[摘要] 9月10日，由中國房地產TOP10研究組主辦，中指控股（CIH）、中指研究院承辦的2020中國房地產品牌價值研究成果發布會暨第十七屆中國房地產品牌發展高峰論壇在北京召開。會上，與會嘉賓以《存量時代，品牌房企如何通過城市更新煥發市場新活力》為題，開展了對話研討。
9月10日，由中國房地產TOP10研究組主辦，中指控股（CIH）、中指研究院承辦的2020中國房地產品牌價值研究成果發布會暨第十七屆中國房地產品牌發展高峰論壇在北京召開。眾多中國優秀房地產品牌企業代表參與會議，並進行經驗分享。會上，與會嘉賓以《存量時代，品牌房企如何通過城市更新煥發市場新活力》為題，開展了對話研討。
主持嘉賓：劉李佳先生中國企業評價協會秘書長
對話嘉賓：庾來順先生廣東省三舊改造協會秘書長
蔣安綽先生綠城中國小鎮事業部總經理、綠城小鎮集團總經理
胡偉平先生卓越置業集團有限公司助理總裁
姚科先生領地集團有限公司助理總裁兼品牌總經理
方蕾女士山東星空地產集團有限公司總裁
徐婕女士藍光文商旅集團助理總裁
楊小保先生中奧地產財務總經理
瞿立斌先生鼎甌文化旅遊發展集團有限公司副總裁
馬林慶先生五牛控股有限公司管理合伙人
以下為研討內容實錄：
劉李佳：本場對話研討的主題是存量時代品牌房企如何通過城市更新煥發市場新活力？
大家都知道，企業發展需要尋找新的引擎，現在城市發展在由擴張轉向更新，尤其是布局一線、二線，以及三線城市的房企，城市更新是不二的選擇。今天我們請來各位大佬，華山論劍，大家圍繞三個詞、品牌房企、城市更新、市場活力這三個詞跟大家分享經驗。
首先，有請庾來順秘書長，大家知道廣東省三舊改造協會是推動廣東省三舊，舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造事業的重要力量，請您談一談三舊改造對品牌房企的市場機遇。
庾來順：尊敬的各位嘉賓，下午好。三舊改造是很土的名字，符合廣東的低調、務實的作風，也是我們對情懷的一種追求，所以把這個土的名字保持到現在，我們的協會也叫三舊改造協會。三舊改造是國家在廣東節約集約用地的示範省的一項政策，也是示範省建設的一項重要內容，現在已經變成了廣東省地方的重要的工作名片，也取得了非凡的成就。廣東省三舊改造協會也是全國首個省級三舊改造協會，目前我們主要的會員單位也是以廣東的品牌房地產企業作為協會的主要主體，也是協會服務的對象。三舊改造在廣東已經進行了十多年，如果說它對品牌企業的市場機遇，剛才秦虹老師已經說得很清楚了，把可能認識到的三舊改造的市場機遇基本都談到了。我做一點簡單的補充。
廣東三舊改造是舊城鎮、舊廠房、舊村莊，簡稱三舊改造。在廣東等同於城市更新，我們分管的副省長說三舊改造就是城市更新，城市更新就是三舊改造。廣東的三舊改造經過了這麼長的歷程，但是仍然是剛剛起步，是方興未艾的事業，是非常複雜的一項工作。我認為它與房地產開發完全不同，它非常富有挑戰性。在存量時代，三舊改造是品牌房地產企業的一種必然選擇，因為現在社會城市化建設的進程已經進入存量時代，尤其是增量的擴張需要佔用大量的耕地，耕地的佔補平衡越來越難，代價越來越高，所以必須利用存量建設美好的城市。尤其是在廣東，這種感覺越來越明顯，因為珠三角開發強度非常之大。品牌房地產企業選擇三舊改造，選擇城市更新是必然的，也是一種英明的選擇，也是契合當前政府的政策導向。廣東的三舊改造市場潛力非常之大，我們新的三年行動規劃，比如說廣東要完成15萬畝的三舊改造的任務，形成23萬畝，完成投資3.5萬億以上，尤其是現在投資的強度，工作力度非常之大，目前還有234萬畝的三舊改造資源，市場的前景非常廣闊。當然，要做好城市更新工作，品牌房企要進行戰略轉移，要苦練內功。城市更新是一項複雜的工程，做三舊改造要開動腦筋，不僅僅是瞪大眼睛，這是我對品牌房企的建議。我們也原以為大家做好服務。謝謝大家。
