| 來源：綜合呆呆咖啡館、每經頭條
代持，和非正常借貸炒房，哪個風險更大？
這可能沒有差別。
深圳因「打新熱」而起的代持風波還沒有落幕，那邊外地炒房客因資金鍊斷裂致前海房產被拍賣的故事已經基本結束了。
12月2日，前海時代廣場1棟1707的房產進行拍賣，該房產建築面積為49.36㎡，起拍價660萬。
只有一人參與報名競價，最終以底價成交，均價13.37萬/㎡。
▲拍賣結果
這套被拍賣房產的主人「蟹姐姐」，在4月9日以728萬購入該房產，8個月左右就以660萬賣出。
除了總價上的虧損，加上各種借貸的利息，專業人士給蟹姐姐算的虧損有200多萬，虧掉了蟹姐姐之前的所有積蓄。
外地客來深圳炒房
房產因資金鍊斷裂遭拍賣
蟹姐姐炒房失敗的故事，大家在上半年可能有所耳聞。
以下是呆呆咖啡館（ID：daidaicafe）整理的大致情況。
單身離異的蟹姐姐在蘇州有一套房，通過網絡看到大家在深圳買入房產直接暴富，不免心動。
通過微博，她遇到了專門為外地投資客提供買入深圳房產一條龍服務的大V機構。
該機構有個搖籃會員，只要繳納12800元，就可以教外地人迅速獲得購房資格的辦法以及提供買房到成交到過戶到貸款的全包業務，並教購房者從小額貸款機構貸款全款支付，拿到房產證後，再從銀行獲取7成抵押貸款。
在這個過程中，蟹姐姐明知道自己首付都不夠，還是擋不住網上其他會員的獲利誘惑，花5萬元和深戶的會員結婚，拿到買房資格。
但蟹姐姐資金有限，準備的4成首付292萬，都包含了外面的借款68萬，欠款10萬左右，還有多次透支信用卡的近20萬。
這個時候，蟹姐姐得到的解決方案是找小額貸款公司借貸，全款支付然後用經營貸抵押7成出來，這樣蟹姐姐還完借貸後，手頭還有約1成資金來支付月供等。
這是當時外地首付能力不夠的炒家買入深圳房產最常用的一種方式。
當時深圳樓市炒風盛行，房價一路瘋漲，大量像蟹姐姐這樣的外地人通過相同的方式來深圳炒房。
這個時候，正好有媒體爆出有疫情補貼的經營貸款進入了樓市，深圳4月底出臺新的規定，規定房產證拿到半年之後才可以抵押。
於是，蟹姐姐想找小額機構借款周轉快速拿到抵押貸款的希望破滅，唯一的解決方案就是在小額公司繼續借貸6個月。這種民間借貸，幾百萬的利息一個月都非常可怕，何況需要半年以上。
走投無路的蟹姐姐在後來的一系列操中終於崩潰，她認定自己進入了套路貸，直接報警停止了後面的借貸動作。於是，她的小額貸款公司查封房子。
▲法院發布的拍賣信息
因資金鍊斷裂而血虧的炒房客，蟹姐姐不是第一個，也不會是最後一個。
而近期的代持話題，也因新華社點名深圳「打新熱」而導致熱度高居不下。
一套潤4浮盈400-700萬？
爆雷故事嚇不退代持買家
10天前開盤的潤4，歷經兩天1171套住宅售罄。
▲潤4的1711套住宅全部售罄
開盤之前，證券時報報導稱，「30萬一個名額，很多人手持10-15個名額去搖號。」後遭華潤官方闢謠。
不過，在開盤現場，@深圳買房計劃 遇到了多位借名買房的人。
一對夫婦打算買200㎡的戶型，但是裡面卻是侄子在選房。丈夫說，他們沒名額了，借侄子的名額來買。「買得起幾千萬房子的人，誰還會在深圳『無房』。」
另一位購房者則是跟朋友聯名買房來投資。朋友出名額，他出錢。
當被問起一張房票的價格時，他回答，要是關係好的話，30萬左右，關係一般的給50萬。不過要是關係差建議不要代持，畢竟是這麼大額的資產。
借名代持現象不僅出現在潤4一個網紅盤。
更早前的南山遠洋天著，@深圳買房計劃就遇到另一位出資請人代持的購房者。他透露，他從10年前開始就替外地的親戚交深圳社保來養名額，這次借親戚的名額，每年給5萬，直至賣出。
▲遠洋天著開盤現場
不過他卻建議在深圳長期生活的人別輕易賣名額，「你終究還是要上車的。別說（名額）30萬，就算300萬都別賣。」
但即便借名人和出名人關係再好，在利益面前，也別不要輕易考驗人性。
近期深圳南山區華僑城某豪宅代持人欠款，房屋被執行的案例，令部分借名買房的購房者膽戰心驚。
執行裁定書介紹，2011年，實際出資人趙某看中深圳華僑城純水岸的物業，但自己和家人已無購房名額，故商量以其侄子小趙的名義購買，並籤訂《房產委託代持協議》，房款總價1389萬，定金100萬。
該房屋的定金、首付、月供、稅費均由趙某支付，且實際居住人也為趙某，物業管理費、電費、煤氣費、上網費、有線電視費等也均從趙某銀行帳戶繳扣。
2019年1月，代持人小趙因民間借貸糾紛欠人1000餘萬元被訴，其名下的純水岸物業被查封。
2019年3月，實際出資人趙某起訴侄子小趙，主張確認所有權。2019年11月，法院駁回起訴
2020年1月，趙某提出執行異議，主張自己是實際產權人，小趙只是代持人，要求排除執行。2020 年6月，出資人趙某敗訴。
潤4開盤的第一天，@深圳買房計劃 還遇到一位跟親戚合夥的購房者。他看了上述爆雷的故事，卻沒打算放棄，只是計劃再找律師看看如何規避風險。
背後還是因為利潤足夠吸引。
網上流傳的收益測算表顯示，根據3成、6成、8成首付買入計算，按照最小戶型100㎡測算，帳面浮盈在400萬～700萬元不等。
終歸一句話，「一有適當的利潤，資本就膽大起來。」
官方表態：嚴查代持
綜合調控政策或在路上
資本的狂歡在蔓延。新華社11月28日發布評論點名深圳，「打新熱」背後，新房、二手房價格「雙軌套利」浮現，稱「抑制樓市『打新熱』需要硬核舉措」。
11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，政府主管部門高度重視媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。
張學凡表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。
市場也出現傳言，稱銀行正在嚴查購房者的首付來源。而近期開盤的新房項目也多了一道程序：繼例牌的「喝茶費」嚴正聲明外，還多了一份「房住不炒」的倡議。
倡議書表示，針對深圳房地產市場的「打新熱」現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障「房住不炒」政策落地。
倡議書還詳細列舉了代持購房的風險提示，包括但不限於代持協議被法院認定為無效協議、代持人反悔等。
這場狂歡會以什麼樣的方式落幕？又會有多少爆雷事件出現？
數據來源：
[1] 外地炒家年初買前海房被拍賣，8個月虧200多萬離場 | 呆呆咖啡館
[2] 代持費20萬，買中能賺500萬？深圳千萬級「剛需盤」搶房眾生相 | 每經頭條