導讀：徵地拆遷中的糾紛，一般是行政徵收方與土地使用權人或者房屋所有權人之間的補償利益糾紛，但實踐中的社會關係要複雜得多，一旦涉及到利益問題，牽涉主體往往是多方的。在徵地拆遷中，比較常見的涉及多方主體的利益糾紛有這樣一種現象：同村人買賣房屋，買方已經交了錢，甚至已經實際入住了買的房屋，但是由於各種客觀原因，沒有辦理房屋的過戶登記手續。這時候遇到徵收拆遷項目，該買賣的房屋補償利益該歸誰呢？
其實，在實踐中，按照一般人的邏輯思維，尤其是在欠缺法律常識的人的眼裡，自然會覺得既然買家已經交了錢，且都已經入住了，這時候房屋的拆遷補償款是應該給買家的。按照這種邏輯，很多人是無法理解為什麼會產生原房主要搶佔補償利益的糾紛。
在明律師說法：《民法典》關於不動產物權轉讓是這樣規定的，即：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。」該條款的意思是說房屋買賣必須辦理過戶登記。沒有辦理過戶登記的，買賣合同成立，但不發生房屋所有權轉讓的效果。
因此，實踐中，房屋的買賣，即使買家交了錢，甚至入住到房屋裡，但沒有辦理房屋的過戶登記，買家在法律上依然不是房屋的所有權人。
該條款在徵收拆遷中的房屋買賣依然適用。即針對上述情形，同村村民買賣房屋，如果沒有辦理房屋的過戶手續，該房屋的所有權依然屬於賣家（原房主）。再根據徵收拆遷的相關規定，房屋的拆遷補償利益應補償給房屋所有權人。所以，在這樣的情況下，房屋的補償款是會發給房屋的原房主的。所以，拆遷時原房主搶要拆遷補償款是有法可依的。
對此，很多人會覺得這樣的法律規定不公平。憑什麼買家交了錢，甚至住了房，都不能拿到房屋的所有權？僅僅只是因為沒有辦理過戶手續就否認買家權利嗎？
這樣的理解過於片面，這就是為什麼需要專業律師為百姓提供法律諮詢。普通百姓對於法律最多也只是部分地了解，容易斷章取義。而要解決實際問題，需要依據整個法律體系的框架及其運用，才能真正理解到法律所起的平衡、公正作用。對於房屋買賣，法律規定必須以辦理過戶變更登記為物權轉讓的的生效要件，其目的在於保障交易經濟秩序的穩定。一方面督促賣家將房屋的所有權屬完整的交予買家，使買家享有完整的物權權利；另一方面也督促買家必須要求賣家辦理附屬義務，規避了買家投機的空間。因此，對於普通百姓而言，不動產交易，屬於相對重大的財產處分，必須要辦理過戶登記才能完成物權的轉讓，這更加嚴苛的交易條件有利於保障買賣雙方的固有利益。
因此，同村房屋買賣，如果沒有辦理過戶登記，原房主也是可以爭要房屋的拆遷補償利益的。但這不代表買家的利益就無法保障了，買家可以依據與賣家籤訂的房屋買賣合同追究其違約責任。違約責任賠償數額相當於該房屋的拆遷補償利益。
但在明律師要提醒的是：拆遷時的農村房屋買賣糾紛，有其特殊性。如果買家能舉證證明沒有辦理過戶登記是由於該房屋買賣由於歷史原因而客觀上無法辦理，或者證明該房屋買賣經過了村集體或者村委會同意的，或者能證明自己能完全享有房屋所有權利益的，也是可以主張房屋的拆遷補償利益。綜合而言，無論是不是在拆遷時進行房屋的買賣，都要嚴格按照法律規定的程序辦理房屋的權屬變更登記，這樣才能全方位保障自己的利益。如果存在客觀無法辦理過戶登記的情形，買方一定要慎重買賣，避免不必要的糾紛。（文/黃小仙）