劉李佳：廣東的三舊改造機遇很大，而且順應市場也順應正常。下面有請蔣安綽先生，特色小鎮是推進我國經濟轉型升級以及新型城鎮化建設的新引擎，其模式與普通的房地產項目有所不同，作為行業領導品牌，小鎮模式的成功關鍵要素是什麼？而綠城的核心優勢又在哪裡？
蔣安綽：蔣安綽：各位下午好。自2003年，綠城創始人宋衛平先生提出小鎮理念，綠城在特色小鎮的開發和運營上已經堅持了近20年，有了一定的基礎，總結了一些經驗和心得。做小鎮重在運營和堅持，因為小鎮與傳統房地產確實不一樣，小鎮應該「去房地產化」，或者說「弱房地產化」。如果小鎮裡面有房地產，可能也是其中很小的一塊，我們叫生活區。因為小鎮是產業主導的，以產業引領，以商業經營，以生活配套服務為主調，生活服務來引導做好經營工作。小鎮重在運營，而不是簡單的房地產開發，也不是簡單的建房子、賣房子，應該是一個完整的體系。綠城經過十幾年的摸索，對小鎮也有非常深刻的認知，為了迎合剛才說的小鎮的特點，綠城提煉了五大亮點：一，策劃和規劃能力，因為一是小鎮有產業內容、商業內容、生活服務配套內容，甚至是教育等等，我們有了策劃和規劃的能力。二是，產業資源的整合能力，綠城引入了很多的資源，包括科創類、教育類、農業類等等，也包括醫養、康養類的產業資源的整合。三是，生活服務的經營能力，因為住在小鎮的人需要被服務，所以服務的板塊非常重要。四是，出色的產品營造能力，這是綠城最明顯的標誌。最重要的是小鎮的運營能力。小鎮需要持續運營，特別是等整個小鎮建設完成以後，要持續不斷地運營下去，甚至後續的小鎮的盈利點、平衡點都是運營的結果。所以，我們希望和在座的一起把中國的小鎮做好，做出品牌，做出知名度，推動中國的鄉村振興。
劉李佳：下面有請胡偉平先生，大家知道卓越置業獲得今年房地產城市更新領先品牌，也曾和中指院合作出版過戳月城市更新白皮書，更參與了今年中國城市更新評價指數廣東省課題研究，請胡總談一談未來城市更新有哪些趨勢？
胡偉平：接觸城市更新將近十年了，這個是我最少談的，一般我們跟庾秘書長他們談的是組織機構的建設、責權的分工、政策的制定、規則的制定、市場的反饋情況，怎麼樣讓市場和政府審批者，規則制定者進行更好地溝通，達到共贏的局面。卓越城市更新集團是在2014年元月成立的，在這之前就是更新辦了。這個過程走下來，談兩點體會跟大家交流一下。
第一，城市更新從理念和指導原則上來講，只要跨入這個領域，首先要有心理準備，這是一個長期的工作，跟招拍掛、協議拿地開發建設完全是兩碼事，你必須要有長期投資的準備。這是深圳以外的企業到深圳投資，掉下去的原因，就因為準備不足。
第二，要考慮到做城市更新不是企業在盈利，而是在做社會公益事業，要有社會責任的擔當。像秦主任介紹的，城市更新不是一個空間的生產過程，它是一個生態修復、城市經濟的轉型升級、人口安置、社會治理、把過去老城市的遺留問題要解決的過程，所以你必須要有擔當才能進入這個行業。
