9月5日， 位於徐州西區的中鐵陸港城售樓處正式亮相，此次雖然未同步公開樣板間，但開發商對項目的戶型、裝修標準及景觀設計等，都有了初步的說辭。
項目拿地價格2919.4元/平，擬定售價1.5萬/平，其置業顧問一再表示，這個盤是有ZF背景的西區高端改善盤，一線河景房，外部配套和內部裝標均有ZF做保證，不會差。
那麼，中鐵陸港城究竟品質如何？小淮今天就從項目區位、布局及開發水準等方面，來跟大家分享踩盤心得。
01
國際港務區？陸港城？名字氣派，其實城鄉結合部
中鐵陸港城，名字聽起來就十分高端大氣，之所以叫這個名字，是因為其是徐州淮海國際陸港的引進項目，宣傳信息顯示，中鐵陸港城位於淮海國際陸港核心區，享有陸港大廈、星級酒店、國際貿易中心、保稅洋貨街等配套……那麼，徐州的高端樓盤真的要來了嗎？
9月10日，小淮來到項目現場實地踩盤，由於項目附近沒有地鐵，小淮探訪項目時是通過地鐵+打車的方式到達，從1號線韓山地鐵站到項目打車大約需要11分鐘。當然也可以自駕去項目。
來到售樓處，地塊目前圍擋著，項目北側是大片的荒地以及個別零散的農舍；南側是是一條故黃河，遠遠望去，能看到西區的城市集群；東側是西三環高架，高架另一面，能看到一點老小區。
這裡就像是城市的邊緣，被封閉的橢圓地帶，零配套。本來，看到西區爆出這樣的價格，小淮以為項目是在城區中心，沒想到到了這裡之後，卻發現其居然在「城鄉結合部」。
項目周邊都處於規劃的階段。關於學校，置業顧問表示：「會引進數一數二的名校分校，已經談了好幾輪，進駐過徐州的名校過來都被否決了」，這的確很令人欣喜，不過談到落實情況時，該職業顧問表示：具體引進哪所還未知。
而關於商業，置業顧問表示：「項目附近會有一個商業體，很大，能滿足陸港城的所需」。小淮順勢問了這個商業體何時開業，置業顧問表示：地塊還未出讓。
正如小淮前面一篇文章中所提到的，整個淮海國際港務區規劃總佔地面積594萬㎡，而區域目前僅出讓了2幅地，約佔17萬㎡，就是中鐵拿下的這兩塊地。區域大部分的地塊都還是待出讓狀態。所以，項目在周邊還未有配套的情況下打造，儼然區域的拓荒盤，任重道遠了！
我們再來看下地塊的出讓價格，ZF給到中鐵地塊價格是底價2919.4元/平，這個價格在區域來說，還是比較低的。
按照這個地價，加上建造成本，在這個區域，售價8千-1萬/平差不多，而項目卻要賣到1.5萬/平，這是如何拉到這麼大差價的呢？
02
1.5萬的ZF支持的高端盤？所有樓棟沿街，地塊天然硬傷
在看房的過程中，置業顧問一再跟小淮強調：我們就是與ZF合作開發的樓盤，有ZF的支持。小淮看了下項目的沙盤，覺得確實有道理，沙盤上有陸港大廈、星級酒店、國際貿易中心、保稅洋貨街等，建成後肯定會給地方帶來最大的招商引資，應該是地方ZF最願意看到的。
那是不是代表著，項目賣1.5萬/平的價格，真的有誰撐腰呢？
小淮看到沙盤，看到小區布局圖的時候瞬間驚呆了。項目分為3個組團，小區一共18棟樓，其中10棟樓沿著二環北路，8棟樓沿著黃河北路，每一棟都靠著馬路，這全是沿街房啊，而沿街是改善類住宅的致命傷！
項目前方的這條小河是故黃河，到了跟前就會發現，這就是一條普通的河，靠河的沿岸並沒有好好的進行景觀帶打造，只有一些草皮+樹木，沒有圍欄，還挺危險的，如此河景，推窗毫無心動的感覺呀。
桃花源溼地公園預計明年建成，確實是徐州一項比較大的景觀項目，但項目只有高層的住戶是是可以遠望公園的景色，要去內部的話，還要從西三環高架過條河，才能到現場哦。
