戴德梁行:料2020年香港寫字樓租金整體下降10-15%

2021-01-10 東方財經雜誌

據房地產研究公司Cushman＆Wakefield（戴德梁行）最新發布的香港寫字樓2019年第四季度報告顯示，受持續的社會運動以及聖誕假期影響，香港各區租賃需求偏向疲弱，寫字樓淨吸納量創下17年來最差季度表現，在第四季度整體錄得378,000平方呎的負吸納量，是自2001年第二季度以來表現最差的季度。而2019年全年的淨吸納量僅錄得390,500平方呎，是三年來的最低水平，同時該數值也僅為過去五年年度平均水平（117萬平方呎）的三分之一。

租金全線下跌，核心區受重擊

據Cushman＆Wakefield的報告，第四季度，香港所有區域的租金均出現回落，其中核心區域所受到的打擊最大。在中區，中資公司的租賃需求有限以及維持高企的待租率使得業主在協商租賃條款的時候變得靈活，導致該區的租金本季度環比下降3.2%，並同比下降6.9%，是自2012年以來的最大的年度跌幅（-15.1%）。隨著本季度社會運動進一步加劇，許多本來打算由核心區域搬遷去非核心區域的租客也開始採取觀望的態度，從而導致港島東和九龍東的租金在本季度錄得輕微回調，分別環比下降0.7%和1.1%。

受各區租金全盤下跌的影響，市場整體租金錄得六年來最大的季度跌幅，環比下降2.5%。受諸多不確定因素影響，未來市場前景並不明朗。

Cushman＆Wakefield稱，儘管中美兩國計劃於2020年一月中旬籤署第一階段的貿易協議，但兩國之間的貿易緊張局勢預計會持續影響2020年的市場表現。從2019年六月開始的本地社會運動並沒有出現任何會在短期內結束的跡象。再加上來自中資金融公司和共享工作空間營運商的需求有限，這兩類公司本是2019年上半年支撐本地租賃需求的兩大動力，預計租賃需求在2020年仍將表現疲弱，尤其是在核心區域。儘管只有一棟新寫字樓會在2020年落成，但相信多數業主為吸引更多租客租賃其物業，將會在租賃條款上面表現更加靈活。因此。預測整體市場的租金將會在2020年下降10-15%，其中中區將會面臨最大幅度的租金下跌，達到13-18%。

寫字樓資本價值持續下降

報告稱，租戶需求以及租賃市場的下降導致第四季度所有寫字樓子市場的資本價值下降。中區，灣仔/銅鑼灣和尖沙咀受到的打擊最大，資本價值分別環比下降7.0％、8.7％、8.8％。全年，中區的資本價值下降了13.4％，而灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的資本價值分別暴跌了18.6％和12.6％。

2020年投資市場氣氛可能會保持疲弱，交易總額和交易都將低於2019年水平。

Cushman＆Wakefield認為，持續的貿易緊張局勢和社會動蕩，導致商業地產投資市場前景黯淡，短期內不太可能恢復。因中美貿易緊張局勢和持續的本地社會動蕩，預計所有主要參與者（本地，內地，房地產私募基金）將繼續採取觀望態度。因此，2020年投資市場氣氛可能會保持疲弱，交易總額和交易都將低於2019年水平。到2020年，在活化工廈2.0的支持下，工業物業的投資氣氛應保持相對穩定。全棟單一業權舊工業大廈，尤其是位於九龍東觀塘和九龍灣以及九龍西荃灣長沙灣，將是最受歡迎的。

編輯：馬歌

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