第三，在城市更新過程中我們不能被動，作為企業參與者要主動跟政府相關部門，在政策制定、操作過程中多交流、多溝通，不能只站在企業的經濟效益上來談你的利益，談你的項目要求，這也是我們反覆提出來成立廣東三舊改造協會、深圳市更新協會等搭建交流平臺，與政府之間多溝通，多做交流。
操作層面說四句話：
1、拓展一個項目過程中，到一個城市裡面，除了正常的二級開發報建，研究政治、經濟發展、人口情況以外，一定要關注這個城市裡面的主要領導者對城市更新的態度。否則的話，你的項目拓展的也沒意義。
2、要建立一個強有力的團隊，卓越目前有500人在珠三角，這個團隊裡形成了三大板塊——拓展板塊、規劃報建板塊、拆遷板塊，這三大板塊形成了一套標準化的作業流程，九大節點，二十一個中節點，哪個節點最容易出錯，基本要求條件是什麼，在你手機上都看得到。
3、城市更新過程中在不斷地變化，做城市更新不只是空間的再造，涉及到18個專題，包括維穩、城市設計、土壤的修復、地質災害的評估等等。
4、結合現在最新的城市空間規劃，一定要傳導下去企業才能往前走。
劉李佳：胡總說的有一句話我印象深刻，就是社會擔當，現在各行各業都在提社會責任，房企更應該踐行社會責任。
胡偉平：裡面涉及到公建配套的責任，最現實的是上個星期接觸到的深圳市現在有些區推動一些體育運動，原來正常的公共配套設施按照圖則，城市設計的控規都配了，別人建議除了學校能不能做一些公眾的網球場，提出來以後，但是所有的量都上完了，不能做了，可是為了社區的平衡和整個運動健康導向來說，我們可以想辦法，增加承重量後可以在屋頂上配建2000平方的網球場，這就是擔當。
補充一點：實際上拆遷是最難的，在操作層面一定要處理好政府、企業、業主之間的關係，因為這些土地已經出讓了，產權不是你的，不是開發商的，也不是政府的，你怎麼把它平衡好。這個過程中要充分把政府的年度考核內容，結合企業目標和小業主的訴求變成大家的考核目標。
劉李佳：下面有請姚科先生，請姚總談一談房企如何參與大健康產業，形成健康新城？
姚科：在地產這個行業進入了全面房住不炒，而且要全面減少金融化的大背景下，城市更新提了很多年了，但是城市更新的本質方向我們一直在思考：什麼樣的城市更新才是最好的城市更新？我們的理解是，人性化的城市更新才是最好的城市更新。我們通過調研，也通過中指院的三個報告、品牌三度的報告、城市研究報告等，我們看得出來城市人對哪三個方向最關注。第一個方向是文化，我曾經住的那個地方改造的變化；第二個方向是健康，健康分為兩個層面，生理的健康和心理的健康；第三個方向是綠色，也就是綠色性的智慧健康。我們整合了資源，做了幾件事情。
一是和日本醫療方面進行了全面的合作，包括日本的一些大學，做了中國高端的健康管理中心，吸收了一些理念。因為原來中國的中醫理論傳到了日本，再傳回來，我們反思了一下，有些東西我們忘掉了，比如說「健康源於自治」的理念。我們跟京東方合作，在醫療城裡有一個健康產業園，用產城融合的模式更快地進行城市的更新。我們的客戶最關心的是健康這個核心議題。我們引入西方先進的梅奧醫療模式，打造「4H」標準新型醫療服務綜合體，做了一個升級板塊。
二是綠色部分，曾經的綠色也不是以人為本，因為我們的綠色是節能環保，為了節約能耗。現在的綠色是以人的感受，比如說LEED認證，我們企業也獲得了這樣的認證，我們還獲得了魯班獎，我們是希望建築回饋客戶。
