來源：大摩財經
原標題：「二代」掌門人提速 合生創展又換總裁
席榮貴離職
撰文|顏迪
出品|大摩地產
2018年有著超過18年的銀行管理經驗的席榮貴正式加入合生創展，讓後者結束了長達六年的行政總裁空缺。兩年蜜月期已過，隨著席榮貴請辭，合生創展再次陷入行政總裁空窗期。
11月2日，合生創展集團（0754.HK）宣布，任職近兩年半的職業經理人席榮貴已辭任公司執行董事、行政總裁以及財務委員會及購股權委員會成員職務。
席榮貴緣何離職？是否與今年一月份接手合生創展董事會主席之位的企二代朱桔榕合作不默契？引起資本市場的廣泛關注。
席榮貴在媒體報導中出現的次數並不算太多，作為合生創展的行政總裁，席榮貴最後一次出現在媒體報導中是在今年4月24日，交通銀行廣東分行行長周寶志會見合生創展集團行政總裁席榮貴。
在席榮貴告別前夕，合生創展發布了2020年前九個月的銷售數據，席榮貴作為行政總裁在文件上例行出現。合生創展今年前九個月實現總合約銷售金額220.16億元，較上年同期增長32.8%。此前，有媒體報導稱，合生創展2020年的銷售目標在300億元，前九個月合生創展的銷售目標進度條拉到了73.39%。
作為「華南五虎」之一的合生創展，2004年便成為了全國第一家銷售額達到百億的房企，創始人朱孟依在風頭最勁時，是華南地產商的領軍人物，以擅長開發大盤著稱。
隨後，合生創展逐漸進入「慢周轉」模式。在保持高利潤的同時，規模擴張逐漸放緩。2019年的房企銷售排行中，合生創展已經排在第96位。在規模逐漸分化的房地產行業，已經成為「小魚」的合生創展亟需做大規模，避免被「大魚」們分食。
轉戰合生創展
鐵打的合生創展，流水的行政總裁。
有著豪宅珠江帝景作為金字招牌的合生創展，在28年的生涯中已經迎來送往了五任行政總裁。2012年第四任行政總裁薛虎離任後，合生創展的行政總裁席位一度空缺長達六年。
直到2018年，席榮貴扛下合生創展的行政總裁一職。席榮貴並非出身地產行業，職業生涯集中在銀行業。加入合生創展前，席榮貴曾在建設銀行任職23年，離任前是建行廣東分行副行長。
席榮貴能夠空降「上位」，或與其銀行管理層的背景分不開。在今年與交行廣東分行行長周寶志會面中，後者曾對雙方的合作表示出期待，稱在城市更新、債券承銷、保險代理、創新和數位化業務等領域都有廣闊的合作前景。
席榮貴上位之前，曾有市場傳聞，席榮貴是在合生創展提速擴大規模的前提下帶著KPI任務接下行政總裁一職的，因此年薪高達500萬。
執掌合生創展近兩年半的時間裡，席榮貴確實給合生創展帶來更為強悍的融資表現。
截至今年二季末，合生創展的長期借貸增長至654.12億元，相比2018年末增加79.22%；短債則從2018年年末的117.8億元增長至222.71億元，漲幅89.06%。同時，在手現金也大幅增加，由2018年年末的65.34億元增長至140.36億元。
房企的擴張離不開資金的支撐。合生創展在加大槓桿的同時也為自己補充了彈藥庫。
掉隊的「華南五虎」
在大多數房企用「高周轉、高槓桿」打天下時，率先突破百億規模的合生創展選擇的發展模式卻是「多囤地、慢周轉」。
合生創展一直是囤地大戶。2009年至今，合生創展的土儲規模一直在3000萬平方米上下，截至今年六月末，土儲達到3170萬平方米。一般來說，這一規模土儲的房企已經在衝擊千億銷售，而合生創展直至2019年才堪堪突破200億規模。
合生創展的「慢」還體現在慢周轉上。2004年，偏居廣東的朱孟揮師北上打造京津新城項目，然而，該項目開發進度慢，銷售不佳，十多年來始終未給合生創展帶來實質性收益，成為當地最大的「空城」項目。
截至2018年底，合生創展的京津新城項目還有30多萬平米土地待開發、北京霄雲路8號項目拿地十多年，仍有48萬平米待開發。
2019年，掉隊多年的合生創展重拾規模，當年銷售同比增長42%至212.58億元，並在今年初確認了二代掌門朱桔榕正式接班，提速擴張的心思暴露無遺。
但合生創展提速真的是好時候嗎？
在「住房不炒」的大基調下，降杆杆已經成為行業潛規則。2019年5月起，央行、銀保監會等部門陸續出臺政策，信託、美元債等融資渠道大大受限，銀行對開發貸的審核也趨於嚴格，房企的融資渠道大大受限。
今年八月，監管層出臺「三道紅線」又給房企融資帶上一圈「緊箍咒」。根據規定，監管要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1。
合生創展雖然處於安全區內，但已經在「踩線」邊緣。截至2020年6月末，合生創展有息負債規模為779.41億元，期末資產負債率68.56%，淨負債率92%，現金短債比約為0.99倍。
銷售和資金雙重壓力之下，合生創展試圖追求房地產行業外的發展。
今年上半年，合生創展確立了住宅地產、商業地產、物業管理、基建和股權投資五大業務板塊的商業模式。合生創展對股權投資寄予厚望，後者的投資方向主要為高新科技、醫療科技，其中高科技投資是主要股權投資業務，意圖藉此為合生創展孵化和培育高新技術業務板塊，從房地產業務轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司。
不過，地產外業務對合生創展營收貢獻仍然很少。今年上半年，股權投資收入28.36億，在總收入中佔比26.4%。
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