曾經名噪一時的文旅開發商山水文園集團，終究為昔日的盲目擴張付出沉重代價，同時還捆綁了為數眾多的供應商及購房者。最新遭受波及的是北京東三環上知名豪宅「山水文園」——讓山水文園集團一炮走紅的項目。
第一財經記者近日實地走訪發現，東三環山水文園項目目前已經全面停工，售樓處也處於關停狀態。在山水文園售樓處的玻璃門上，北京市第三中級人民法院的公告赫然醒目，公告內容為三中院查封山水文園3棟樓共計34套房產。而更為棘手的是，山水文園（五期）·九御二段共8棟樓目前已經確定無法交付，波及120戶購房人。
從2019年下半年傳出大面積裁員、欠薪之後，山水文園集團潛藏的問題開始逐步暴露在公眾面前，此後接連爆出讓資產、項目爛尾等問題，讓這家文旅地產企業深陷泥潭。
爛尾的頂豪
山水文園曾是北京最知名豪宅之一，地處寸金之地的北京東三環，如今120戶準業主慘遭爛尾無法收樓的困局。
該項目案名為山水文園·九御（下稱「九御」），共8棟樓。在現場可以看到，周邊是一個已經非常成熟的社區，幼兒園、商業全部投入使用，社區內人氣興旺。九御的8棟樓就在這樣一個成熟的社區中，被圍擋圈起，與其他樓棟分隔開。
該項目從2014年開始施工建設，2016年主體即已完工。公開資料顯示，2019年九御公開推盤的樓棟為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，總價1200萬元起，預計交付時間為2020年5月31日。
經走訪，上述8棟樓的外立面已經全部完工，從外面看與社區內其他樓棟並無不同。駐地保安表示：「這些樓裡面沒人住，是空的，也沒建好，也沒看到有施工隊在裡面幹活。」
當初承諾的交付時間為今年5月，大部分房子已銷售出去。然而上述8棟樓並沒有全部取得預售許可證。北京住建委官網顯示，只有19號樓的52套有預售許可證。沒有預售證即意味著無法網籤，其中有120戶業主當初籤訂合同時，並非是正規的購房合同，而是《購房意向協議書》和《借款合同》，這意味著業主們交的不是首付或者房款，而是借錢給開發商，開發商再以房抵債，將房子交付給業主。正因為這樣的操作，這批業主現在維權無門。
目前，該項目已經處於全面停擺狀態，除了8棟樓是停工狀態之外，項目售樓處也已經關停。在售樓處的玻璃門上，北京市第三中級人民法院的公告顯示，由於產權糾紛，市中院查封該項目1號樓16處、2號樓9處、3號樓9處共計34套房產。
危機平地起
山水文園的困難最早曝光於一份被公開的文件。
2019年下半年，該公司被曝出大面積裁員、停薪。彼時，業內曾流傳一份該公司裁員的內部文件：集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到當年12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡），且於2020年6月30日之前支付，其間支付10%的利息。留下的65人，自2020年1月1日起開30%工資，開到6月30日，後續根據公司狀況待定。
據山水文園內部員工透露，「10個人要裁掉9個，」達到了90%的裁員率。而如果被公司留下，也難免降薪的結局，這位員工的工資就從此前的2萬多降至目前的1萬，「有些職能部門甚至就只留下一個員工。」
裁員降薪的同時，山水文園開始出售核心資產。2020年10月23日，北京產權交易所顯示，北京某酒店管理有限公司100%股權二度被掛牌轉讓，轉讓底價為7.23億元，披露起止日為2020年10月22日至11月18日。
雖然酒店名字並未公開，但是根據標的公司註冊公司、登記機關所在地、經營範圍等信息，可以推斷出該酒店即是山水文園和雅詩閣合作的第一個項目北京雅詩閣山水文園服務公寓。
該公寓位於北京東三環和東四環之間，地處西大望路南路，周邊覆蓋地鐵10號線和14號線，屬於國貿CBD商圈，地理位置較為優越，與住宅九御項目一樣，都屬於山水文園內部較為優質的資產。
有業內人士評價，該資產早在2019年7月即在北京產權交易所掛牌，此番掛牌是時隔一年後再次掛牌轉讓，目前市場上仍沒有摘牌信息。
激進的代價
山水文園創始人李轍，1985年開始下海經商，90年代初選擇了房地產行業，其成名作也是讓山水文園在京城地產圈享譽一時的作品，就是前述東三環山水文園住宅。與朝陽公園板塊的幾處豪宅一樣，山水文園曾是北京早期豪宅的代表甚至是標杆。
該項目於2001~2005年間陸續拿地開發，經過近20年的銷售周期，山水文園住宅為李轍帶來了較為可觀的收益。此後，山水文園陸續開發了平谷金海湖項目、山水鉑宮、山水雅詩閣酒店公寓。
2014年，李轍從住宅領域抽身，宣布轉型文旅產業，並於當年與美國六旗公司籤約，六旗是一家主打主題公園的外資公司，當時李轍喊出要打造世界級IP的口號，時任山水文園集團總裁的張曉梅也曾公開表示，公司計劃未來10年將在全國範圍內建10個山水六旗文旅小鎮。
山水文園與六旗的第一次合作就是在籤約當年，2014年，雙方計劃投資約300億元在京津冀地區建設山水六旗小鎮，然而該項目始終停留在口頭，到目前沒有進展。此後的2015年，雙方再次籤約，投資300億在浙江嘉興市海鹽縣打造嘉興山水六旗樂園，當時預計2016年開工，2019年開園，結果仍然未能如期開工開園。
此後的2016年，山水文園繼續與重慶璧山區籤約，計劃投資300億元打造重慶山水主題小鎮；2017年與南京溧水區籤約，要打造溧水山水主題小鎮，計劃總投資超過350億元，預計2021年開始投入運營。三年時間，山水文園與六旗共籤約了超過10個項目。
一次次籤約都未能看到項目真正落地，這導致了六旗與山水文園之間翻臉，也導致了山水文園開始變賣山水六旗小鎮資產包。
今年1月，合作方六旗集團公告稱，山水文園應向其支付的費用出現違約，該公司已根據協議向山水文園發送正式催債通知。與此同時，山水文園正式出售嘉興六旗樂園，接盤方為融創，據悉，其餘文旅項目也正在商談出售事宜。
中原地產分析師盧文曦表示，文旅項目與住宅的開發邏輯完全不同，住宅可以滾動開發，但是文旅項目需要先期投入大筆資金，這對於企業來說，有較為沉重的資金壓力。另一方面，文旅產業需要後期有較為強大的運營能力，事實上，運營能力比先期的建造能力更為重要，而對於大多數住宅出身的房企來說，文旅運營能力是短板。
業內人士分析稱，山水文園步子邁得太大，連續籤約多個項目，總投資額近1000億元，然而文旅項目的特點就是周期長、變現慢，如此大規模的投資勢必會拖累山水文園的資金鍊。
第一財經記者查閱企查查發現，山水文園於10月30日提請破產重整。