由此可見，2919元／平的地價，真是一分錢一分貨。ZF賣地的時候，地價不是特別貴，但是卻被開發商說成是ZF支持的高端盤，明明這不是一個高端的地塊啊，這樣包裝的話，真不知道聽信了這些的購房者，發現這些真相後會不會哭暈在廁所。
03
純傍桃花源溼地公園？狹長地塊主題景觀無處安放？
上文我們介紹了陸港城高層能看到桃花源公園，且這裡的業主也能享受桃花源公園帶來的景觀體驗。但是，桃花源溼地公園需要出小區，且過了故黃河，才能到，小區內部的景觀設計才是與業主們息息相關的、朝夕都要見的景色。
那，中鐵陸港城的景觀設計如何呢？
置業顧問介紹：陸港城採用圍合式的景觀布局，社區樓間距最小40米，項目後期會在小區內種些高大喬木、灌木、花灌木等。
而小淮從項目沙盤圖上看，其樓棟外側，是與馬路隔開的少量綠化帶，小區內的綠化覆蓋範圍非常少，僅中間一排，還分成了3個組團。這種景觀，就類似是「攤大餅」，難道種樹就是做園林嗎？
此外，這樣狹長的景觀範圍內，沒有明顯的中軸線，也沒辦法做中心景觀啊，因為沒有明顯的用來做景觀的地，中心景觀能增加小區進門儀式感，在這裡是體驗不到啦，簡言之，小區景觀沒有美學風格！
對比下項目價格對標的融創淮海壹號，其在小區造景上，社區樓間距最大超60米，打造60000㎡法式中軸園林，採用五重園林搭配法，50餘種植物配置，園內樹木採用全冠移植，還配有約400m的無邊溢水泳池，處處都能感受到盎然的生機，小區整體看著也非常高端大氣。
（融創淮海壹號的景觀）
如此，景觀上，中鐵陸港城落下了一大截。
0４
戶型中規中矩，作為1.5萬/平的西區高端盤出彩處何在？
陸港城戶型有99㎡、107㎡、118㎡、128㎡四種，但在戶型設計上中規中矩。
①99平戶型僅一個衛生間，入戶門浪費面積多
其99㎡、107㎡戶型，入戶門設計面積過大，浪費面積，且99㎡戶型僅做到一個衛生間，這對於改善家庭來說，是不能完全滿足需求的。
②大戶型北臥比較小，不均好
107㎡雖為3房設計，其主臥設計成套房，佔用了大量面積，導致其北面小房間非常小，不太好利用。其128㎡四室兩廳兩衛，設計較為擁擠，也存在這樣的問題，其各個空間都不寬敞，北臥兩個房間都比較小。
反觀六樟臺，就比較符合改善的需求，其戶型有101㎡、113㎡、122㎡、133㎡、142㎡，選擇範圍較廣。其122㎡戶型才做到三室兩廳兩衛，各個空間面積分配合理，都比較寬敞，這才是改善客需要的戶型。
整體上來說，中鐵的戶型設計中規中矩，沒有出彩的地方。
0５
中鐵6年前舊盤口碑不佳，6年後憑許願就能逆轉？
陸港城為精裝交付，配備全屋中央空調，全屋正壓新風，全屋地暖，北側窗戶採用三層中空惰性氣體隔音玻璃，全屋品牌裝修，據置業顧問透露：具體品牌要等樣板間開放才能公開，還表示ZF打造的不會是小牌子。
那麼，項目精裝會不會用一線大牌呢？
就算是項目採用了一線大牌，也要看裝修風格。
但是，中鐵此前首次進入這個城市。一般的，施工單位第一次進入一個城市，施工的產品都不會太好。中鐵陸港城的裝修風格，能符合現在購房者的審美嗎？
此外，中鐵定位為一個地產界的新人，首次打造這種樓盤就對標TOP4融創的產品，是不是操之過急了？小淮覺得，開發商的內功是需要練的，而不是一朝一夕就能完成的。
小淮點評：
在徐州萬元地遍布的態勢下，中鐵陸港城地價只有2919.4元/平，且地塊本身就不好，又是偏遠到類似「城鄉結合部」，又是全沿街打造住宅樓棟，處處都是硬傷。
政府明明一分價錢一分貨賣地給中鐵，為什麼搖身一變就能扮成豪宅呢？還能賣到1.5萬／平的高價？
徐州是個重工業城市，購房人掙錢不易，請不要糊弄他們，特別是央企。