文/小二郎
[小嘛小二郎，嘴大侃四方]
第1題
良慶大橋南有啥盤選？
@南方南：扒哥，良慶大橋南附近還有什麼盤可以選？最好門檻低一點。
扒房：良慶大橋南-五象湖東一帶，是五象今年較熱門的板塊，在售樓盤走量很快，很多都已清盤或只剩尾盤。
板塊內，年底將有2宗地要拍，總規模超300畝，將給板塊接力補倉，到時購房者選擇會多些。不過，由於大五象湖土地供應不多了，如今拍出高價地也不無可能。高價地意味著門檻高，上車沒那麼容易。
再看你的條件，「門檻低」。
說實話，如今整個五象，大部分樓盤上車門檻相對都不低。不過，良慶大橋南附近倒有個新盤合景疊翠峰，據說首期開盤不綁車位不外收，門檻可能不高。
這個樓盤周邊規劃及配套較齊全，公園（楞塘中湖）、規劃中小學、萬達茂（已運營）、醫院等，可謂應有盡有，但多處於規劃或建設中，成熟還需等待。
此外，該盤還緊鄰玉洞大道（廣西第一門戶大道），東靠那安快速，毗鄰BRT2號線站點，靠近五象火車站、地鐵4號線（楞塘村站、五象火車站），交通比較便利。
周邊規劃圖。
再來看看產品。項目總佔地160畝，容積率4.0，首期主推88-95㎡精裝三房。其中， 88㎡戶型設計了三房兩衛，整體布局方正實用，客廳、兩個臥室朝南，採光及通風較佳，適合剛需或投資客。
88㎡三房戶型
總的來看，良慶大橋南-五象湖東，雖是今年五象的大熱板塊，但還是有車可以上。
第2題
中海哈羅學府賣毛坯？
@地心引力：中海哈羅學府要賣毛坯？這個樓盤怎麼樣？
扒房：是的。現在市面上的毛坯房越來越多，中海哈羅學府也是採用毛坯銷售，這是龍崗為數不多的毛坯房。一來門檻低，二來月供也更低，三來不用擔心精裝翻車，一舉多得。
這個樓盤，除了有哈羅禮德學校，還有什麼？其實，盤點下來，還是有些看頭的。
這個項目佔地150畝，容積率3.0，規劃有18棟高層和5棟小高層。地塊規模比較大，又夠方正，開發商施展的空間比較大。
首開計劃推出樓棟
首期計劃推出97-171㎡的三房、四房。
97㎡三房
122㎡四房
128㎡四房
171㎡四房
因小區是高層+小高層的組合，高層產品大約從10樓以上即可觀湖，小高層產品均直面規劃中的新坡湖。
從產品來看，就知道項目的定位是改需或高改的客群，客群會相對純粹，小區未來的居住舒適度有保證。
另外，小區靠近地鐵4號線龍崗站約200米，雖然東段尚未開通，但是遲早的事。
小二認為，年底這一波是不錯的上車時機。而且，樓盤一般首開具有較大的價格優勢。
第3題
盛唐八景到底為何物？
@雞胸脯：扒哥，我見現在許多樓盤的園林噱頭越來越多了，五象湖那個龍光天瀛說什麼是盛唐八景。那個到底是啥東東？長什麼樣呀？
扒哥：其實，所謂的盛唐八景，是龍光天瀛整體新中式建築風格裡的園林特點。
園林景觀，關係到入住後的舒適度，還與日後房產的保值增值有很大關係。在業內，甚至有「無景觀，不高端」之說。
高級的園林，真的不是簡單的種幾棵樹，鋪點草皮，而是有很多講究。目前，園林已經成為決定改善人群出手與否的重要因素。
我們踩盤了解到，龍光天瀛的園林景觀是以盛唐時期的興慶宮為藍本，提煉出盛唐八景，包括濯龍門、花萼相輝樓、龍池、沉香亭、牡丹花海、大唐飛天等核心景觀。
為什麼一些高端樓盤喜歡用唐風園林？很簡單，唐朝是中國歷史上最偉大的朝代，那時的園林景觀確實像當時的國家實力一樣，屬於鼎盛時期。
西安興慶宮公園
至於龍光天瀛的盛唐八景到底長什麼樣？現在還沒有拿到詳細規劃圖，只能拿龍光在其他城市的天系做個參考。
汕頭龍光御海天宸園林實景
從置業顧問的介紹，以及其他城市天系的實景來看，龍光天瀛的園林應該會很高級，是值得期待的。
不過，對於園林規劃的東西，除了看效果圖，更要看實景圖。據打探，龍光天瀛的實體園林示範區預計明年上半年開放，屆時就可以眼見為實了。
第4題
貸款如何「商轉公」？
@羽蒙：我想問問，怎樣才能商貸轉公積金？需要什麼條件？
扒房：南寧商貸利率全國領先，對於很多工薪階層來說，確實有點吃不消，公積金利率低，基本僅為商貸的一半左右，所以很多人打算商轉公。
其實，這個問題，扒哥做過了蠻多解答，現在再統一回復一遍。
首先，想要「商轉公」，必須取得不動產證，取證後即可立即申請商轉公貸款；
第二，「商轉公」後，對公積金貸款額度和貸款年限都有要求。額度不得超過原商貸未還清的本金，年限不得超過原商貸剩餘的貸款年限；
另外，申請人需要提前結清商貸，商貸銀行解除房產抵押後，才可申請公積金貸款。且，當公積金中心資金使用率達85%時，可暫停受理商轉公業務。
所以，從實際情況來看，這個操作難度挺大的，先還清商貸這部分，就會使大部分人望而卻步了。
第5題
工資到帳立馬轉出算不算流水？
@巴迪寶貝：扒哥，請教一下，工資到帳之後就轉出，銀行算不算流水？
扒房：要弄懂這個問題，先了解清楚，什麼叫「銀行流水」。
一般來說，持卡人每一筆存取款、消費、轉帳信息都會被詳細記錄，形成交易清單，這個就是銀行流水。
常見的銀行流水主要有銀行代發工資流水、自存流水和轉帳流水。
其中，最重要的是寫明有「工資」、「代發」字樣的流水，這大概可以反映你真實的收入。
如果工資到帳就立馬轉出，很多銀行認為，可能你有較大的欠債，急著要還，所以才會當天進帳當天轉出，對你的還貸能力存疑。所以，有些銀行認定，這種不算有效的流水，應當在卡裡存放幾天後再轉出更穩妥。
另外，有些人的工資等進帳不夠高，便讓親戚朋友給自己轉帳再轉出，這種假流水，信貸嚴格時，很多銀行也不認，拒絕貸款。
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文|小二郎 編|三少爺
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