用時下最潮的網絡用語形容產業地產不守規則的企業，那就是：no zuo no die why you try？
規則，一般指由群眾共同制定、公認或由代表人統一制定並通過的，由群體裡的所有成員一起遵守的條例和章程。一切體制，不論是政治體制、教育體制、宗教體制還是家庭體制，都被規則所統治。不管這種規則是人為設定的還是客觀存在的，只要是規則，便具有制約性。人的行為是一種在一定的範圍內才可以得到許可的行為，才是可行的行為。企業亦然。
那麼產業地產的規則是什麼？
工業用地建住宅要遵守一定配比，一般不超過7%—8%；獨棟大部分地區不能進行產權分割，不能無視規定擅自分割出售；什麼樣的用地性質上面幹什麼樣的事，不能科研、教育、工業用地全拿來建住宅，掛羊頭賣狗肉行不通；用地轉性得按規章政策走，不能隨意轉隨便改變土地使用性質……
以上一些規定是在產業地產這個行業規則還未全國範圍內統一背景下常見的幾類規則。用地轉性、產業分割、住宅配比三大規則是行業最不能觸及，但又太普遍的在全國5000多個園區出現。
上海派米雷園區的產權分割爭議可以說開啟了產業地產行業規則自我思考的先端。近期引人注目的萬科進軍產業地產首個代表作「試錯」，老牌產業地產開發商天安數碼城的產權分割之爭，再次將「行業規則」的重要性強調了一遍。
相關事件背景：
上海派米雷園區廠房分割銷售問題糾紛調查
萬科鄭州踩中土地暗雷 首個產業園區尷尬難產
南京天安數碼城分割銷售自擺烏龍
明知道會「Die」，為何開發商還犯「Zuo」？
這其中有急功近利的心態，也有開發商的無奈。
低成本的工業用地拿地價，政府的優厚補貼，產業培育的系列政策，這使得開發商通過在工業用地上建住宅的利潤回報高得驚人。無利不起早，商人的本性是逐利。或者換句話說，企業活下去必須要盈利，不管用什麼方法。
目前，除卻政府補貼帶來的收益，園區普遍的盈利方式還僅限於產品出租和出售。出租是長錢，細水長流；出售則回現快，利於資金周轉。其他各大園區目前在拓展的盈利渠道，譬如金融投資、股權投資、增值服務等還僅走在布局的路上，未成氣候。此前，幾個大型國資主導型園區的創投業務也不樂觀，這讓準備「學步」的園區開發商黯然。
一旦有「寬鬆的土壤」，那麼通過改變用地性質建設住宅等產品謀利，通過產權分割等方式盈利就來得更加容易。
談及產權分割一則規定，又得分區域而言。近期，國土部部長姜大明籤署的《節約集約利用土地規定》，就提出「對不同用途高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應的綜合用途建設項目用地，市、縣國土資源主管部門可以按照一宗土地實行整體出讓供應，綜合確定出讓底價。」「鼓勵土地使用者在符合規劃的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。」
杭州今年4月14日實施的工業用地新政，也對產權分割一則進行松閘。
青島市科技局、市國土資源房管局聯合下發了《關於依法規範科技企業孵化器房屋分割轉讓有關問題的通知》，明確了工業用地建孵化器，在不改變孵化服務用途前提下房屋分割轉讓所需條件和辦理流程。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副研究員黃躍對此事的看法是鼓勵的。黃躍前幾日在《光明日報》上撰文總結國家發改委城市和小城鎮改革發展中心調研小組的調研成果，並對各地盤活利用存量建設用地提出政策建議。提到存量建設用地中工業用地的盤活利用方法時，黃躍指出，目前的工業用地出讓、使用政策規定，工業用地上的產業用房只能按整棟的方式辦理一個房產證，使用者不能進行產權分割，無法進行轉讓和再開發。建議允許工業用地廠房可分割轉讓。【工業用地產權房或可分割轉讓 有效攤薄使用成本】
搜狐焦點產業新區專欄作者、龍創基業（三河）企業服務中心總經理高富強將園區慣用的分割手法總結為三點：
第一、膽大不要命，先上船後補票。即使合同上把可以辦理產權問題寫的清清楚楚，而且有些園區甚至保證具體到某個時間段，但是開發商從一開始自己就不清楚燕郊區域是否可以進行產權分割，等把企業招商進來後再說，即使辦理不了產權，政府也會為園區買單，大不了走法律程序，典型的屬於膽大不要命的。
第二、以租代售。開發商知道這個問題不好解決，但是在土地到手以後能夠快速實現盈利的模式就是轉讓銷售部分土地，靠土地溢價實現收益，還可以建設標準化的廠房轉讓，如果建設小獨棟項目容積率不高，而多層或者小高層銷售難度必然加大，這樣一來折中方案就是產品組合的優化，建設類獨棟的多層或者小高層產品，雙拼或者聯排形式的標準化廠房物業成為主流，按照這個思路，可分可合，既可以一家買斷也可以分割多家，在產權分割上往往採取以租代售的模式，這樣即可增加收益又可以從法律上規避很多風險，屬於投機取巧型，而且這類園區為數不少。
