樂居財經 李奕和 發自無錫
經歷長達兩年的停牌與掙扎，五洲國際（01369. HK）最終沒能力挽狂瀾，退市成為它最後的歸宿。
上周五（12月4日），五洲國際披露公告，港交所宣布，由2020年12月8日上午9時起，五洲國際的上市地位將根據《上市規則》第6.01A條予以取消。從2013年6月正式登陸港交所，到如今落寞被迫退市，五洲國際僅走過了短暫的七年。
7年間，五洲國際曾憑藉高槓桿模式迅速擴張，成為商業地產領域的角兒，一度風光無兩。但成敗蕭何，這種模式也將以商業地產開發為主的五洲國際引入了萬劫不復的深淵。
自2018年7月首先爆出債務危機，到隨後宣布停牌，兩年時間裡，五洲國際一直在通過出售資產等方式展開自救，爭取復牌，但如今依舊回天乏術。
去年6月19日，五洲國際創立人舒策城曾以個人健康為由卸任公司所有職務，將大權交予胞弟舒策丸；而在一年後的2020年7月23日，舒策丸也隨之辭去五洲國際董事會主席、執董、行政總裁、公司授權代表等職務。
也許從那時起，已經預示了五洲國際的最終走向。只不過，從最初風光登陸資本舞臺到以退市告終，7年的時間未免有些短暫。而值得一提的是，或是在預料之中，這起公布了五洲國際最後退市時間的公告，並未引起外界的太大關注。
債務「潘多拉」
一堵牆的坍塌，有時候往往就在一瞬間。2018年7月5日，五洲國際一項日期為2013年9月26日有關發行票據的契約協議發生違約，並且該違約事件觸及另一項金額為10.02億元的債券提前到期。
由此，五洲國際的潘多拉盒子正式打開。隨後五洲國際稱，集團現正面對持續經營的問題，因無法償還已到期且須即時償還的財務負債，並預計有更多財務負債將會即時到期且須償還。
2018年8月24日，五洲國際公告，公司存在違反可轉股票據、違反公司債券的行為，包括票據未償還本金、未償還利息、違約利息共2982萬美元，以及公司債券未償還本金3.8億元人民幣（約合5525萬美元）。緊接著9月24日，該公司間接全資附屬公司無錫五洲國際裝飾城有限公司未能償還公司債券還本金總額約15億元。
此後，五洲國際的債務問題便隔三差五被爆出。同時，由於公司2018年中報延遲刊發，該公司的股份也在當年9月3日起正式暫停買賣。這一停牌就是兩年。
而事實上，在此次停牌前，五洲國際還曾在當年5月因「圈錢」風波導致股價遭斷崖式跳水，被迫短暫反覆停牌好幾次。
據了解，五洲國際的債務糾紛多來自銀行、信託公司、資產管理公司、自然人等主體的逾期債券、借款，以及與施工單位產生的金錢糾紛。根據其延遲至今年早些時候才發布的年報，2018年，該集團當時的計息銀行及其他借貸、優先及可換股票據及公司債券總額分別為37億元及57億元。
當中，該公司當時須於一年內償還的債務達45億元。而該公司當年的銀行結餘及現金（包括受限制現金及已抵押存款）僅為5.33億元，債務壓力可見一斑。
根據年報，2020上半年，五洲國際的計息銀行及其他借貸、優先及可換股票據及公司債券總額分別為約31億元及約60億元。該等計息銀行及其他借貸中，約26億元須於一年內償還，約4.63億元須於二至五年內償還。公司債券中，約33億元須於一年內償還。而其銀行結餘及現金（包括受限制現金及已抵押存款）僅5.14億元。
停牌兩年多，五洲國際一直試圖通過出售旗下資產以償還相應債務。於2018年8月20日，五洲國際首先以3.5億元出售盱眙五洲國際置業有限公司100%股權，該筆交易最終以失敗告終。
資產的出售在過去一年更達到高潮。2019年2月，五洲國際旗下子公司瀋陽五洲轉讓所持撫順中合49.5%股權，作價3400萬元；5月，該公司作價4000萬元出售無錫惠山區新興西路第3-0175號房地產予上海棕築。
此外，同年5月，五洲國際將無錫惠山區新興西路3號六龍商業城的113個商業單位轉讓給上海匯勢通投資，價格3560萬元；6月，該公司還將六龍商業中心負一樓111個商業單位以1630萬元轉讓給浙江東陽超前裝飾。這些項目中，還多以虧損轉讓。
進入2020年以來，五洲國際還先後出售投資基金、無錫銀河城物業單位等以抵消債務，甚至作為公司債務重組的一部分，旗下附屬公司香港五洲還因負債未能繼續經營業務，而自願清盤。
