在行業增長空間受限的前提下，企業採取更為保守、穩妥的發展策略並不令人意外。
中房報記者 曾冬梅 丨廣州報導
12月，地產股的開局不太理想，截至12月8日，同花順房地產開發指數已經連跌了四天。從消息面上看，近期對資本市場情緒影響較大的事件包括龍湖集團控股有限公司（股票代碼：00960.HK 以下簡稱「龍湖集團」）高位配股以及世茂集團控股有限公司（股票代碼：00813.HK 以下簡稱「世茂集團」）調低未來增長目標。
值得關注的是，在機構的統計數據中，這兩家房企均進入了前11月行業權益銷售額的前十之列，且基本面良好、財務相對穩健。世茂集團的股價在兩個交易日裡跌去了13%，原因是該公司在最近一次的投資者會議中透露，中期的銷售額增速將調至10%以上，比市場預期的要保守，導致股價在短期內承壓。
但世茂集團並不認為這個增速保守，該公司表示，宏觀環境及調控政策對房地產市場影響重大，作為房企更需要精準預判行業之變，貼合市場求發展。在「三道紅線」限制開發商土儲能力的背景下，10%以上的銷售增速已經可以確保其穩居在TOP1O隊列中。
同樣的，高位配股融資向來被資本市場視為利空，但龍湖集團認為，籌集更多資金將有助於加強公司的財務狀況，和在後「三道紅線」時代把握難得的發展機遇。這符合龍湖集團董事長吳亞軍此前忝列「綠檔」，仍應「朝乾夕惕」的表態。
企業並沒有高估融資新規的影響，不少機構也認為這是影響2020年及之後行業的核心變量，中信建投預計2021年行業的有息負債增速僅可支撐全行業銷售金額2.6%-7.2%的增長。
「三道紅線是改變行業遊戲規則和格局的重要變量，我們有可能會調低對所有房企的增長預期。」某國際投行分析師表示，在行業增長空間受限的前提下，企業採取更為保守、穩妥的發展策略並不令人意外。
高位配股、降低增速與股價波動
12月8日，地產股延續了低迷走勢，同花順房地產開發指數下跌0.25%，從12月3日開始，這一指數已經連跌了四天。內房股也在回吐11月積累的漲幅，其中，近期股價下滑幅度較大的包括龍湖集團、世茂集團等。
龍湖集團在12月2日錄得了將近12%的跌幅，因為在當天，該公司宣布將以先舊後新方式配售1億股股份，每股配售價47.00港元，較上日收市價50.80港元折讓約7.48%。這個配售方案的特別之處在於，吳亞軍家族向投資人配售1億股老股後，以同樣的配售價認購5000萬股新股，因此持股比例由43.91%降至42.72%。而龍湖集團融得23.50億港元的同時，吳亞軍家族也得以套現同樣數額的資金。
不得不說，龍湖集團選擇的配股時機很好，50.8港元幾乎是其上市以來的股價最高點。上市公司在高點配股無可厚非，但這很容易被投資者理解為大股東不看好未來股價走勢的利空信號。「對於估值的預期肯定有已經到階段性頂部的意思，對市場情緒多少是有影響的，不過，即便現在股價跌下來，龍湖的PE也還有12倍多，是很多內房股的2倍甚至以上。」香港一位投資者如此認為。
世茂集團的股價調整壓力是來自於一次投資者會議所透露的信息。在12月初的那次會議上，世茂集團的管理層重新調整了中期的發展規劃，將合同銷售增長目標範圍從20%-30%，下調到增長10%以上。這個增長指引明顯是令市場意外的，過去三年，該公司錄得的銷售額增長率分別達到了48%、75%和48%。在今年的中期業績發布會上，世茂集團董事局副主席許世壇還表示，未來四年將銷售增幅調整為20%-30%，每年權益後股東應佔核心利潤增速保持20%以上。今年前11個月，該公司的合約銷售額同比增幅也達到了15%。
「市場之前給的保守預期是未來銷售額能達到15%的增幅，沒想到管理層給的是10%。」一位參加了會議的投資機構表示。
機構的報告陸續發布，傑富瑞將世茂集團2020年至2022年的財年盈利預測下調3%至14%，考慮到合同銷售增長放緩及降低目標，中信裡昂同樣調低了世茂集團未來兩年的盈利預測和目標價。資本市場的反應也很直接，12月4日當天，世茂集團股價下跌10.4%。
房地產告別彎道超車時代
有業內人士認為，從基本面來看，龍湖集團與世茂集團已屬內房股中的佼佼者，「三道紅線」中，龍湖集團一條都沒有踩，世茂集團也僅有一項超標。資本市場的過激反應在一定程度上體現了部分投資者對於房地產行業的增長前景還是有著過高的預期。這使得世茂集團不得不在12月5日又開了一次電話會議，強調10%以上的增長僅適用於2021年，並且是基於保守假設。
穩定投資者情緒固然重要，但對形勢保持敏銳而清醒的判斷，對房企來說，更是不可或缺。在解釋增速放緩的說辭中，世茂集團認為，強勁的購房需求可能還會持續，但發展商的新借貸上限，限制了土地儲備能力。因此，在這樣的階段，公司更適合專注於高質量增長，而不是快速擴張。在該公司看來，10%以上的增速已經是「高於同行表現」的目標了，還可能領跑TOP1O頭部房企的平均增速。
中信建投在最近的一份報告中，對地產行業的規模增速也給出了較低的預期。據該機構測算，假設全行業受「三道紅線」新規影響，2021年行業有息負債增速將落於3.4%-6.1%區間，可支撐全行業銷售金額2.6%-7.2%的增長。從結構上看，未來行業格局基本已經確定，彎道超車的時代已經結束，行業將進入平穩低速發展期。
既然藉助槓桿實現規模及排位大幅躍升的可能性已不存在，那麼房企們能迎合市場的，就只有提升經營質量這個指標了。吳亞軍向來是個風險厭惡者，她曾經形容「債務如酒」，「喝時一時爽，吐時翻肚腸」。因此，龍湖集團始終認為配售及認購股票是籌集更多資金的最有效方法。吳亞軍也沒有因為龍湖集團處於安全的「綠檔」而沾沾自喜，提出下一步要進一步堅持自律，做好穩健發展的準備。所以，龍湖集團說這次的配股是未雨綢繆，為了加強財務狀況、賦予業務端更大的戰略餘量，也不是無的放矢。
為了在後「三道紅線」時代獲得更大的競爭優勢，「綠檔」的龍湖集團在「高築牆、廣積糧」，「黃檔」的世茂集團則開始在加法與減法之間做取捨。有機構透露，該公司今年減少了100億元-200億元的貨量，雖然最終實現的銷售會比市場預期的略低，但也減輕了利潤率面臨的壓力。投資端也在做減法，世茂集團的管理層對投資者表示，過去數月很多公開拍賣土地的毛利率都無法符合公司的投資要求，所以第三季度以來，公司在土地儲備方面變得更為審慎。