我們經常用樓面價來推算房價的漲跌，杭州東莞某地塊樓面價2.8萬/平方米，那在不虧損的前提下房價至少要快4萬/平方米。有時候距離不遠的兩地塊，樓面價也相差無幾，銷售價格卻天差地別，比如鄭州的一宗地7516元/平方米，銷售價9500元/平方米；另一宗7524元/平方米，銷售價格卻達到16500元/平方米，這是不是都賺瘋了？
房地產市場經常把土地樓面價和房價比喻成麵粉和麵包，麵粉價格漲了麵包肯定也會漲。那樓面價跟房價究竟有什麼關係呢？首先樓面價=土地總價格/（土地總面積x容積率），意思是一平方米的房價裡包含了多少土地成本。目前土地成本是房地產開發最大的支出，像深圳上半年最貴的地塊樓面價超過6萬/平方米，武漢的也有超過3萬/平方米。
一般來說開發商會把樓面價作為房價的重要參考指標之一，甚至周邊樓盤的房價也會看拍出地塊的樓面價調整。2016年，萬科用25億拿下某地塊，樓面價13411元/平方米，而周邊在售項目均價才12000元/平方米，地塊拍出後，周邊房價大漲。那樓面價真是引起房價上漲的唯一原因嗎？
土地成本決定房價的關鍵，在房價佔比中最高是沒問題的，但並不是唯一，樓面價只是房價的組成部分之一。至於怎麼拿樓面價估算房價，沒有固定公式，各開發商的測算方法也不一樣，甚至還很麻煩。
不過有業內人士分析，在樓市橫盤期，房價受市場影響較小。比如鄭州2019年成交的地塊中，北龍湖的項目房價大概是樓面價的1.6-2倍；外面的項目房價大概是2-2.6倍。不過如果是城改項目，整體倍數都會提高，因為這種項目比較複雜，拆遷安置費不同，整體來說容積率越高，房價/樓面價的數值就越高。
但這也不是絕對的公式，數據只是市場表現出的規律，沒有邏輯和依據，只能當做簡單的參考，不能代表樓面價和房價的關係。而且房價的組成部分不僅有土地成本，還有建安成本、稅費、財務費用、營銷費用、利潤等。而且這些部分的比例又不固定，每一項都會影響到房價，卻不能決定房價。
另外市場、開發商品牌、地鐵和學區都會影響房價，這也是溢價的緣故。就像市場上行期，不管土地價格多低，都可能賣出高價；如果有優質學區，小資家評估價格也會更高。至於樓面價和房價，開發商究竟賺了多少錢這個問題，估計只有開發商自己清楚，不過樓市上行期開發商肯定賺更多。
聲明：本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議