三是智慧部分，智慧需要跟人性結合，比如說疫情期間無感上電梯，掃描健康指標。
四是文化部分，這幾年我們挖掘了東坡文化，因為我們企業來自於眉山，蘇東坡的人生歷練是不斷地下行，但是他的立志故事是不斷地上行。我們在峨嵋山做了城市更新的文旅項目，深刻挖掘峨嵋山的文化。我們在這樣一個不確定性的市場裡，我們要做好長期主義者。
劉李佳：產業的不斷升級給城市更新帶來了新的機會，下面有請徐婕女士。目前商業地產從增量時代邁向存量時代，這對商業資管市場的需求變得日益迫切。藍光文商旅集團已經打造出具備投、融、建、管、退的全流程，裡面最難的是退，希望您講一講退。
徐婕：感謝中指院可以提供和組織這樣一個大的平臺，讓行業裡面的大咖可以在這裡共同學習、共同交流、共同進步。結合剛才主持人的話題，談幾點關於城市更新的觀點。
首先，從房地產領域，或者從資管的角度重新定義一下什麼是城市更新。最早提出城市更新的國家是1958年的荷蘭，它的大背景來源於基於舊有的城市格局，滿足不了現在人對於購物、消費、辦公、生活等一系列的需求而衍生出來的一些政府行為。基於此不管是商業地產也好，還是資產管理公司也好，我們對於它的定義是來源無它但又高於它，從資管的角度來講我們是通過規劃、建設、整改等等維度實現區域周邊的產品升級、功能升級，以及生活場景升級的核心目標，讓更多的人享受到更美好的生活。
第二，在這個大的背景基礎之上，衍生了一個很重要的商業資產管理。藍光文商旅集團為什麼在退的階段，今年又做了全國非常矚目的類REITs的退出，主要的原因是基於我們對城市更新有全程的操盤經驗和實操的經歷。主要表現在，城市更新有幾個核心的內容，不管是它的大片區開發，小片區開發，以及單體商業的整體改造，我們對於大片區開發的改造和城市、政府、資方、基金方都有類似的合作，我們在天津昆明有近千畝以上的結合樂園、酒店、寫字樓、辦公等等，為城市、為政府共同打造的大片區改造的城市更新的功能的項目。我們同時根據城市更新小區域範圍內的產品項目，在於全國有70多個城市，100多個項目都是圍繞著產品模式。
第三，單體層面的產品升級。我們在成都城市核心區域，從原有的商業ShoppgingMall，轉成高端甲級寫字樓項目，包括上海虹橋的項目，基於此，最核心的原因我們可以貫穿始終的不管是大片區、小片區，以及單體項目，在於藍光文商旅我們是貫穿八大物業類型，包括城市更新項目當中很常見的樂園、酒店、公寓寫字樓等一系列項目。對於退出的板塊，我們也是打通了投資、融資、建設、運營管理以及退出的模塊，包括在上海虹橋，今年10月9號首單發布的規模是10.65億的一個類REITs的產品，整體的槓桿撬動率是1：20，非常受矚目的一個資產退出的方式。伴隨著城市更新，它需要耗費大量的資金，需要專業團隊等，今後不管是藍光文商旅還是城市更新項目，都希望幻化更多精彩的項目，同時期待我們可以共同合作，共同打造城市更新項目。謝謝大家。
劉李佳：下面有請瞿立斌先生，鼎甌文化旅遊發展集團是一家以健康生活理念為基礎的康養綜合性集團，業務涵蓋多方面，請瞿總結合城市更新與文旅地產與大家分享經驗。
瞿立斌：鼎甌文化旅遊發展集團創立於「健康中國」的大時代背景之下，「美好生命，幸福生活」是我們的初心和理念。在鼎甌集團董事長秦曉東先生的帶領下，我們不斷地在創新中整合「五位一體」的理念，以大健康為主線，以文旅做支撐，以教育做配套，以產業做補充，以康居做載體，為業主和客戶提供全維度、全身心的健康和美好生活的服務。
