我是雕叔，專研樓市十餘年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢
以下內容來自公號【雕叔談樓市】粉絲提問
提問：錘，請問，金碧世紀是不是最好不要小三房，要麼兩房要麼108帶主衛的三房？85的小三房會不會高不成低不就？
回答：金碧世紀的三房，無論是85平，92平，96平，還是108平，在接盤俠上都是沒問題的，因為這個小區有大量的兩房單位的業主置換過來，所以接盤俠上是沒有問題的
提問：雕叔您好，向您請教，自住為主兼顧投資，五到十年置換，京溪附近的恆駿花園和天河御品如何選擇？九十方左右的三房差不多都是近四百萬，一個樓新但戶型不理想，一個戶型都佳但房齡較舊。還有想請教您，兩人分別在農林下路和嘉禾上班，除了京溪可考慮還有其他區域選擇嗎自住為主兼顧投資的電梯三房要帶學位近地鐵？我們之前看了老黃埔但上班通勤不大方便，謝謝雕叔！祝一切順利！
回答：如果在恆駿花園和天河御品之間選擇，我會選擇萬科的天河御品，萬科的產品和物業還是不錯至於其他的區域板塊，總價400萬，考慮到通勤，加上電梯3房、帶學位、近地鐵，嶺南新世界周邊也可以考慮
提問：雕叔好，針對這幾天廣州市的新規定，您做何解讀。
回答：商服類放鬆，就是相當於政策放鬆了，大家都別抬槓但是，從投資來看，建議大家還是不要買，重要事情說三遍：不要買、不要買、不要買，無論是自住還是投資[微笑][微笑]
提問：你好。請問準備經營ls的話，每個月在固定日期只轉一筆入帳可以嗎？對入帳的筆數有要求嗎？謝謝！
回答：這個不會有具體的要求，但是一般的公司和個體戶，又怎麼可能每個月只在固定的一天做一筆生意、其他的時間都拍蒼蠅?這個完全不符合邏輯啊[擦汗]
提問：雕叔，500萬左右的預算，我是買華景2房好呢？還是買陽光假日園或者駿景花園呢？天朗明居、盈彩美居、美林海岸1、華景：現在價格這麼高，我為啥還有執念，是因為學位，還有上班也方便2、車陂和魚珠那邊：擔心學位
回答：建議上金融城吧，500萬買2房有點不甘心，雖然有個學位2房後續會被很多人忌諱，畢竟總價上去，很多人寧願退一步去別的地方上3房500萬你這個預算建議儘快把，美林海岸你是挑不到什麼貨了建議去看駿景，盈彩，中海康城或者城市假日園先，這幾個對應的小學其實口碑還不錯，特別是駿景小學，每年的尖子生不少，考入華附的牛蛙可以叫板華景小學，短板就是駿景的中學不咋地，其他幾個同理，所以才成不了學位房車陂魚珠一帶不用過於擔心學位，這邊的房子主要是靠地段升值，要是還有個學位的話就變態了。你小孩還小，小考慮小學學位先，另外2026年天河這邊學位政策不知會有什麼變動，宜邊走邊看
提問：雕叔，萬科歐泊這個土地出讓年限是1993年，是不是房子只剩下50年左右的時間了？還是按照2013年開始賣樓算起？這樣不會影響我後續賣給其他接盤俠嗎
回答：土地使用權是70年產權，按照出土出讓的最早時間點來計，還剩餘50年但是，如果今天買了萬科歐泊，那麼你大概也只會居住8-10年，最多15年了，15年後城市和區域的發展都日新月異了，說不好中間早就轉手了所以不用擔心那個年限的問題，這時間的長河當中，產品更迭+區域更迭，一定是快過土地的使用年限的，這個是板上定釘
提問：雕叔，你好，最近各路中介都在發市場交易火熱、市場即將出現井噴的現象，但是根據房管局的統計，疫情以來成交量其實不多，這是中介在炒熱市場嗎？
回答：一般我有兩個指標判斷市場的好與壞：1、在售樓盤和房源的去化速度快與慢， 比如2個月，還是1個月，以及有沒有什麼變化趨勢，周期變短，自然就說明市場火爆2、新放房源的數量是在增加還是在減少，如果減少就說明市場好和火爆，如果增加就說明市場平淡和橫盤所以，要很據這些數據來觀察和體察，中介嘴裡肯定是漲漲漲啊。另外周末的時候，去小區看看具體到底有沒有看房客，以及大致的客戶數量，做一個感性認識
提問：老師您好！我2018年5月買了一套龍崗頤安都會中央的2樓的小三房，總價450萬左右，但買了之後房價一直橫盤甚至有點下跌。目前家庭年收入80萬左右，上班居住在福田。從投資的角度，請問您我們是應該努力存錢置換到西部來還是按兵不動？
回答：頤安都會這個盤，已經有三撥人來問了，有投資有剛需，所以我說說我的個人看法，並不都是對你這個提問的。首先，這個盤是沒什麼問題的，坐擁龍崗最核心的地段，最好的人文環境，最便利的交通。未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。第二，有這麼一句雞湯，身邊有些人看似走在你的前面，也有些人走在後面，但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE，我們都在自己的時區裡成長，是不是有點像我們的房價呢？壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，今時今日它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人。太古城漲的時候，華潤城還是個小弟，而今也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候，寶中表現還差強人意，如今也藉機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊碟片區。事實上，放在一個五年的周期裡，大部分的房子，價格差並沒有那麼大，所以第二句雞湯要來了，成年人，買定離手，落子無悔。這個無悔的前提是一定要買適合我們的，一雙鞋子我們穿得越舒服，我們越能走更遠的路，房子亦是如此。你錯在買的房子不適合你，福田上班，年薪近百萬，怎麼看都不應該來龍崗置業。拉長周期，關鍵是有的人不適合在長周期裡靜候，比如有強大現金流的你，比如收入後勁很足的年輕人，沒兩年就有置換大房子好房子的需求和能力，而有的人則適合買個好產品，三房次新地鐵口長持，因為他想耐不住寂寞也不行，因為每一次置換裂變的前提要有更強大的現金流支撐，而很多人沒有。最後這個價格買在2018年，有點貴了，而且還是二樓。我們一個客戶同時期買的附近樓盤，現在漲了100W+了。如何不買高於市價的房子，這需要我們有很好的房感，對當下市場的高度熟悉以及對價值的良好判斷。至於是賣掉還是加倉，需要進一步結合你們的資金情況，歡迎疫情後和我們面聊。
提問：雕叔好，請問中海康城中間樓層九樓北向、低樓層三樓北向和高樓層頂樓12樓南向，哪個以後更好轉手？
回答：一般規律是：中間樓層9樓、低樓層3樓、頂樓12樓，轉手的接受程度依次減弱，一般規律。但是，這個還有其他的決定因素，比如1、不同樓棟的位置2、不同房源望出去的景觀3、每套房子的交易稅費、贖樓與否4、每套房子的裝修保養程度5、不同房源的噪音汙染下圖是雕叔手繪板中海康城
提問：雕叔好，不知龍口西的文苑花園有沒有了解。典型的房改房，學位配套和穗園基本一致，價格和旁邊的穗園價格差得較大。不知這個盤是否值得買入？應該控制在多少單價內？謝謝
回答：龍口西路北端，文苑花園、天涯閣、天隆花苑基本上都屬於這一類型的房子，不是電梯花園社區，而是房改房之類的，至於價格我覺得4.5-4.8左右即可，高了肯定不合適
很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復
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