵押登記被擔保的債權數額小於主債權數額的情形與抵押登記被擔保的債權數額等於主債權數額的情形並無本質的區別，完全可以引用最高院擔保範圍的觀點予以同樣不適用《擔保法司法解釋》第６１條的規定。理由如下：
１．造成抵押登記被擔保的債權數額小於主債權數額的情形與抵押登記被擔保的債權數額等於主債權數額的情形的原因是相同的。都是因為不動產登記部門不允許超額抵押和不動產抵押登記信息不全，都可以歸結為登記部門的不規範登記。
２．無論是登記被擔保的債權數額小於主債權數額的情形還是抵押登記被擔保的債權數額等於主債權數額的情形，這兩種情況下的債權數額均不是抵押範圍的概念，都可以適用最高院判例有關登記記載債權本金數額，而未載明債權的抵押擔保範圍的情形下，不適用《擔保法》解釋第６１條的裁判意見。
３．２０１９年１１月發布的九民會議紀要第５８條指出：「多數省區市的登記系統未設置「擔保範圍」欄目，僅有「被擔保主債權數額（最高債權數額）」的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保範圍與登記不一致。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保範圍，是符合實際的妥當選擇。
該規定進一步明確被擔保主債權數額與合同約定的擔保範圍不一致時以合同約定的擔保範圍為準。而法律規定的擔保範圍中包括主債權。由此可以推論被擔保主債權數額與合同主債權不一致時，以合同主債權為準。
４．從當事人意思自治的角度看。擔保合同的主債權約定為債權本金總額。不動產登記中載明的擔保債權金額不超過抵押物價值僅為滿足登記機關之要求，而非雙方的真實意願。抵押人對抵押登記的要求是明知的，且登記記載內容亦非雙方的真實意願。抵押人以《擔保法解釋》第６１條的規定進行抗辯，是對其真實意願的違反，系不誠信行為，不應受到鼓勵。
５．有關抵押權設立登記生效的理由同樣也不成立。因為抵押合同同樣為抵押登記的依據，不能僅以不動產權登記簿的內容來作為抵押權的唯一依據，否則，最高院的有關擔保範圍的判例和九民會議紀要５８條的論述均為錯誤。
６．後順位抵押權人及第三人債權人不能以抵押權的公示公信效力對抗前順位抵押權人。後順位抵押人選擇後順位抵押時，應當對抵押物的狀況、在先擔保主債權、抵押合同的約定及當地抵押政策進行過詳盡調查。有關抵押擔保的範圍，登記的抵押合同可以查到。後順位抵押人對抵押物的真實擔保範圍是明知的，其選擇後順位抵押就意味著認可先順位抵押的擔保範圍，並做好了就抵押物在清償完先順位抵押擔保範圍後的剩餘價值進行受償的準備。
綜上所述，筆者認為，在抵押登記被擔保的債權數額小於主債權數額的情形，抵押權的擔保範圍仍應當以抵押合同的擔保範圍為準。
三、結論和建議
１．抵押登記「被擔保的債權數額」為主債權數
抵押登記困境的問題在於，其一，容易將抵押登記的「被擔保的債權數額」與「擔保範圍」等同，其二，《擔保法》第３５條對超額抵押的禁止性規定。其三，《擔保法》司法解釋第６１條有關抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準的規定，但沒有對內容進行界定。
最高院（２０１５）執復字第３８號案以及之後的判例，登記記載的被擔保的債權數額與抵押合同約定「擔保範圍」予以了區分。最新發布的九民會議紀要則將上述區分指導化和條文化了。由此可以得出的結論就是，在不動產登記的記載事項中列明被擔保的債權數額，但沒有擔保範圍內容的，應以抵押合同中擔保範圍為準。但是在抵押合同中擔保範圍的主債權數額與記載事項中列明被擔保的債權數額金額不同的情形下，法院傾向適用《擔保法司法解釋》第６１條的規定僅認定登記債權數額。
鑑於抵押登記內容與抵押合同內容不一致所帶來的抵押權實現的不確定性，筆者認為，債權人在設定抵押時候，可以做一些風險防範的措施。
１．在抵押登記信息中，如果有「擔保範圍」一欄，要填寫相應內容並與抵押合同的擔保範圍保持一致。實務中，部分地區不動產登記部門的登記信息，增設了「擔保範圍」一欄，比如南京的登記信息有「擔保範圍」一欄，解決了「被擔保的主債權數額」與「擔保範圍」之間的區別。在沒有設置「擔保範圍」一欄的地區，在抵押登記信息填寫中，儘可能的在備註或附欄上填寫擔保範圍的內容。
２．在最高額擔保的登記中，儘可能將債權最高限額填寫或標註為最高債權本金額或最高債權本金限額。作為抵押權人，在其提供的最高額抵押合同中，應使用加粗、劃線等方式標註出有關本金最高限額的約定內容，提請抵押人在籤訂合同時注意。
３．將一般債權抵押擔保設置為最高額抵押擔保。部分地區不動產抵押登記中心可根據最高額抵押合同，在單個抵押物對應的不動產登記簿和他項權證中將擔保主債權金額記載為最高額抵押合同約定的最高擔保金額，因此在這些地區可以籤訂最高額抵押合同的形式，規避單項押品抵押登記金額不得超過押品評估價值以及多項擔保物抵押登記總額不得超過主債權金額的問題。
４．禁止抵押人對抵押物設定其他權利負擔。在抵押物有其他順位抵押權人或權利限制時，法院傾向於保護善意第三人，不利於第一順位抵押權人債權利益的實現。因此，建議在抵押合同中約定禁止抵押人將抵押物再行抵押。
四、結語
抵押權因不動產抵押登記行為而獲取物權的優先效力，在此基礎上形成物權公信力，從而使抵押權人在動態的交易過程中獲得權益保障。不動產抵押登記也成為項目實施過程中重要的實務操作環節。由於擔保法、物權法及其他相關法律法規、司法解釋對擔保債權數額、擔保範圍和抵押權人優先受償範圍的規定存在模糊地帶，不同區域不動產抵押登記部門對相關法規的理解不盡相同，不動產登記簿記載信息不全，在抵押擔保操作實務中時常出現擔保登記與擔保合同內容不一致的情形。該問題在司法實踐中有較大爭議。不同的法院對此也出現不同的觀點，甚至同一法院出現了不同的裁判結果。這就需要我們在實務中了解不動產登記部門的慣常操作模式，把握最新的相關法律法規以及所在地區的法院對此問題的觀點和判例，選擇最有利保障抵押權的設立和實現的方式來設定不動產抵押權。同時，我們也期望編纂中民法典的能完善不動產抵押制度，釐清擔保債權數額、擔保範圍和抵押權人優先受償範圍的規定，統一登記規則，解決目前始終不可避免存在的抵押權設定的問題。
（作者：楊繁華，天冊律師事務所）
【責任編輯 劉耀堂】