從該公司的年報項目對比中，或許就能窺見其項目出售的大體情況。2017年，五洲國際的發展項目曾達41個，其中25個商貿物流中心，15個多功能商業綜合體以及1個住宅項目。
但截至2020年上半年，該集團發展項目僅有14個，其中10個商貿物流中心，2個多功能商業綜合體以及2個住宅項目，分別位於江蘇、浙江、山東、湖北、雲南、黑龍江、吉林、重慶、河北及福建。
7年上市終落幕
曾有業內人士對五洲國際為何會走到如此地步表示，其債務危機主要是因依賴高負債擴張的模式而造成。高槓桿導致五洲國際一直以來面臨較大的短期償債壓力，一旦融資收緊，資金鍊便很容易出現問題。而對於開發周期長、資金回收慢的商業地產來說，更是如此。
作為五洲國際的創立人，舒策城被稱為是浙江商人的典型代表，而他憑著幾百元白手起家創業，直至引領企業在國內裝飾材料市場佔據舉足輕重位置的故事，至今仍頗具傳奇色彩。
16歲因家境輟學當木匠學徒的舒策城，在20歲時通過自籌資金創辦的木製玩具加工小工廠賺得「第一桶金」。隨後，極具商業嗅覺的他隨即將眼光瞄準了建材生意、商業地產，並先後成功開發出上海嘉定汽配城、無錫新東紡商業步行街等商業項目。
2004年，五洲國際成立；2006年10月，舒策城在無錫的首個大型專業市場五洲國際裝飾城一期開業。項目佔地700畝，分四期開發，總投資20多億元。此後，該公司便開始迅猛的擴張。
據了解，至2013年2月，五洲國際已有25個項目，包括11個專業批發市場及14個多功能商業綜合體，分布在浙江、江蘇、山東、湖北、雲南和重慶全國六個主要省市。旗下兩大類型商業項目中，一為以「五洲國際」命名的專業批發市場；另一個以「五洲國際」和「哥倫布」為品牌發展及運營的多功能商業綜合體。
隨著規模在全國範圍的擴張，舒策城帶著五洲國際在資本行情並不理想的情況下，於2013年6月在港交所上市，正式登陸國際資本舞臺。五洲國際也一舉成為浙江省首家在港上市的商業地產企業，投資者紛紛看好，一時風光無限。
在上市之初，五洲國際憑藉快速的擴張確實迎來了業績的強勁增長。據了解，2010-2012年間，該公司收入、毛利及淨利潤的複合年增長率分別達到60.4%、75.5%及56.7%。並在2012年錄得22.5億元的收入、12億元毛利及7億元淨利潤。
然而，這樣的增長並沒有維持過久。特別在上市之後的一段時間裡，該公司的營收雖仍保持增長，但盈利能力已經急速下滑。2013-2014年，該公司歸母利潤分別實現10.2億元、2.53億元，到2015年，該數據則直接變為虧損4.82億元。
根據年報，隨後的2016-2019年四年裡，五洲國際僅在2016年實現1.01億元的歸母淨利潤，其餘三年均處於虧損狀態。當中2017、2018、2019年分別虧損5.18億元、42.16億元以及27.66億元。
盈利能力下降，五洲國際的負債卻水漲船高。上市後，其總負債從2013年的114.37億元上升至2017年的210.59億元，淨負債比率從2013年的60%上升至247.5%。至今年上半年，該公司負債比率則高達131.2%。
五洲國際股份自2018年9月3日起暫停買賣，根據港交所上市新規，「連續停牌18個月的公司可對其進行摘牌」 。也就是說，2020年3月2日是其最後的停牌屆滿期限。
今年3月13日，因五洲國際未能於2020年3月2日或之前履行港交所訂下的所有復牌指引而復牌，港交所決定取消該公司股份在聯交所的上市地位。
五洲國際隨後於3月24日向港交所上市覆核委員會申請覆核上市委員會的決定，根據有關上市規則向上市（覆核）委員會提交請求，要求覆核除牌決定。
只不過，該公司的奮力一搏未能帶來任何改變。
根據港交所12月4日最新通告，上市覆核委員會於2020年11月25日決定維持上市委員會取消該公司上市地位的決定。按此，聯交所將於2020年12月8日上午9時起取消該公司的上市地位。
在資本的舞臺短暫走了一遭，五洲國際最終難逃退市的命運。而在此之前，舒氏兄弟早已撒手五洲國際相關職務。也許在那時起，事情早已有了定向。
【關注百家號樂居財經，洞悉房產市場風雲變化。】
文章來源:樂居財經