第三、固定資產轉讓。這一類園區辦事比較謹慎小心，自身實力不是很強，往往社會觀念和責任感還可以，他們一般採取先辦理園區內每一棟廠房的產權，然後按固定資產的模式轉讓給入園客戶，在產權分割上涉及到二次分割辦理，過程中產生不少的稅費，往往售價較高，但是入駐企業買的放心，開發商也賣的踏實，屬於理智謹慎型的。
工業用地上建住宅無需贅言，這樣的規則必須死守，否則就是對整個行業和市場的不公平。那麼就產權分割而言，既然市場是需要的，為什麼相關部門態度曖昧呢？
高富強認為，第一，國家早在2006年就明確提出了工業用地的最低出讓標準，尤其在產業園區用地上給與了政策的限制和收緊，防止大面積的過多過濫開發工業園區，提高工業用地的徵地成本，而現實情況是現有的產業園區卻是按實業立項包裝而成的產業園，政府為了招商引資，有的土地價款幾乎可以忽略不計，開發商靠這種性質和手段用來建設產業園區得到的收益是踏踏實實做實體經濟收益的好幾倍，問題不言而明。即使按固定資產轉讓的方式可以辦理產權，中間環節的稅費卻是要承擔的，開始大力招商引資的項目都不同程度的做起了房地產生意，區域的產業支撐和產業聚集無從談起，可持續的經濟發展無從著手，歸根結底就是土地的性質和用途發生變化了。
第二，現有區域政府的政績考核體制問題，決定了政府的辦事方針和辦事原則，在以GDP論英雄的年代，哪一屆政府都不會拿自身的烏紗帽開玩笑，更不會為了長遠利益犧牲眼前利益的，雙重利益的博弈需要找尋平衡的結合點，不表態、不反對就是時下最好的詮釋和證明。遲遲不給於明確答覆和解決恰恰是政府和開發商最好的答覆和選擇，這也造成時下的一系列問題的存在。處在深化改革開放的關鍵期，從中央到地方都在摸索經濟增長方式的轉變和產業結構的調整，各種變局時刻發生著，摸索持續、問題持續。
啃下產業地產，老母雞心態你有嗎？
近來，關注產業地產的傳統房企和實力主體日漸增多。萬科打出「城市配套服務商」的牌，轉型城市配套服務商，還提出「5S服務」的概；綠地則施「產城融合」的策略，在北京成立「產業發展中心」；龍湖亦向生活服務集成商轉變，提出「好產品、好去處、好服務」全新的「三好」理念並摸索三段盈利模式：開發商通過買地進行開發，實現銷售利潤最大化；開發企業配合政府進行區域建設；房地產開發企業成為城市發展的動力之一；首創置業則複製「住宅+X」戰略，早在數年前，首創置業董事長劉曉光提出要成為「城市綜合運營商」，2012年首創置業正式推出「住宅+X」戰略，X包括了奧特萊斯、旅遊、教育、養老等各類產業。此外，北大資源提出將資源和地產結合的發展模式，並將北大資源集團定位為「資源整合型城市運營商」。
行業的熱鬧是有目共睹的，政策利好，地方政府熱情，產業地產大有可為已是不爭的事實。但同時，對開發商資源整合的綜合能力要求也隨之增高。顯然，這些習慣了普通住宅開發模式的地產商目前還難以適應目前的遊戲規則，盈利模式轉型更是無從談起。
行業老牌產業地產開發商聯東集團的常務副總裁梁環宇就提出「紅燒肉和老母雞」的觀點。梁環宇在剛剛落幕的「2014中國產業地產經理人聯席會」上分享稱，「商住是紅燒肉，產業是老母雞，政府不殺你是要你下蛋。」
「政府要什麼，要土地，他可以給你土地給你政策，可以給你監管可以給你優惠政策，要的是土地節約，招商質量好，實實在在有稅收，你說一圈都沒用。住宅商業就是紅燒肉。工業土地就是老母雞，不殺你，要你下蛋嘛。企業但凡能夠生產就想做研發，能做研發就想去辦公，領導要有政績，這是政府的需求。政府也是理性客戶。一個項目的落地你不經過幾輪政府綜合決策，綜合談判你拿得下地嗎，不可能，所以它是理性客戶。必須想著我們園區怎麼樣滿足政府的需求。像住宅地一樣賣地，走人，你肯定辦不下去了。我勸你不要玩了。政府是非常理性要什麼，你沒有稅收，沒有任何政績我為什麼要你，你達不到我要求，我就不跟你玩了。」
「所以說未來在這種宏觀的形勢變化下面，我們應該靜下心來。真的，我作為一個行業內的老兵，做了將近五六年了，我認為產業地產不是多麼美妙的事情，雖然大家說是黃金時間。黃金是需要鍊金術的，不是要隨地撿金子的，它就是利潤率低，做周期很長的行業。只有有鍊金術的人才能拿到黃金。中國工業土地很多，我們只能走完全的市場化道路，尊重市場，尊重客戶的價值，走專業化市場化的道路。你住宅在需求旺盛的情況下，不太考慮客戶需求。但園區從一開始競爭就激烈，無視客戶需求就是死路一條。
梁環宇認為，園區必須要滿足市場的要求，不滿足市場肯定死路一條。「短期和持續並重，重在持續。短期怎麼活下來，長期怎麼活得更好。」【梁環宇：拿地難的地方才是產業地產的好地方】
所以說，沒有一顆培育產業的心，要賺產業地產的錢，實非易事。沒有轉變吃紅燒肉的心，沒有做好當老母雞的姿態，奉勸新進者和老同志：no zuo no die you never try。
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