城市更新是城市轉型發展的必由之路。區別於傳統城市擴張式發展，城市更新以「升級產業＋科技引領＋健康生態＋綠色發展」為方向。與鼎甌長期以來所為之堅持的「五位一體」的產業發展理念是不謀而合的。城市更新是發展趨勢，也是機會，鼎甌是積極參與到了其中的，首先是舊城改造，我們參與了深圳成都等地的舊工廠、舊社區的改造升級。其次我們還把「五位一體」中的教育、健康、科技等資源整合到以前做的地產項目中。通過健康服務站、文化娛樂中心、便利店、健康食堂這四個鼎甌標配，為廣大業主及客戶提供大健康管理和美好生活服務，把成功產業模式和優質醫療健康資源提供給更多的老百姓受惠受益，積極踐行「美好生命，幸福生活」的企業理念，成為中國美好生活方式的構建者和倡導者。
劉李佳：下面有請馬林慶先生，五牛控股是綜合型的投資管理和金融諮詢服務機構，深耕不動產領域，已經在商業辦公、產業園區多個領域具有競爭優勢，尤其是近年來多次入圍RACS國際殊榮，請馬總談一談如何發揮資產和資本的橋梁作用，以資本賦能助力房企發展。
馬林慶：今天品牌峰會發言的基本上都是開發商，運營商、服務機構我們是第一家，可能也是唯一一家金融企業的代表。圍繞品牌這個主題，作為代表講一下，從金融視角看品牌，金融圈在選擇交易對手做評估的時候，或者說傳統的評級、財務分析之外，更多的也會關注到企業品牌的排名，除了中指院評分的維度科學公正之外，其實有了品牌的房企，就會有客戶有市場的支持、有供應商的支持、有員工的認可，這樣的企業會獲得更好的發展。
關於城市更新的主題，簡單分享三個觀點。
第一，城市更新需要資金、需要情懷，需要文化，需要社會擔當，但是我們認為城市更新本身還是需要有市場的推動，為什麼？現在房地產市場最大的特點是總量過剩，結構緊缺。結構在哪裡缺？核心都市圈、核心城市的核心地段，為什麼沒有增量，因為這些地段目前都是老舊廠房，通過城市更新形成新的供應，這是市場推動的，房企在這個過程中也會獲得新的發展機會。
第二，城市更新模式對於房企來說傳統周轉高槓桿模式在城市更新這個領域不適用，不是簡單的土地＋資金就能推動這個業務的發展，會形成新的挑戰。結合這兩點作為金融要參與城市更新，也要改變我們的投資模式。城市更新前期沒有現金流，我們要改變傳統的債權的思維，做更長期的股權，分享項目的投資。
第三，期限要更長，傳統的開發貸或者是金融機構的貸款兩三年銷售回款一定能回來，城市更新短則三到五年，長則五到八年，我們要拉長投資期限對於產品結構提出新的要求。圍繞著風控，要拋棄抵質押的思維，要做細節的管理，嵌入到城市更新各個流程。
最重要的一點還是要圍繞在座的優秀的品牌房企做合作，才能把項目做好。最重要的一點還是要圍繞在座的優秀的品牌房企做合作，才能把項目做好。
劉李佳：感謝馬總從金融的角度位我們分享了經驗，同時也感謝各位嘉賓的精彩發言，相信在存量時代，城市更新能夠煥發出更加巨大的市場新活力，讓我們再次以掌聲感謝各位嘉賓的分享。
免責聲明：凡註明「來源：房天下」轉載請註明出處；文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表房天下贊同其觀點。
買好房，就上房天下fang.com
新房、二手房、租房、特價房大平臺